MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00763 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6EI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19-21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS, Avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [K]

né le 29 Avril 1993 à ROUEN (76000), demeurant 14 impasse de Cailleville – Immeuble Corsaire – 76460 SAINT-VALERY-EN-CAUX

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2024 à effet au 1er mai 2024, Monsieur [C] [V] a donné à bail à Monsieur [F] [K] un appartement au rez-de-chaussée droit d’un immeuble situé 20 rue de Tourville au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 400 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par convention dématérialisée en date du 30 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers.

La caution a été mise en jeu par la bailleresse à la suite de divers incidents de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 765 euros jusqu’au terme de février 2025 inclus, hors coût de l’acte, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] le 23 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— la recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 3 765 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 1 765 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner Monsieur [K] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner Monsieur [K] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et il en a été donné lecture à l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4 185 euros au 26 novembre 2025. Alors que sa note d’observation indique que Monsieur [K] a restitué les lieux le 31 août 2025 et que sa demande d’expulsion est devenue sans objet, elle a finalement maintenu l’ensemble de ses demandes à l’audience en étant autorisée à produire une note en délibéré dans un délai de 15 jours pour pouvoir vérifier si le locataire a effectivement quitté le logement et production dans l’affirmative d’un état des lieux de sortie.

Cette note n’a pas été transmise.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [K] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, la note en délibéré autorisée n’ayant pas été transmise et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant finalement indiqué à l’audience maintenir l’ensemble de ses demandes alors que la procédure est orale, il y a lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation du bail, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2025, soit plus deux mois avant la délivrance de l’assignation, et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 1er août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en sa demande de constat de la résiliation du bail.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le bail conclu le 25 avril 2024 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer délivré le 27 mars 2025 indique que l’arriéré d’un montant alors de 1 765 euros en principal doit être payé dans un délai de deux mois sous peine d’acquisition de la clause résolutoire

Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à compter du 28 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En vertu du contrat de cautionnement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 26 novembre 2025 dont il ressort que la créance du garant est de 4 185 euros.

Monsieur [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mars 2025 sur la somme de 1 765 euros, à compter de l’assignation du 31 juillet 2025 sur la somme de 2 000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [K], qui succombe, est condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [K] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail ;

CONSTATE que la dette visée dans le commandement de payer du 27 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 25 avril 2024 conclu entre Monsieur [C] [V] d’une part et Monsieur [F] [K] d’autre part portant sur un appartement au rez-de-chaussée droit de l’immeuble situé 20 rue de Tourville au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 28 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [F] [K] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement au rez-de-chaussée droit de l’immeuble situé 20 rue de Tourville au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra toutefois avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter 28 mai 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, avec révision dans les mêmes conditions, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 185 euros au titre de la garantie des paiements de loyers arrêtée au 26 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 1 765 euros, à compter du 31 juillet 2025 sur la somme de 2 000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 28 mai 2025 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO