MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00987 – N° Portalis DB2V-W-B7J-HACG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE,

dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [F] [D]

né le 17 Janvier 1966 à HARFLEUR (76700), demeurant 6 Rue de Turgauville – 4ème étage – Logement 80 – 76700 GONFREVILLE-L’ORCHER

comparant, non assisté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2017, la SA d’HLM IMMOBILIERE BASSE SEINE, aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [D] portant sur un logement n° 80, étage 4 et une place de parking référencée 7065 P-0104 dans l’immeuble situé 6 rue de Turgauville à GONFREVILLE L’ ORCHER (76700), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 310 euros pour le logement etr de 60,02 euros pour le parking, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 498,15 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 23 juin 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [D] le 24 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 996,32 euros au titre de l’arriéré arrêté au 18 septembre 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation. Elle indique que le dernier règlement de Monsieur [D] remonte au 31 mars 2025 et précise que sa dette locative en principal, actualisée au 30 novembre 2025, s’élève désormais à 4 233,63 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] a comparu en personne. Il indique être suivi par une assistante sociale et qu’il va pouvoir régler sa dette la semaine suivant l’audience grâce au déblocage de son assurance vie de l’ordre de 8 000 euros.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré d’ici le 31 décembre 2025 pour que Monsieur [D] puisse justifier avoir réglé l’intégralité de sa dette et que la SAS 3F NORMANVIE fasse part, dans l’affirmative, de sa position sur le maintien de ses demandes.

Par courriel du 12 décembre 2025, Monsieur [D] a fait adresser par son assistante sociale le récépissé d’un virement du même jour de 1 500 euros à la bailleresse, avec mention d’un solde de son compte bancaire subsistant à hauteur de 7 067,80 euros. Il indique qu’il est contraint par sa banque à un plafond de virement par semaine de 1 500 euros et qu’il va donc effectuer des virements hebdomadaires de ce montant, le solde de son compte lui permettant d’apurer sa dette en totalité.

La SAS 3F NORMANVIE n’a pas transmis de note en délibéré.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 25 août2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 25 août 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 498,15 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [D] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 précité.

Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais à Monsieur [D].

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [D] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 25 août 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [D] à son paiement à compter du 25 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 4 233,63 euros dû au 30 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 4 233,63 euros à ce titre.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [D] a indiqué régler sa dette à compter du 12 décembre 2025 par virements hebdomadaires de 1 500 euros, de sorte qu’elle doit être apurée au jour du présent jugement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2017 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE BASSE SEINE, aux droits de laquelle vient la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Monsieur [F] [D] d’autre part, portant sur un logement n° 80, étage 4 et une place de parking référencée 7065 P-0104 dans l’immeuble situé 6 rue de Turgauville à GONFREVILLE L’ORCHER (76700) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 25 août 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [F] [D] ;

ORDONNE à Monsieur [F] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement n° 80, étage 4 et la place de parking référencée 7065 P-0104 dans l’immeuble situé 6 rue de Turgauville à GONFREVILLE L’ORCHER (76700), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 août 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 4 233,63 euros au titre de l’arriéré dû au 30 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO