Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 4e chambre civile, 30 juillet 2025, n° 25/00025

TJ Saint-Étienne 30 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité décennale
La cour a jugé que la garantie décennale ne s'appliquait pas car le désordre ne rendait pas la maison impropre à sa destination.
Accepté
Garantie des vices cachés
La cour a établi que le vice caché était prouvé, rendant la VMC impropre à l'usage.
Rejeté
Préjudice de jouissance
La cour a constaté qu'aucun élément n'étayait l'existence d'un préjudice de jouissance.
Rejeté
Devoir de conseil de l'agent immobilier
La cour a jugé que l'agent avait rempli ses obligations et n'avait pas commis de faute.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 4e ch. civ., 30 juil. 2025, n° 25/00025
Numéro(s) :	25/00025
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lydie DREZETChristophe MONTMEAT
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS DREZET-PELETMONTMEAT - ROCHER
Parties :	Société [ E ] IMMOBILIER/PROVIMO

Texte intégral

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IS4U

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 11 Juin 2025

ENTRE :

Madame [C] [O]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christophe MONTMEAT de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [J] [G] [L]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [I] [D] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Société [E] IMMOBILIER / PROVIMO

dont le siège social est sis [Adresse 5] ([Localité 6])

non représentée

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [H] [E]

représenté par Maître Lydie DREZET de la SELARL DREZET – PELET, avocats au barreau de LYON

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juillet 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique du 19 juillet 2023, Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] ont acquis une maison située [Adresse 3] à [Adresse 7], appartenant précédemment à Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L].

Monsieur [H] [U], entrepreneur individuel, est intervenu dans la vente en tant qu’agent commercial.

Par courrier du 20 octobre 2023, Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] ont mis en demeure Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] de prendre en charge la réparation de la VMC.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 27 mars 2024.

Une expertise amiable a été réalisée le 30 juin 2024.

Par requête reçue le 2 janvier 2025, Madame [C] [O] a fait convoquer Madame [I] [N], Monsieur [J] [L] et la société [E] Immobilier devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 1er mars 2016, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 11 juin 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [C] [O], représentée par son avocat, demande à la juridiction de :

A titre principal,

Retenir la responsabilité de Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] au titre de la responsabilité décennale ;Condamner Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à leur payer les sommes de :889,02 € TTC au titre des travaux de reprise de la VMC ;1 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance de plus d’un an et le temps passés à gérer ce différend avec les frais induits ;

A titre subsidiaire,

Dire que la garantie des vices cachés est applicable à Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] ;Condamner Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à leur payer les sommes de :889,02 € TTC au titre des travaux de reprise de la VMC ;1 500 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance de plus d’un an et le temps passés à gérer ce différend avec les frais induits ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [H] [E] à leur payer la somme de 889,02 € ;Condamner Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à leur payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;Assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit.

Au visa de l’article 1792 du Code civil, ils font valoir que la garantie décennale est engagée en ce que la VMC n’a jamais fonctionné et était défectueuse avant la vente. Ils expliquent que ce sont les vendeurs qui l’ont installé et qui doivent la garantie.

Subsidiairement, au visa de l’article 1641 du Code civil, ils estiment que la VMC n’a jamais fonctionné et était défectueuse avant la vente, de sorte qu’il s’agit d’un vice caché. Ils rappellent qu’il ne s’agit pas d’un vice apparent visible lors de la visite technique préalable à la vente et que les vendeurs ont caché ce dysfonctionnement.

Ils soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance de plus d’un an, avec du temps passé pour gérer ce différend.

En tout état de cause, ils estiment que Monsieur [H] [E] a un devoir de conseil et de mise en garde. Ils prétendent qu’il aurait dû attirer l’attention des acquéreurs sur le dysfonctionnement de la VMC et ne pas s’en tenir aux seules déclarations des vendeurs.

En réponse, Madame [I] [N], comparante en personne, sollicite de la part de la juridiction de rejeter les demandes de Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K].

Au soutien de sa demande, elle explique que la VMC a toujours fonctionné et que, le jour de la pré visite, les acquéreurs leur ont demandé comment fonctionnaient toutes les machines et qu’elle leur a répondu de voir avec un professionnel car ils avaient laissé les réglages d’usine. Elle précise que la pré visite a eu lieu la veille de la vente et que le notaire n’a pas noté le dysfonctionnement de la VMC, car tout allait bien et qu’aucune partie n’a signalé un souci. Elle ajoute ne pas avoir reçu les convocations pour la conciliation, ni pour l’expertise. Elle déclare qu’ils ont réalisés toutes les réparations qu’on leur a demandé et qu’ils n’avaient pas d’intérêt à cacher le fonctionnement de la VMC. Elle estime que la VMC a toujours fonctionné depuis qu’elle a été installée en 2015 et qu’elle fonctionnait lors des visites. Elle ajoute que la VMC est bien visible dans le cellier et que rien n’a été caché.

Monsieur [J] [L], comparant en personne, sollicite de la part de la juridiction de rejeter les demandes de Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K].

Au soutien de sa demande, il déclare rejoindre la position de Madame [I] [N]. Il ajoute que l’agent immobilier a visité la maison au moins à 5 reprises, sans signaler quoi que ce soit sur la VMC. Il explique que la VMC double flux a un écran qui est éteint lorsqu’elle ne fonctionne pas et qu’ils n’ont rien caché. Il confirme que toutes les demandes de réparations effectuées ont été faites et que la VMC fonctionnait. Il ajoute qu’ils ont seulement dit de se rapprocher d’un professionnel pour les réglages. Il estime subir des pressions psychologiques de la part des acquéreurs, qui lui déposent des lettres directement dans sa boîte aux lettres.

En réponse, Monsieur [H] [E], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal,

Prendre acte de l’intervention volontaire de Monsieur [H] [E] en qualité d’agent commercial ;Débouter Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, condamner solidairement Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à relever et garantir Monsieur [H] [E] de toutes les condamnations qui seraient mises à sa charge ;

En tout état de cause, condamner solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] et/ou Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A titre liminaire, en l’absence d’explication sur la personne convoquée, il relève que la convocation de la société Provimo est nulle car pas à la bonne adresse, mais qu’il est intervenu en tant qu’agent commercial indépendant sur délégation de Provimo.

Au visa de l’article 1792 du Code civil, il estime que la VMC est un équipement détachable, ne bénéficiant donc pas d’une garantie décennale, mais biennale. Il ajoute que rien ne permet de démontrer que le moteur de la VMC a moins de deux ans.

Au visa de l’article 1641 du Code civil, il prétend que le dysfonctionnement a été constaté lors d’une visite technique antérieure à la vente, de sorte que le vice était apparent. Il ajoute qu’il n’y a pas de preuve d’un accord entre les parties sur cette prise en charge. Il estime n’avoir commis aucune faute et n’a pas été interrogé sur un accord à prévoir sur les travaux de remise en état de la VMC. Il soutient que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un vice caché et que l’arrêt de la VMC empêche l’utilisation du bien. Il estime que les acquéreurs ont signé la vente en connaissance de cause, en sachant que la VMC était affectée d’un défaut. Il ajoute avoir lui-même respecté toutes ses obligations légales et avoir même transmis le devis de réparations aux vendeurs. Il rappelle avoir été présent lors de la réunion d’expertise amiable et qu’il n’est pas le rédacteur de l’acte.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2025, prorogée au 23 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les interventions volontaires

L’article 329 du Code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Monsieur [F] [K], acquéreur du bien immobilier, et Monsieur [H] [E], entrepreneur individuel, sont intervenus volontairement dans la présente procédure.

Ils justifient tous les deux d’un intérêt à agir dans la présente procédure et leur intervention volontaire est déclarée recevable.

Sur la garantie décennale

L’article 1792 du Code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié que « le vendeur déclare que, s’agissant d’une auto-construction, il ne peut délivrer aucune facture de réalisation de travaux, ni justifier d’une assurance décennale ou d’une assurance dommage ouvrage, ce dont l’acquéreur déclare avoir été informé préalablement à la signature de l’avant contrat et persister dans son achat. »

Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] ayant construit leur maison et posé eux-mêmes la VMC, ils sont considérés comme étant constructeur.

Une VMC constitue un élément d’équipement du bien, qui peut relever de la garantie décennale, s’il rend l’ouvrage (la maison), impropre à sa destination.

Le rapport d’expertise déposé a été dressé en l’absence des vendeurs. Il ressort de ce rapport que le groupe VMC est toujours à l’arrêt, qu’aucun travaux n’a été engagé et qu’il est nécessaire de remplacer les deux moteurs afin de remettre l’installation en marche. L’expert ajoute que le devis est cohérent, se limitant aux désordres et prévoyant le remplacement des deux moteurs et des filtres.

Ce rapport d’expertise est corroboré par une attestation du gérant de la société NDE, qui a établi le devis de réparation.

Pour autant, aucun élément présent dans le dossier ne permet de démontrer que ce désordre rend la maison d’habitation impropre à sa destination.

La garantie décennale ne peut donc pas être appliquée.

Sur la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

La mise en œuvre de la garantie à raison des vices cachés suppose la caractérisation d’un vice non apparent inhérent à la chose, compromettant son usage, et dont la cause est antérieure à la vente.

Il en résulte notamment qu’il convient de réunir les trois conditions suivantes cumulatives afin de constituer l’existence des vices cachés :

La non-apparenceQu’il rende impropre à l’usage la chose vendueQu’il existe au moment de l’achat

A l’égard d’un acquéreur non professionnel, le vice est considéré comme caché dès lors qu’il ne pouvait pas être décelé au jour de la vente, malgré l’attention qu’une personne normalement soucieuse de ses intérêts doit porter à l’examen d’un bien vendu, et ce sans nécessairement réaliser des investigations particulières.

Il est de jurisprudence constante que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalité lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

Cette jurisprudence a été rappelé dans l’acte notarié, qui indique que « le vendeur « bricoleur » ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les travaux qu’il aurait réalisés. »

Dès lors, Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L], vendeurs constructeurs, sont présumés avoir connu les vices cachés du bien.

Suivant attestation du 4 octobre 2023, la société NDE indique que les deux moteurs de la VMC étaient grippés et qu’au vu du bon état du groupe VMC, il en conclut que celui-ci n’a jamais ou très peu fonctionné, ce qui explique que les deux moteurs se soient grippés.

S’il y a eu une visite des lieux préalable à la signature de l’acte authentique a été effectuée, cette visite ne permettait pas de vérifier l’état des moteurs de la VMC, mais seulement du fait qu’elle était éteinte ou allumée. Il ne s’agit donc pas d’un vice apparent.

Du fait des moteurs grippés, la VMC ne peut pas fonctionner, de sorte que ce vice rend la VMC impropre à l’usage.

Sur le caractère antérieur à la vente, il apparaît que la vente est survenue le 19 juillet 2023, que le premier échange de mail sur le devis de réparation de la VMC date du 28 juillet 2023 et que la mise en demeure envoyée par les acquéreurs date du 20 octobre 2023. L’attestation de la société NDE indique que la VMC n’a jamais fonctionné, de sorte que le désordre préexistait à la vente.

Le vice caché est donc établi.

Sur les préjudices

L’article 1644 du Code civil dispose que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

En l’espèce, le devis portant sur la réparation de la VMC est chiffré à 889,02 € et sera accordé.

En conséquence, Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] sont condamnés à payer à Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] la somme de 889,02 € TTC au titre des travaux de reprise de la VMC, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal, à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du Code civil.

En revanche, Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] ne fournissent aucun élément relatif à l’existence d’un préjudice de jouissance, ni sur les frais induits par ce différend, de sorte que leur demande sera rejetée.

Sur la responsabilité du négociateur

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier implique une information de l’acheteur des vices apparent affectant le bien en vente qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier il ne peut ignorer.

Si ce devoir d’information et de conseil implique un minimum d’investigations sur l’état du bien, l’agent immobilier n’est pas un professionnel des VMC et ne pouvait pas démonter celle-ci pour vérifier l’état du moteur. Il a pu s’assurer que les acquéreurs avaient les coordonnées d’un professionnel par rapport à la VMC, afin qu’ils puissent vérifier de l’état. Les acquéreurs n’ont pas souhaité décaler la vente dans l’attente de cette vérification, ce qui ne peut être reproché à l’agent immobilier.

Dès lors, Monsieur [H] [U] a rempli ses obligations et n’a pas commis de faute.

Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] seront déboutés de leur demande à son encontre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] succombant à l’instance, ils sont condamnés solidairement aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L], partie perdante, sont condamnés à verser à Madame [C] [O] et à Monsieur [F] [K] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] ayant attrait indument Monsieur [H] [E] à la cause, ils sont condamnés solidairement à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [F] [K] et Monsieur [H] [U] ;

DEBOUTE Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] de leur demande au titre de la garantie décennale ;

CONDAMNE Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] et la société [E] Immobilier à payer à Madame [C] [O] la somme de 889,02 € TTC au titre des travaux de reprise de la VMC, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal, à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] de leur demande à l’encontre de Monsieur [H] [E] ;

CONDAMNE Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] à payer à Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [C] [O] et Monsieur [F] [K] à payer à Monsieur [H] [E] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [I] [N] et Monsieur [J] [L] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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