TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Avril 2025

N° RG 23/03032 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H53L

DEMANDEURS

Madame [S] [T]

née le 18 Janvier 1985 à [Localité 9] (78)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Monsieur [E] [O]

né le 25 Avril 1990 à [Localité 7] (72)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Jean-Baptiste RENOU, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [V] [H]

né le 09 Mars 1972 à [Localité 3] (61)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François-Xavier LANDRY, avocat au Barreau du MANS

Madame [A] [P]

née le 20 Mars 1969 à [Localité 7] (72)

demeurant Chez M. [D] [U], [Adresse 4]

représentée par Maître Julien BRUNEAU, membre de la SCP SORET § BRUNEAU, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Amélie HERPIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 04 Février 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Jean-baptiste RENOU de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS – 10, Me [R]-[I] [X] – 16, Maître [W] [B] de la SCP SORET-[B] – 45 le

N° RG 23/03032 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H53L

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 10 Avril 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [H] et Madame [A] [P], propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 8] à [Localité 5] (72) construite par Monsieur [H] après permis de construire délivré par la commune en 2011, la vendent le 28 juin 2016 à Madame [S] [T] et Monsieur [E] [O].

Constatant des infiltrations, les nouveaux propriétaires assignent les vendeurs en référé aux fins d’expertise judiciaire laquelle est ordonnée par ordonnance du 18 décembre 2019. Par une nouvelle ordonnance de référé du 2 avril 2021, les vendeurs sont condamnés au paiement d’une provision ad litem d’un montant de 32 000,00 euros.

L’expert dépose son rapport le 10 février 2023.

Par actes des 16 et 17 novembre 2023, Madame [S] [T] et Monsieur [E] [O] assignent Monsieur [V] [H] et Madame [A] [P] aux fins de les voir condamner à les indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis suite aux désordres constatés par expertise judiciaire.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [S] [T] et Monsieur [E] [O] demandent de voir condamner Monsieur [H] et Madame [P] à leur payer sur le fondement de l’article 1792 du code civil :

— la somme de 298 070,00 euros avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire

— la somme de 15 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— la somme de 10 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de l’instance qui comprendront le coût du rapport d’expertise.

Les demandeurs rappellent que l’acte de vente authentique qui stipule que les vendeurs -constructeurs n’avaient pas souscrit d’assurance dommages-ouvrages ni d’assurance responsabilité décennale comme propriétaires- constructeurs, et, que la société A2TOITURE, désormais liquidée, a accompli divers travaux de toiture. Ils ajoutent que le rapport d’expertise judiciaire indique que l’immeuble est impropre à sa destination et que sa perennité est compromise, détaillant ensuite, à cet effet, les désordres constatés par l’expert.

Aussi, selon eux, les défendeurs engagent leur responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil et ils notent que ces derniers reconnaissent cette responsabilité. Ils estiment que leur demandes d’indemnisation seraient justifiés tant au niveau du préjudice matériel évalué par l’expert à une reconstruction complète à hauteur de 271 000,00 euros TTC, avec au surplus une année de travaux prévisibles, qu’au niveau de leur préjudice de jouissance lié aux infiltrations et à l’air insalubre respiré depuis plusieurs années.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [V] [H] sollicite :

— qu’il soit jugé que le préjudice de relogement soit réduit de 11 200,00 euros à 8500,00 euros et celui des déménagements et garde meuble estimé à 12 520,00 euros soit réduit à 10 250,00 euros,

— que le montant du préjudice de jouissance soit réduit à de plus justes proportions,

— qu’il lui soit accordé des délais de paiement sous la forme d’un moratoire de deux ans,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens en tenant compte de la provision de 32 000,00 euros ad litem qu’il a versée.

* – sur le rapport d’expertise,

Monsieur [H] conteste une partie des conclusions expertales qui préconise la démolition de l’ouvrage, alors qu’il aurait pu proposer les reprises des toits-terrasses et le renforcement de certaines parties de la structure.

* – sur les responsabilités

Compte tenu de la défaillance de l’entreprise qui a vendu la poutre principale et de ce que son assureur est inconnu, il s’en remet donc à justice.

* – quant aux préjudices, pour le défendeur, l’indemnisation de certains d’entre eux doit être diminuée

* – sur les délais de paiement- moratoire de deux ans, le défendeur expose ne percevoir un revenu que de 1000 euros par mois pour 60 à 70 heures de travail par semaine et il se dit en incapacité de régler les condamnations.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Madame [A] [P] demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle s’en rapporte quant au principe de la responsabilité fondée sur les dispositions de l’article 1792 du code civil et quant aux demandes financières. Elle requiert, cependant, que la demande d’indemnité au titre du préjudice de jouissance soit réduite à de plus justes proportions et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Elle expose que l’ensemble du logement a été construit par le seul Monsieur [H] sans intervention de sa part. Elle remarque que le rapport d’expertise judiciaire fait état du fait que les infiltrations proviennent notamment de la terrasse accessible réalisée sans respect des règles de l’art, ni avis techniques des fabricants, et, que le support est ruiné par endroits et que certains désordres présentent un risque pour les occupants, et, qu’enfin, l’immeuble est impropre à sa destination, dans sa salubrité et sa pérennité. Elle s’en remet donc sur le fait qu’elle et Monsieur [H] sont considérés comme constructeurs-vendeurs et donc sur leur responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civile.

Elle prend note également que l’expert estime que la reconstruction est nécessaire et qu’elle s’élève à 298 070 euros et s’en rapporte également à justice sur les demandes adverses en ce sens, sauf à réduire la demande au titre du préjudice de jouissance.

La clôture est prononcée par ordonnance du 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les désordres et les responsabilités

Selon l’article 1792 du Code civil,tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En vertu de l’article 1792-1 du code civil, est réputé constructeur de l’ouvrage tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ainsi que toute personne qui vend après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, et, par application de l’article 1792-4-1, le délai d’action est de dix ans à compter de la réception des travaux pour engager la responsabilité décennale.

— Dans cette affaire, il résulte des pièces versées aux débats que les demandeurs ont constaté des infiltrations d’eau depuis leur toit terrassé constaté par PV d’huissier du 20 mars 2019, et, par la société ATTILA.

Le rapport d’expertise judiciaire, quant à lui, met en exergue le fait que les infiltrations n’ont cessé de perdurer et qu’elles affectent principalement le faux-plafond de la grande pièce principale avec des auréoles et des coulures au droit des poteaux ou du doublage. L’expert remarque que la terrasse est “un ouvrage bricolé sans respescter ni les règles de l’art, ni l’avis technique du fabricant. Les lés se décollent et les hauteurs des relevés d’étanchéité et des seuils sont insuffisantes. Il ajoute que les deux évacuations d’eaux pluviales ont une trop faible section, qu’elles sont dépourvues de platine d’étanchéité et que l’une d’elle est bricolée à partir d’une évacuation de plomberie sanitaire.

Il précise que pour une terrasse technique, inaccessible par définition, les règles de l’art imposent de lester la membrane d’étanchéité par une couche gravillonnée avec des chemins de dalles pour l’entretien. Or, la désignation portée dans l’acte de vente stipule que l’étage est composé de deux chambres dont l’une dispose d’une porte fenêtre ouvrant sur une terrasse accessible.

L’expert note également que pour accueillir cette terrasse, il existe une fragilité de la poutre porteuse composée des deux poutres perpendiculaires et il précise qu’il était indispensable de prendre des mesures de sauvegarde en urgence, sachant que l’état d’équilibre structurel précaire est susceptible d’être aggravé rapidement lors d’une accumulation de précipitations. Ainsi, l’expert a demandé l’installation en urgence d’un étaiement dans le salon, ce qui a été réalisé.

Enfin, l’expert retient que l’enduit de façade du rez de chaussée est en cours de ruine et la porte fenêtre de l’étage a des difficultés de fermeture liée aux mouvements de la structure porteuse de bois et au rez de chaussée, il est impossible de manoeuvrer le semi-fixe de la porte du salon qui reste bloqué, et, les spots d’éclairage externes ne sont pas étanches (risque de sécurité- demande de mise hors service).

Ainsi, dans son annexe 5, l’expert relève “d’innombrables désordres, non conformités, tels que la non conformité d’implantation hors d’eau du dallage béton sur terre-plein, l’absence de ventilation mécanique contrôlée, l’étanchéité de la toiture terrasse incompatible avec le suport bois et l’accessibilité, la mise en oeuvre non conforme des relevés d’étanchéité et des évacuations des eaux pluviales, la non conformité du support accueillant les revêtements extérieurs des murs à ossature bois (crépi et bardage), la non conformité des appuis des menuiseries extérieures, les fixations non conformes des couvertures d’acrotère présentant un risque d’envol et de chute, et, au surplus, des détériorations avancées de matériaux provoquées par une exposition à l’eau trop importante qui favorisent la dégradation naturelle et le développement des attaques parasitaires par les champignons et les insectes xylophages.

L’expert conclut au fait que “ces désordres, non conformités et malfaçons nuisent non seulement à la destination de l’immeuble dans son son ensemble, mais aussi à sa salubrité et à sa pérennité. Certains désordres sont susceptibles de présenter un risque de ruine, voire un danger pour les occupants. Nous confirmons aussi l’interdiction d’accéder et d’utiliser normalement la terrasse du premier étage.

Ce faisant, les désordres sont évolutifs avec certitude, ils compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination. Ils affectent la solidité des éléments d’équipement formant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature, de clos et de couvert.”

De ces éléments, il apparaît donc qu’il existe des désordres qui proviennent d’une non conformité aux règles de l’art, d’une erreur de conception et d’une exécution défectueuse qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination et compromettent sa solidité.

Il sera donc admis que lesdits désordres rentrent dans les conditions de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil dans la mesure où l’acte notarié mentionne la délivrance d’un permis de construire le 27 avril 2011 et une déclaration d’achèvement des travaux déposée à la mairie de [Localité 6] le 13 mars 2013.

— Quant aux responsabilités, après RAPPEL DES ARTICLES 192 ET SUIVANTS du code civil (article 1792, 1792-1, 1792-2, 1792-3, 1792-4-1, il sera pris en considération qu’il est stipulé dans l’acte de vente au § ASSURANCE CONSTRUCTION ABSENCE, “que le bien entre dans le régime de la responsabilité et d’obligation d’assurance institué par les articles L241-1 du code des assurances, comme étant achevé depuis moins de dix ans.

Point de départ : le point de départ des délais de garantie et de responsabilité est, d’après la loi, la réception de l’immeuble par le maître de l’ouvrage.

Garanties et responsabilités: l’acquéreur bénéficie de la garantie accordée dans le cadre de la responsabilité décennale prévue par l’article 1792 du code civil. (…)

Débiteurs : les débiteurs des diverses garanties dont l’acquéreur peut bénéficier à la suite de l’achat sont:

a) le vendeur-constructeur pour la totalité de la construction,

b) les entrepreneurs ayant réalisé les travaux pour le compte du constructeur.

Assurances : (…), le vendeur déclare ne pas avoir satisfait à l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage en tant que propriétaire, ni à l’obligation de souscrire une assurance couvrant sa responsabilité décennale en tant que “constructeur non réalisateur. (…)”

A ce jour, les défendeurs ne contestent pas cette situation, ni le fait que l’acte de vente mentionne également (13-14) que seule l’entreprise A2TOITURE, désormais liquidée et sans renseignements sur le nom de son assureur, est intervenue selon facture du 27 septembre 2011 pour des travaux de charpente industrielle, couverture et zinguerie.

Or, ainsi que l’expose l’acte de vente de l’immeuble, objet de ce litige, le vendeur-constructeur peut être déclaré responsable envers les acquéreurs d’un immeuble des désordres sur ledit immeuble sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’oeuvre. En outre, la responsabilité du constructeur étant une responsabilité de plein droit, les constats de dommages suffisent à la mettre en jeu, ce qui est le cas dans cette affaire.

Dès lors, il sera admis que Monsieur [H] et Madame [P] qui sont des vendeurs-constructeurs sont responsables des désordres mis en avant dans le rapport d’expertise judiciaire, et, ils seront donc tenus d’indemniser les demandeurs des préjudices qu’ils ont subis ainsi qu’il suit.

Sur l’indemnisation des préjudices

* – le préjudice matériel

— L’expert judiciaire préconise la reconstruction intégrale de la maison d’habitation, ce qui implique la démolition de la maison actuelle valorisée selon une moyenne de 20 300,00 euros et la construction d’une maison à ossature bois contemporaine valorisée selon une moyenne de 251 300,00 euros, ce qui donne un montant total de reconstruction de 271 600,00 euros TTC, montant non contesté en défense.

Cette somme sera donc octroyée aux demandeurs.

— L’expert estime qu’hors délai d’obtention du permis de démolir et de construire, la durée de chantier ne saurait être inférieur à 12 mois, période durant laquelle les demandeurs devront être relogés. Sur la base de 935 euros par mois hors charges, il propose une indemnisation à hauteur de 11 220,00 euros, montant auquel il convient d’ajouter le coût du déménagement et du garde meubles pour 6 240 euros et de réemménagement pour 4 230,00 euros.

A ce jour, Monsieur [H] ne justifie pas ses demandes de diminution de ces montants, non seulement sur le quantum qu’il propose, mais également au titre du motif qu’il invoque, sa proposition de reconstruction par le biais de son entreprise qui n’aurait pas été accepté ne suffisant pas pour accepter ses propositions. A cet égard, il lui sera fait remarquer qu’il est compréhensible que les demandeurs n’aient pas accepté une telle offre alors qu’il est à l’origine des désordres en tant que vendeur-constructeur.

Il s’ensuit que les montants proposés par l’expert seront alloués aux demandeurs.

— En conséquence, les défendeurs seront condamnés à payer la somme totale de 298 070,00 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d’expertise du 10 février 2023 jusqu’à ce jugement, au titre de l’indemnisation de leur préjudice matériel.

* – le préjudice de jouissance

Dans cette affaire, il apparaît que les demandeurs et plus particulièrement Madame [T] qui vit actuellement dans les lieux avec son enfant subissent un préjudice de jouissance depuis au moins 2019 du fait de l’humidité ambiante et de l’impossibilité de jouir sereinement de l’ensemble de la maison. Les demandeurs ont d’ailleurs dû étayer leur pièce de vie et installer un toit de tôle pour préserver de la trop grande humidité.

Or, les défendeurs ne fournissent aucun élément permettant de remettre en cause le montant réclamé en demande.

Dès lors, les demandeurs seront indemnisés par l’attribution d’une somme de 15 000,00 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Sur les modalités de réglement demandées par Monsieur [H]

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)

Dans cette affaire, il convient de relever qu’à l’appui de sa demande, le défendeur ne produit aucune pièce portant sur sa situation financière et comptable. En outre, il lui fera remarquer que sa condamnation est prononcée à l’encontre de personnes privées et qu’il a bénéficié du prix de vente de l’immeuble.

Dès lors, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, parties succombantes, seront tenus aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise, et, en équité seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 8 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sachant qu’il conviendra de déduire le montant de provision ad litem mis à la charge des défendeurs suite à justificatif de son règlement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à diposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] et Madame [A] [P] à payer à Madame [S] [T] et Monsieur [E] [O] :

— la somme de 298 070,00 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction à compter du 10 février 2023 jusqu’à ce jugement, au titre de l’indemnisation du préjudice matériel,

— la somme de 15 000,00 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance.

DEBOUTE Monsieur [V] [H] de sa demande de délais de paiement.

CONDAMNE Monsieur [V] [H] et Madame [A] [P] à payer à Madame [S] [T] et Monsieur [E] [O] la somme de 8 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] et Madame [A] [P] aux dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise ;

RAPPELLE qu’il conviendra de déduire le montant de la provision ad litem mis à la charge des défendeurs sur justificatif de son réglement ;

La Greffière La Présidente