TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/03553 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ6R

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. ELSO 45, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2017, Madame [O] [U] a donné en location à Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I], à effet du 1er août 2017, une maison à usage d’habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 735 euros et 15 euros de provision sur charges, payables d’avance.

Le 19 janvier 2022, Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] ont été assignés en référé par voie d’huissier devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement d’une indemnité provisionnelle correspondant aux loyers et charges impayés.

Par ordonnance du 7 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a, sur l’accord des parties, renvoyé l’affaire au fond à une audience fixée le 11 octobre 2022.

Le 6 janvier 2023, Monsieur [N] [U] a fait signifier à Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] un congé du logement avec offre de vente.

Par note en délibéré datée du 20 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans et les locataires ont été informés que Madame [O] [W] veuve [U] était décédée le 6 octobre 2020. Madame [O] [U] laissant comme plein propriétaire la SCI ELSO 45, ainsi qu’il résulte de l’attestation notariée du 22 janvier 2023.

Le 25 janvier 2023, la SCI ELSO 45 a fait signifier aux locataires un congé avec offre de vente.

Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] ont fait assigner le 1er février 2022 Monsieur [N] [U] et la SCI ELSO 45 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans statuant en référé, en demandant l’organisation d’une expertise judiciaire.

Le 13 mars 2023, dans le cadre de la procédure introduite par voie d’assignation du 19 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection a notamment constaté la nullité de l’assignation et celle subséquente de toutes les demandes incidentes.

Par ordonnance de référé du 9 mai 2023, le tribunal a fait droit à la demande d’expertise des locataires et a désigné Monsieur [R] en qualité d’expert judiciaire, avec mission habituelle en la matière.

Monsieur [R] a rendu son rapport d’expertise le 13 décembre 2023 ; en parallèle, Monsieur [C] et Madame [I] ont quitté les lieux le 26 juillet 2023.

Sur la base de ce rapport d’expertise, la SCI ELSO 45 a fait délivrer assignation à Monsieur [C] et à Madame [I], par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, remis à Etude, et demande au tribunal, au visa des articles 1728 et 1231-6 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

La déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;En conséquence,

Condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] à verser à la SCI ELSO 45 la somme totale de 19.754,91 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, compte arrêté au 24 novembre 2023 ;Dire que cette somme portera intérêts à compter de la date de l’assignation ou à défaut, à compter du jugement à intervenir ;Débouter Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires, autant irrecevables que mal fondées ;Condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] à payer à la SCI ELSO 45 une somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] aux entiers dépens.

Le dossier est venu à une première audience du 28 janvier 2025. Il a fait l’objet d’un report à la demande des parties pour communication des pièces et conclusions, et d’un report à l’initiative du tribunal.

Le dossier a été retenu à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, la SCI ELSO 45 était présente, représentée par son avocat, qui a déposé son dossier.

Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] n’étaient ni présents, ni représentés à cette audience.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du bailleur, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, il a été indiqué que la décision serait rendue le 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

Le présent jugement sera réputé contradictoire.

I. Sur les demandes principales :

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SCI ELSO 45, bailleresse, verse aux débats l’acte de bail ainsi que les décomptes des loyers et charges et les régularisations postérieures de charges, notamment pour l’année 2022 et pour l’année 2023 au prorata temporis de l’occupation du logement par les locataires, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ces décomptes, arrêtés au 25 juillet 2023 et au 31 juillet 2023, évaluent la dette locative, hors réparations locatives, à la somme de 18.209,83 euros.

Il convient d’ajouter à cette somme la somme de 118,49 euros représentant la taxe d’ordures ménagères 2023 au prorata temporis de l’occupation des locataires, la somme de 150 euros représentant le fuel et la somme de 87,50 euros, représentant l’entretien de la chaudière au prorata temporis de leur occupation pour l’année 2023 (chiffré à 12,50 euros par mois par l’expert X 7 mois = 87,50 euros). On arrive alors à une dette de loyers et charges de 18.565,82 euros.

Il convient de retirer de cette somme de 18.565,82 euros le dépôt de garantie de 735 euros, ainsi que la somme de 5.580 euros telle que retenue par l’expert dans son rapport définitif pour le préjudice de jouissance subi par les locataires durant leur occupation, qu’il a estimé à 10% du loyer (10% de 775 euros X 12 mois X 6 ans = 5.580 euros), ayant estimé que le logement n’était pas parfaitement salubre.

En effet, Monsieur [R] a ainsi indiqué en page 16 de son rapport :

« La problématique des moisissures et par conséquent de l’humidité était visible par les locataires dès leur entrée dans les lieux, de même que le dysfonctionnement de la VMC et l’état général du logement. Par conséquent, on peut penser qu’ils en faisaient leur affaire.

Les locataires ont par ailleurs manqué à leur obligation d’entretien.

Aucun contrat d’entretien de la chaudière n’a été produit après le 23/03/2018 et aucun contrat d’entretien de la ventilation mécanique n’a été souscrit. L’absence d’entretien du caniveau et des gouttières ont également contribué à l’humidité ambiante de la maison et au développement des moisissures.

Le propriétaire pour sa part n’a pas failli à ses obligations de délivrer un logement décent même si la constance de certains facteurs a favorisé sa dégradation. Il fournit la preuve de travaux même si le résultat n’a pas toujours été concluant. (…/…)

D’autres travaux ont été commandés par ailleurs qui n’ont pu être réalisés du fait du refus des locataires dans le contexte de la procédure.

Aucune des pièces fournies ne montre sa mauvaise volonté ou son refus d’accéder aux demandes des locataires.

On peut lui imputer le non-respect de l’obligation de placer des détecteurs de fumée. »

Monsieur [C] et Madame [I] restent donc redevables, au titre de l’arriéré de loyers et charges, de la somme de :

18.565,82 – 735 – 5.580 = 12.250,82 euros.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [I] au paiement de la somme de 12.250,82 euros. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 8 juillet 2024.

— Sur les réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon les articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, dans le volume des pièces fournies par la demanderesse, ne figurent ni l’état des lieux d’entrée des locataires dans le logement, ni l’état des lieux de sortie.

Une analyse de ces deux documents et une comparaison poste par poste n’est donc pas possible en l’espèce.

La demanderesse ne produit pas non plus les éléments, et notamment les devis [Y] et [B] permettant de mettre à la charge de ses anciens locataires le devis relatif à la taille des haies et arbustes du jardin et le détartrage, dégraissage et réalisation d’un double de clés.

La SCI ELSO 45 sera donc déboutée de ses demandes relatives à ces dépenses.

Néanmoins, l’expertise judiciaire nous renseigne sur le manque d’entretien du logement par Monsieur [C] et Madame [I] et nous permet de chiffrer à la somme de 1.582,40 euros TTC la part du coût des réparations locatives qui leur est imputable.

Il y aura lieu en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] et Madame [I] à payer à la SCI ELSO 45 la somme de 1.582,40 euros au titre des réparations locatives, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, s’agissant d’une indemnisation et en application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Monsieur [C] et Madame [I], absents à l’audience et non représentés, n’ont formulé aucune demande de délai de paiement. Il ne leur sera en conséquence accordé aucun délai pour s’acquitter du paiement de leur dette.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] et Madame [I], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SCI ELSO 45, Monsieur [C] et Madame [I] seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 1.500 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] à verser à la SCI ELSO 45 la somme de 12.250,82 euros (selon décompte arrêté au 31 juillet 2023) au titre des loyers et charges impayés pour le logement situé [Adresse 2], cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] à verser à la SCI ELSO 45 la somme de 1.582,40 euros au titre des réparations locatives relatives à ce même logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [C] et Madame [J] [I] à payer à la SCI ELSO 45 la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT