MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 13 Novembre 2025

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

DEMANDERESSE

S.C.I. MARCHE AU BLE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 482 091 170

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Patrick GRISILLON, avocat au Barreau d’ANGERS

DEFENDEURS

Monsieur [L] [J] [F] [C]

né le 15 avril 1987 à [Localité 4] (49)

demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [N] [K] [M] [O]

née le 05 janvier 1989 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 11 septembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 13 Novembre 2025

— prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à M^e Patrick GRISILLON – E10 le

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I [Adresse 7] est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Selon acte en date du 15 mars 2024, la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ a signé au profit de Monsieur [L] [C] et de Madame [N] [O] une promesse de vente portant sur trois lots de copropriété, à savoir le lot N° 2 correspondant à une partie de local d’activités, le lot N° 3 correspondant à un appartement de 4 pièces situé au premier étage et le lot N°5 correspondant à un appartement de 4 pièces situé au deuxième étage, moyennant le prix de cent soixante deux mille quatre cents euros (162 400 €) outre les frais de vente, promesse expirant le 15 mai 2024, date à laquelle, les Consorts [C]/[O] devaient lever l’option d’achat.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de seize mille deux cent quarente euros (16 240 € ) devant être versée par le bénéficiaire au promettant dans l’hypothèse de la réalisation des conditions suspensives et du défaut de réalisation de l’acquisition dans les délais et conditions de l’acte, ainsi qu’une indemnité compensatoire du même montant dans l’hypothèse où l’une des deux parties ne régulariserait pas l’acte authentique, et ce après une mise en demeure.

Les Consorts [C]/[O] avaient, au titre de la condition suspensive, subordonné la réalisation de leur acquisition à l’obtention d’un crédit immobilier d’un montant de 180 000 euros amortissable sur 20 ans, moyennant un taux d’intérêt contractuel maximal annuel de 4,10 % hors assurance et devaient justifier de l’obtention de leur prêt au plus tard le 30 avril 2024, date au-delà de laquelle la S.C.I [Adresse 7] avait la faculté de les mettre en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive

Les Consorts [C]/[O] n’ont pas justifié auprès de la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ d’un accord ou d’un refus de prêt de sorte que cette dernière les a mis en demeure de justifier d’un éventuel refus de prêt qui leur aurait été opposé par leur établissement bancaire par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 4 juillet 2024, pli retiré le 9 juillet 2024, puis par acte délivré par Commissaire de Justice le 22 octobre 2024.

Ces mises en demeures s’étant révélées infructueuses, par acte en date du 21 mai 2025, la S.C.I [Adresse 7] a assigné Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O] devant la présente juridiction aux fins de :

— les voir solidairement condamner à lui payer la somme de 16 240 € au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 15 mars 2024 et à titre de dommages-intérêts,

— les voir condamner à lui payer la somme de 3 000 €, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les voir condamner aux entiers dépens,

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1103, 1217, 1231-3 du code civil, la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ fait valoir qu’au regard des clauses contractuelles, la promesse de vente est devenue caduque de plein droit. Elle prétend que les Consorts [C]/[O] n’ayant pas justifié d’un quelconque refus de prêt bancaire, la condition suspensive est réputée réalisée conformément à l’article 1304-3 du code civil. Elle ajoute que les Consorts [C]/[O] devaient lever l’option d’achat avant le 15 mai 2024, ce qu’ils n’ont pas fait et que le bien a donc été immobilisé entre le 15 mars 2024, date de la signature de la promesse de vente, et le 15 mai 2024, date prévue pour la levée d’option. Ils en concluent donc que la carence des bénéficiaires de la promesse de vente les rendent débiteurs de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 16 240 €.

Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O], régulièrement assignés selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du Juge la mise en état du 10 juillet 2025, les débats ont été clôturés et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2025.

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

I/ Sur les demandes en paiement

A titre liminaire il sera rappelé que, selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1124 dispose que “La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul”.

L’article 1304-3 alinéa 1 énonce que “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement”.

L’article 1217 du même code précise que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Selon l’article 1231-1 du code civil “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

L’article 1231-3 du code civil prévoit que “Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive”.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code “les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”.

L’article 1231-7 précise “qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi,ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement”.

En l’espèce, la S.C.I [Adresse 7] verse aux débats :

— l’acte authentique dressé le 15 mars 2024 par Maître [I] [H], Notaire Associée à [Localité 6] contenant promesse unilatérale de vente entre d’une part, la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ, promettant, et d’autre part Monsieur [L] [C] et de Madame [N] [O], bénéficiaires,

— une copie de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la S.C.I [Adresse 7] aux Consorts [C]/[O] le 18 mai 2024 les mettant en demeure de s’acquitter de l’indemnité d’immobilisation, sans l’avis de réception,

— une copie de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ aux Consorts [C]/[O] le 4 juillet 2024 les mettant en demeure de justifier du refus de prêt qui leur aurait été notifié par leur banque, pli retiré par Madame [O] le 9 juillet 2024,

— le même courrier signifié par Commissaire de Justice à Monsieur [L] [C] le 22 octobre 2024, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile,

— une lettre recommandée avec accusé de réception adressée aux Consorts [C]/[O] par le Conseil de la S.C.I [Adresse 7] le 16 décembre 2024, pli avisé non réclamé.

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

Aux termes de la promesse de vente, constatée par acte authentique, il est précisé d’une part, que les dispositions du contrat ont été négociées de bonne foi, ledit contrat reflétant l’équilibre voulu par les parties et d’autre part, qu’un projet d’acte a été préalablement envoyé au promettant et aux bénéficiaires avant signature les 1er mars 2024 et 13 mars 2024.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ s’engageait à vendre les biens immobiliers objet de la promesse aux Consorts [C]/[O], lesquels en contrepartie acceptaient la promesse en se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Les biens visés dans l’acte consistaient en trois lots dont un à usage commercial et deux à usage mixte, le tout pour un prix de 162 400 euros, outre les frais de vente, soit un prix total de 175 700 euros, les consorts [C]/[O] devant financer cette acquisition moyennant la condition suspensive d’obtention d’un prêt de 180 000 euros amortissable sur 20 ans au taux nominal d’intérêt maximal de 4,10 % hors assurance, la condition suspensive devant être réalisée au plus tard le 30 avril 2024, obligation étant faite aux bénéficaires/emprunteurs de notifier au promettant et au notaire l’obtention ou la non obtention du prêt demandé dans les conditions énoncées dans l’acte; à défaut faculté était offerte pour le promettant et ce, dès le lendemain, de mettre en demeure les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition, par lettre recommandée avec accusé de réception avec copie en lettre simple pour le notaire.

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 15 mai 2024, les parties convenant expressément que la levée d’option puisse être tacite. L’acte prévoyait qu’en toute hypothèse la réalisation de l’option serait considérée comme levée par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente, du prix de vente déduction faite d’un certain nombre de sommes et de frais.

L’acte comprenait un paragraphe spécifique sur la carence en page 11 lequel envisageait une déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse à l’expiration du délai de réalisation dans l’hypothèse d’une carence du bénéficiaire, sans qu’il ne soit besoin d’une mise en demeure du promettant, lequel pouvait disposer de son bien librement et réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice.

Cette indemnité d’immobilisation était fixée d’un commun accord entre les parties à la somme forfaitaire de 16 240 euros et les Consorts [C]/[O] étaient dispensés du versement immédiat de cette somme. Toutefois l’acte stipulait expressément que faute pour les Consorts [C]/[O] d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais, et dans le cas où toutes les conditions suspensives s’étaient réalisées, ils s’obligeaient irrévocablement au versement de cette indemnité, à première demande de la S.C.I [Adresse 7], et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien pendant la durée de la promesse.

La promesse de vente comportait par ailleurs un paragraphe intitulé “Stipulation de pénalité compensatoire” prévoyant le paiement d’une telle indemnité d’un montant de 16 240 euros dans l’hypothèse où les conditions d’exécution de la promesses étant remplies, l’une des parties serait défaillante et ne régulariserait pas l’acte authentique, et ce à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, moyennant une mise en demeure préalable.

Il résulte de l’ensemble des éléments susvisés que les Consorts [C]/[O] n’ont pas justifié de l’obtention ou non de l’emprunt qu’ils devaient souscrire auprès d’établissements bancaires, alors même qu’ils avaient déclaré qu’il n’existait pas d’empêchement à l’octroi des prêts sollicités ni d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité. Ils n’ont pas levé l’option dans le délai qui leur avait été imparti. Ils n’ont pas donné suite aux divers courriers recommandés qui leur ont été adressés, tant par la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ, que par le Commissaire de Justice délivrant par acte extra judiciaire une copie du courrier recommandé précédemment adressé par le promettant, que par le Conseil de la S.C.I [Adresse 7], ce dont il est justifié.

Ainsi, au vu des éléments du dossier, il doit donc être considéré que les Consorts [C]/[O] sont, par leur carence, responsables de l’absence d’accomplissement de la condition suspensive. Ils n’ont pas justifié dans les modalités contractuellement fixées des démarches positives qu’ils ont accomplies pour l’obtention d’un prêt. Aussi, elle doit être réputée accomplie dans les conditions de l’article 1304-3 du Code civil susvisé.

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

Les conditions étant ainsi réalisées, au sens des dispositions légales et contractuelles, l’absence de réitération de la vente en raison du défaut de diligence de Monsieur [L] [C] et de Madame [N] [O] permet l’application de la clause pénale.

La S.C.I MARCHÉ AU BLÉ justifie d’une mise en demeure conforme aux dispositions de l’article 1231-5 précité et aux dispositions contractuelles.

Cette pénalité, qui correspond à 10 % du prix de vente négocié entre les parties, n’apparaît pas manifestement excessive compte tenu de la situation du bien, de la surface de l’ensemble immobilier et de l’absence de versement d’indemnité d’immobilisation dés la signature du bail et ce en vertu d’un commun accord entre les parties, le tribunal relevant par ailleurs d’une part, que le promettant s’est vu privé du versement de toute source de revenus de quelque nature que ce soit depuis la signature de la promesse unilatérale de vente et à tout le moins sur la durée d’immobilisation du bien et d’autre part, que la promesse unilatérale de vente ayant été régularisée par acte authentique, les Consorts [C]/[O] ont été informés de leurs droits, devoirs et obligations par le Notaire rédacteur.

Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O] seront donc solidairement condamnés à payer à la S.C.I [Adresse 7] la somme de 16 240 € au titre de la clause pénale, intitulée dans l’acte “pénalité compensatoire”.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

II/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O], condamnés aux dépens, devront payer à la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

N° RG 25/01798 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPGG

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O] à payer à la S.C.I [Adresse 7] la somme de 16 240 € (seize mille deux cent quarante) euros au titre de la clause pénale prévue dans l’acte authentique contenant promesse unilatérale de vente du 15 mars 2024, sous la mention

“stipulation de pénalité compensatoire”, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] et Madame [N] [O] à payer à la S.C.I MARCHÉ AU BLÉ la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE