MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

Minute :

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5S6

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O]

né le 02 Mai 1971 à FONTENAY LE COMTE (85200), demeurant 8 rue Ballard – 85200 FONTENAY LE COMTE

Représenté par M^e Emmanuel LAMBREY, Avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Céline BOISSEAU, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T]

né le 28 Septembre 1874 à HARFLEUR (76700), demeurant 12 rue Lacépède – Résidence Nathalie – Appt A13 – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Novembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2016 à effet au 15 septembre 2016, Monsieur [D] [O] a donné à bail à Monsieur [K] [T] un appartement n° A 13 au premier étage et un emplacement de parking n° 10 dans l’immeuble situé Résidence Nathalie, 12 rue Lacépède au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 484 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 297,58 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 5 mars 2025, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives le 14 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, Monsieur [O] a fait assigner Monsieur [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de lui demander de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 13 mai 2025 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] ainsi que de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis ;

— condamner par provision Monsieur [T] à lui payer une somme de 2 665,59 euros arrêtée au 13 mai 2025 ;

— condamner Monsieur [T] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 13 mai 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés ;

— condamner Monsieur [T] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025 et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 3 novembre 2025, Monsieur [O], représenté par son avocat, a repris les termes de son assignation. Il expose que la dette locative actualisée au 22 octobre 2025 s’élève désormais en principal à 4 659,61 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [T] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 14 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 297,58 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [T] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 14 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [T] à son paiement à compter du 14 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 4 659,61 euros dû au 22 octobre 2025.

Il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais de commandement pour un montant total de 136,03 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges et relevant des dépens, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Monsieur [T] sera ainsi condamné à payer à Monsieur [O] la somme de 4 523,58 euros au titre de l’arriéré dû au 22 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Monsieur [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date 8 septembre 2016 conclu entre Monsieur [D] [O] d’une part, et Monsieur [K] [T] d’autre part, portant un appartement n° A 13 au premier étage et un emplacement de parking n° 10 dans l’immeuble situé Résidence Nathalie, 12 rue Lacépède au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 14 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [K] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement n° A 13 au premier étage et l’emplacement de parking n° 10 dans l’immeuble situé Résidence Nathalie, 12 rue Lacépède au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 4 523,58 euros au titre de l’arriéré arrêté au 22 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 19 JANVIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO