MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 17 Mars 2026

N° RG 24/01315 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEAS

DEMANDERESSE

S.C.I. LAVIHE, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Ana-Filipa DA ROCHA LUIS, membre de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocate au Barreau du MANS

DEFENDERESSES

S.A.S.U. FONCIA ANJOU MAINE, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 411 403892

dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

S.A.S. [F], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 855 802 369

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Etienne GROLEAU, avocat au Barreau de RENNES, avocat plaidant et par Maître Bérangère BEAUFILS, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 16 décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 17 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 17 Mars 2026

— prononcé publiquement par Emilie JOUSSELIN, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Ana-filipa DA ROCHA LUIS de la SELAS ALTEIS AVOCATS – 35, M^e Bérangère BEAUFILS – 20 le

N° RG 24/01315 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 21 août 2003, M. et Mme [N] ont consenti à la SAS [F] un bail commercial d’une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2003 portant sur un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (72) contre paiement d’un loyer annuel de 54.432,61 € (174.000F).

Deux avenants à ce contrat de bail ont été signés les 9 septembre 2009 et 3 mai 2013.

Ce bail commercial a été renouvelé le 26 décembre 2018 entre la SCI LAVIHE, devenue propriétaire de l’ensemble immobilier, et la SAS [F] contre paiement d’un loyer annuel de 50.000 € HT payable par échéance trimestrielle.

Entre temps, le 24 décembre 2011, la SCI LAVIHE a donné mandat général de gestion immobilière à la société CHANTOLIVE, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société FONCIA-ANJOU-MAINE de recevoir, sans limitation, toutes les sommes représentant les loyers dus au titre de l’occupation de [Adresse 5] à SABLE-SUR-SARTHE (72300) dans le cadre du bail commercial en cours.

Jusqu’en 2018, la SCI LAVIHE s’est vue reverser par le mandataire les loyers dus ainsi que les taxes foncières, mais à partir de 2019, elle a constaté des défauts de paiement sans aucune explication de la part du mandataire sur l’origine de ces défauts de paiement.

En l’absence de régularisation de la situation, la SCI LAVIHE, par actes de commissaire de justice (anciennement huissier) délivré les 29 et 30 avril 2024, a assigné la SASU FONCIA ANJOU MAINE et la SAS [F] devant le Tribunal Judiciaire du MANS aux fins de paiement des sommes dues.

*****

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie dématérialisée le 9 septembre 2025 à la SAS [F] et par commissaire de justice le 3 décembre 2025 à la SASU FONCIA ANJOU MAINE, la SCI LAVIHE a sollicité :

— la condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE à lui verser la somme de 29.956,17 € TTC au titre des loyers et taxes collectés pour la période de 2018 à 2021,

— la condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE à restituer à la SAS [F] l’éventuel trop-perçu qu’elle aurait encaissé,

— le rejet de l’ensemble des autres demandes formulées par les parties,

— la condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE à lui verser la somme de 5.000 €,

— la condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE aux dépens.

Elle se fonde sur l’article 1134 alinéa 1er ancien du Code Civil et l’existence d’un lien contractuel entre elle et la SARL CHANTOLIVE, reprise par la SASU FONCIA ANJOU MAINE, en raison du mandat de gestion immobilière est confiée à ce mandataire depuis le 29 décembre 2011, pour réclamer le paiement des sommes lui restant dues au titre des années 2018, 2019, 2020 et 2021 d’un montant de 29.956,17 € TTC, malgré un excédent de 24.933,24 € TTC perçu en 2021 et après déduction des frais de gestion dus.

Elle avance que l’incapacité pour la SASU FONCIA ANJOU MAINE à justifier par la production de comptes, de relevés bancaires ou de comptes rendus de gérance auprès d’elle des loyers et taxes foncières effectivement versés par la SAS [F] de 2018 à 2021 constitue un manquement à ses obligations contractuelles de mandataire justifiant de retenir sa responsabilité contractuelle et sa condamnation à l’indemniser de son préjudice financier qui s’élève à la somme restant due au titre des années susdites.

Au soutien de sa demande de condamnation à hauteur de 5.000 €, elle invoque l’article 700 du CPC, exposant qu’il serait inéquitable de lui laisser la charge des frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits.

Concernant la demande de reversement formulée par la SAS [F] d’un éventuel trop perçu, elle répond que le versement de 28.796,60 € correspond au loyer, à la TVA, à l’intervention pour les WC mais aussi à l’appel de la taxe foncière 2018 à hauteur de 9.847 € ; que la SAS [F] ne peut se prévaloir d’un trop-versé sur les loyers et charges 2019 par le fait d’avoir payé la taxe foncière de 2018 dans le cours de l’année 2019, et à titre subsidiaire sur cette demande, qu’il incombe à la SASU FONCIA ANJOU MAINE de reverser cet éventuel trop-perçu à la société [F].

Selon ses dernières conclusions signifiées le 26 août 2025 par voie électronique, la SAS [F] sollicite :

— à titre principal, de constater qu’elle a réglé les sommes mises à sa charge au titre des années 2019 et 2020, et de prendre acte que la SCI LAVIHE renonce à toute demande à son encontre,

— à titre reconventionnel, la condamnation in solidum de la SCI LAVIHE et de la société FONCIA ANJOU MAINE à lui régler le trop perçu de 9.333,80 €,

— à titre subsidiaire de condamner la société FONCIA ANJOU MAINE à la garantir de toute somme qui pourrait être mise à sa charge et condamner tout succombant à lui régler la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle répond qu’elle justifie avoir réglé les sommes mises à sa charge appelées par la société GUY HOCQUET aux droits de laquelle vient désormais la société FONCIA ANJOU MAINE.

Elle demande, à titre reconventionnel, le remboursement du trop-perçu pour une somme totale de 9.933,80 € TTC, la société FONCIA ANJOU MAINE lui ayant adressé deux factures, les 20 novembre 2018 et 4 janvier 2019 pour réclamer la même somme, sans préciser s’agissant de la seconde qu’il s’agissait d’une facture de relance de la première, de sorte qu’elle a réglé la première le 20 janvier 2019 et la seconde le 6 février 2019.

Au soutien de son appel en garantie formulé à titre subsidiaire, elle invoque l’article 1240 du Code Civil et fait valoir que les manquements contractuels commis par la SASU FONCIA ANJOU MAINE vis-à-vis de la SCI LAVIHE lui ont nécessairement causé un grief.

Concernant les frais de justice, elle invoque l’article 700 du CPC et affirme qu’il serait inéquitable de laisser les frais de la présente affaire à sa charge.

*****

La SASU FONCIA ANJOU MAINE, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

*****

Par ordonnance du 6 novembre 2025, la clôture de l’instruction a été différée au 30 novembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie devant le juge unique du TJ du 16 décembre 2025.

A cette audience, le juge a sollicité la production par la demanderesse du K BIS de la SASU FONCIA ANJOU MAINE proposant de procéder par note en délibéré afin d’éviter aux parties une réouverture des débats aux fins de production de cette pièce. Les parties constituées ont exprimé leur accord avec cette proposition. Ainsi, sous cette réserve, les parties ont déposé leurs dossiers en l’état de leurs dernières écritures et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

En cours de délibéré, la demanderesse a produit son propre K BIS mais n’a pas produit le K BIS de la SASU FONCIA ANJOU MAINE. Il sera passé outre ce manquement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes de constat et de donner acte et la demande subsidiaire formulées par la SAS [F] :

Les demandes de donner acte ou de constat formées par la SAS [F] ne s’analysant pas comme des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, lesquelles visent à trancher un litige ou une question de droit, il n’y aura pas lieu d’y répondre au dispositif de la présente décision.

En l’absence de demande de condamnation formée par la SCI LAVIHE à l’encontre de la SAS [F], il n’y a pas davantage lieu de répondre à la demande subsidiaire en garantie formée par la SAS [F] à l’encontre de la SASU FONCIA ANJOU MAINE en cas de condamnation.

II. Sur la demande principale formée par la SCI LAVIHE contre la SASU FONCIA ANJOU MAINE :

L’article 1134 alinéa 1er du Code Civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 et applicable à l’espèce en présence d’un du contrat de gestion immobilière dispose :

“Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi”.

S’agissant d’une obligation de somme d’argent, le créancier d’une telle obligation inexécutée peut préférer le paiement du prix au versement de dommages et intérêts.

En l’espèce, la réclamation de la SCI LAVIHE s’analyse comme une demande d’exécution du contrat de mandat de gestion immobilière en ce qu’elle porte sur les sommes perçues pour son compte par son mandataire immobilier dans le cadre du dit mandat puisqu’elle limite sa demande aux sommes qui ont été collectées par cette dernière au titre des loyers et des taxes foncières pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 relativement à la gestion de l’ensemble immobilier loué à la SAS [F] et demande d’en déduire les frais de gestion dus par ses soins à la SASU FONCIA au titre du mandat de gestion.

Dans le cadre de la présente instance, la SAS [F] a justifié avoir réglé au mandataire de la SCI LAVIHE, qui l’admet, la totalité des sommes dues au titre du bail commercial pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021.

Ressort des pièces comptables fournies que les sommes perçues par la SASU FONCIA dans le cadre du mandat de gestion immobilière et restant dues après compensation avec les frais de gestions s’élèvent à :

—  9.280,07 € au titre de l’année 2018,

—  31.199,37 € au titre de l’année 2019,

—  14.409,97 € au titre de l’année 2020.

Au titre de l’année 2021, la SCI LAVIHE expose elle-même qu’elle a reçu la somme de 93.660,78 € au lieu de la somme de 68.727,54 € due après déduction des frais de gestion, soit un trop-perçu de 24.933,24 €, de sorte qu’elle ne justifie d’aucune mauvaise exécution du contrat de gestion au titre de l’année 2021.

En présence d’un trop-perçu de l’année 2021 d’un montant de 24.933,24 € qu’il convient d’imputer sur les sommes lui restant dues au titre des années 2018, 2019 et 2020 s’élevant dans leur totalité à 54.889,41 €, la somme restant réellement due à la SCI LAVIHE au titre de l’exécution du mandat de gestion immobilière donné à la SASU FONCIA pour les années 2018, 2019 et 2020 s’élève à 29.956,17€.

Dans ces conditions, la SCI LAVIHE est bien fondée à réclamer à la SASU FONCIA venant aux droits de la SARL CHANTOLIVE la somme totale de 29.956,17 € au titre de l’exécution du mandat de gestion immobilière existant entre elles s’agissant de la gestion relative aux années 2018, 2019 et 2020.

En l’absence d’une quelconque somme restant due au titre de l’exécution du contrat de gestion immobilière au titre de la gestion l’année 2021, la SCI LAVIHE sera déboutée de sa demande sur ce point.

III. Sur la demande reconventionnelle formée par la SAS [F] à l’encontre de la SASU FONCIA et la SCIE LAVIHE :

Cette demande s’analyse comme une demande de restitution d’un indu, suite à une somme de 9.933,80 € au titre de la taxe foncière 2018 et de l’intervention pour résoudre la fuite des WC de la société MOURIN facturée deux fois par la SARL CHANTOLIVE aux droits de laquelle vient la SASU FONCIA, et réglée deux fois par la SAS [F], les 20 janvier et 6 février 2019.

Au regard des dates de versement, le texte applicable est l’article 1302-1 du Code Civil selon lequel “Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu”.

Ressort des factures et des pièces comptables versées aux débats par la SAS [F] qu’elle a réglé par erreur la dite somme de 9.933,80 € à deux reprises entre les mains de la SARL CHANTOLIVE dans la mesure où cette somme appelée selon une première facture 4T2018B émise le 20 novembre 2018 par le mandataire, a été à nouveau appelée au titre de la facture 1T2019 émise par la SARL CHANTOLIVE le 4 janvier 2019 et où la SAS [F] prouve avoir réglé par virement ces deux factures dans leur totalité les 29 janvier et 6 février 2019 au mandataire, et non à la SCI LAVIHE. Le virement du 6 février 2029 a donc été effectué par erreur dans la mesure où la dette correspondante avait déjà été acquittée le 29 janvier 2019.

N° RG 24/01315 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEAS

Si le mandataire a effectivement reçu un excédant de 9.933,80 € justifiant de condamner la SASU FONCIA à restituer cette somme à la SAS [F], il ressort des pièces comptables examinées qu’aucun virement n’a jamais été fait directement par la SAS [F] à la SCI LAVIHE, de sorte que cette dernière n’est redevable d’aucun indu. Il n’y a donc pas lieu à condamnation in solidum de la SCI LAVIHE s’agissant de la restitution de cet indu. La SAS [F] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation à l’encontre de la SCI LAVIHE.

IV. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

La SASU FONCIA ANJOU MAINE succombant, elle sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du CPC.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à la SCI LAVIHE une somme de 4.000 € et la somme de 2.500 € à la SAS [F] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du CPC, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SASU FONCIA ANJOU MAINE venant aux droits de la SARL CHANTOLIVE à régler à la SCI LAVIHE la somme de 29.956,17 € au titre de l’exécution du mandat de gestion immobilière existant entre elles s’agissant de la gestion relative aux années 2018, 2019 et 2020,

DÉBOUTE la SCI LAVIHE de sa demande de condamnation de la SASU FONCIA ANJOU MAINE au titre de l’exécution du mandat de gestion immobilière entre elles s’agissant de la gestion relative à l’année 2021,

CONDAMNE la SASU FONCIA ANJOU MAINE venant aux droits de la SARL CHANTOLIVE à rembourser à la SAS [F] la somme de 9.933,80 € réglée indûment par virement bancaire effectué le 6 février 2019,

DÉBOUTE la SAS [F] de sa demande de remboursement d’indu à l’encontre de la SCI LAVIHE et de condamnation in solidum avec la SASU FONCIA ANJOU MAINE,

CONDAMNE la SASU FONCIA ANJOU MAINE venant aux droits de la SARL CHANTOLIVE à payer à la SCI LAVIHE la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SASU FONCIA ANJOU MAINE venant aux droits de la SARL CHANTOLIVE à payer à la SAS [F], la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SASU FONCIA ANJOU MAINE au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,