TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :24/04/2026

à : Mme. [B] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :24/04/2026

à :Me. [A] [P]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11374

N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5Y

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic, dont le siège social est sis SARL GECOTRA sous le nom commercial [Adresse 2] – [Adresse 3]

représenté par Maitre Hélène GILLIOT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #E1141

DÉFENDERESSES

L’ASSOCIATION PROTECTION JURIDIQUE ET POUR L’AUTONOMIE 75, es qualité de curateur de Mme [Q] [B], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maitre Emmanuelle BLOCH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0803

Madame [Q] [B] placée sous curatelle renforcée par jugement du 16/05/25, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maitre Emmanuelle BLOCH, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0803

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2026-000777 du 13/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Cadre Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 avril 2026 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5Y

EXPOSE DES FAITS

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] est propriétaire d’un immeuble de bureaux situé à la même adresse où Mme [W] [B] suivant contrat de travail du 10 juin 2012 a officié en qualité de gardienne pour lequel elle bénéficiait d’une loge qui était un salaire en nature.

Suite à plusieurs arrêts maladie renouvelés, Mme [W] [B] a été convoquée à un entretien préalable de licenciement le 20//11/2024, puis par courrier du 06/12/2024 avec un préavis de deux mois à échéance du 09/02/2025 puis de trois mois pour quitter sa loge soit jusqu’au 09/05/2025. Elle s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Par jugement du 16 mai 2025, Mme [W] [B] a été placée sous curatelle.

Le syndic lui a adressé une mise en demeure par LRAR du 9 juillet 2025.

Mme [W] [B] l’a informé par courriel du 21/07/2025 avoir été placée sous curatelle et sollicité un court délai pour se reloger.

Par suite, elle a expliqué ne pas avoir de solution alternative de relogement.

Par exploit d’huissier du 3 décembre 2025, La Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a fait assigner en référé Mme [W] [B] et l’association APJA 75 es qualité de curatrice devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater que Mme [W] [B] est occupante sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis [Adresse 6] ,

— ordonner son expulsion sans délai et de tout occupant de son chef, avec le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier si besoin est , avec transport et séquestration des meubles;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 861,30 € hors charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner in solidum Mme [W] [B] et l’APJA 75 à lui payer la somme de 7473.86 € au titre de cette indemnité courue à compter du 10/05/2025 jusqu’à libération effective des lieux (10/05/25-31/05/25 = 583,46 € ; 06/2025-12/2025 = 6029.10 € ; 01/26 = 861.30 €)

— condamner in solidum Mme [W] [B] et l’APJA 75 à lui payer la somme de 13144,46 € au titre de son préjudice financier,

— condamner in solidum Mme [W] [B] et l’APJA 75 à lui payer la somme de 5000 € pour préjudice de jouissance,

— condamner in solidum Mme [W] [B] et l’APJA 75 à lui payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de quitter les lieux à délivrer.

Dans ses conclusions en demande, La Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] indique que le logement était un accessoire au contrat de travail s’achevant trois mois après le contrat de travail, alors que Mme [W] [B] s’y maintient, ce qui constitue un trouble illicite depuis le 10/05/2025.

Elle précise que Mme [W] [B] n’a jamais versé de somme au titre de son occupation.

Elle estime avoir subi un préjudice financier matérialisé par le surcoût appliqué par la société ECO2NET par rapport au salaire de la gardienne, faute de pouvoir installer un gardien dans la loge , ce comprenant le paiement du commissaire de justice pour procéder à la reprise de la loge.

Elle évoque le dysfonctionnement de l’immeuble dû à l’absence de renseignement sur l’accès aux locaux et l’absence de surveillance, notamment des livreurs quémandés par les locataires.

Dans ses conclusions en défense, Mme [W] [B] demande de :

— lui accorder un délai de 9 mois pour libérer les lieux,

— fixer l’indemnité d’occupation à 400 €/mois

— juger que les autres demandes se heurtent à des contestations sèrieuses

— débouter le syndicat de ses demandes contraires

— statuer sur les dépens.

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5Y

Mme [W] [B] a indiqué être en invalidité avec droits AAH et en situation de grande vulnérabilité, suivie au CMP depuis 2023, avec demande MDPH en cours. Elle vise l’accès à un appartement thérapeutique. L’APJA 75 expose avoir fait toutes diligences pour rechercher des solutions de relogement

Elle demande l’application de l’article L 412-3 et L 412-4 du CPCEX, puisqu’elle en dispose pas de solution alternative de relogement thérapeutique.

Elle demande de ramener l’indemnité d’occupation à 400 € charges comprises au lieu de 500 € hors charges, la loge ne fermant pas à clé.

elle s’engage à régler mensuellement l’indemnité d’occupation dès avril 2026 et payer sur cette base la somme de 4271 € pour la pèriode 10/05/25 -03/2026, soit 2000 € dans les 8 jours et 2271 € dans les 9 mois à raison de 252.33 € par mois.

l’APJA 75 rappelle que le curateur n’est pas codébiteur des obligations locatives du majeur protégé et s’oppose donc à toute condamnation in solidum, n’étant pas responsable à titre personnel d’une gestion fautive de la curatelle. l’APJA 75 rappelle le caractère mixte de l’indemnité d’occupation, maintien dans les lieux et indisponibilité, ce incluant les frais de remplacement de la gardienne demandés par ailleurs en doublon.

Elle évoque une contestation sérieuse du quantum du fait que Mme [B] a déjà été remplacée de la même façon lors de ses arrêts et n’étant pas tenu compte de ses charges sociales dans le calcul.

Elle demande les plus larges délais de paiement.

A l’audience du 19 mars 2026, [Localité 4] des copropriétaires [Adresse 6] réitère sa demande par l’intermédiaire de son conseil. Elle s’est déclarée opposée au délai de 9 mois demandé mais favorable à l’échéancier de paiement jusqu’à 24 mois.

Mme [W] [B] et l’AJPA 75 ont réitéré leurs écritures en défense. Mme [B] expose 696 € de ressources et 4700 € d’économie. Il est demandé d’écarter la condamnation in solidum.

Les parties ont été autorisés à produire une note en délibéré pour un paiement de 2000 € à venir de Mme [B].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle.

I Sur l’occupation sans droit ni titre

Il résulte du contrat de travail de Mme [W] [B] en date du 10 juin 2012 que cette dernière était gardienne d’immeuble au [Adresse 6] et logée dans le cadre de ce contrat de travail au rez de chaussée dans une loge de 16 m2 , qualifié de salaire en nature d’ailleurs chiffré en annexe à 148, 80 F .

Selon courrier du 19 juin 2024, Mme [W] [B] a été licenciée à compter du 6 décembre 2024 (date de notification le 9) avec un préavis de deux mois à échéance du 09/02/2025, puis un préavis de trois mois pour quitter sa loge conformément à l’article L 7212-1 du code du travail, soit jusqu’au 09/05/2025.

Mise en demeure de quitter le logement en date du 9 juillet 2025, Mme [W] [B] ne nie nullement s’être maintenue dans les lieux après cette date et demande aujourd’hui des délais pour quitter les lieux.

L’intérêt à agir du propriétaire étant démontré, aucune contestation sèrieuse ne s’oppose à cette démonstration du trouble manifestement illicite que constitue le maintien dans les lieux de Mme [W] [B] depuis le 10 mai 2025, situation qui interdit d’établir un autre gardien pour lui succéder efficacement.

Il convient donc d’ordonner son expulsion.

Aux termes de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [Q] [B], âgée de 48 ans et placée sous curatelle renforcée, depuis le 16/05/2025, justifie être en situation d’invalidité de 50 à 79%, percevoir l’ AAH et être en situation de grande vulnérabilité selon son curateur. Elle est suivie au CMP depuis 2023. Elle expose 696 € de ressources AAH et 4700 € d’économie.

A cet égard, le « message de prospection Instagram » produit par le demandeur et tendant à démontrer que Mme [B] développerait un business de bien-être avec 100 clients et une équipe à l’international manque quant à lui singulièrement de force probante.

Décision du 24 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11374 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQ5Y

Les demandes de relogement de Mme [B] sont compliquées par sa recherche d’un appartement thérapeutique adapté à son handicap.

L’APJA 75 expose avoir fait toutes diligences pour rechercher des solutions de relogement.

Considération faire de plus des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, il sera donc sursis à l’exécution de l’expulsion pendant un délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance.

A cette échéance, en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [B] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai légal pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera alors autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [B] , à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

II. Sur l’indemnité d’occupation

Le SDC demande à Mme [B] , sur une base de 861,30 € hors charges sur le fondement d’une estimation à dire d’agences du 03/12/2025 : 900 à 950 €. Toutefois, la surface de la loge (mentionnée par les agences 28 et 30 m2) n’est à aucun moment objectivée, y compris dans le contrat de travail qui ne mentionne qu’un « avantage en nature ».

Une des agences mentionne des « travaux à prévoir pour une utilisation efficiente », ce qui invite à se situer dans une valeur basse de loyers de marché, laquelle sera évaluée à titre provisionnel à 700 € hors charges.

Soit pour la période

— Du 10/05/25 au 31/05/25 : 225,80 € ;

— Du 06/2025 au 12/2025 : 4900 € ;

— En Janvier 2026 : 700 €

Mme [B] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 5825,80 € au titre des arriérés de cette indemnité courue à compter du 10/05/2025, qu’elle encourt jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucun texte ni moyen de droit ne justifie de condamner l’APJA 75 in solidum à ce titre, cette dernière étant assignée es qualité et n’étant en rien codébitrice en responsabilité civile avec Mme [B].

Cette somme doit être compensée avec le règlement de 2000 € intervenu le 24 mars, ainsi qu’il ressort de la note en délibéré du 30 mars 2026.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de 24 mois.

Les parties s’accordant sur ce point, il sera accordé à Mme [B] un délai de 24 mois pour se libérer du solde de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

III Sur les autres préjudices

Il est à préciser que ces préjudices ne sauraient être confondus en tout ou partie avec le préjudice résultant de l’atteinte au droit de propriété du Syndicat des copropriétaire, les dommages allégués ressortant d’une sphère distincte, de sorte qu’ils ont vocation à être examinés individuellement,

Décision du 24 avril 2026

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Sur le préjudice financier

Le SDC estime avoir subi un préjudice financier matérialisé par le surcoût engendré par le paiement du prestataire ECO2NET par rapport au salaire de la gardienne qui aurait dû être payé à son remplaçant, et qu’il expose ainsi : (2376, 49 € (facturation mensuelle) x 12 (février 2025-février 2026) = 28.517,88 €) – (1249,11 € (salaire net mensuel) x 12 =14989,32 €) = 13528,56 €, outre 384.10 € de commandement de quitter les lieux (à comprendre dans les dépens).

Toutefois, le bulletin de salaire de Mme [B] fourni aux débats, parsemé de rappels et d’indemnisation maladie, ne permet pas de déterminer le montant brut de sa rémunération, qui seul permettrait une comparaison efficace en vue de déterminer le manque à gagner du recours au prestataire ECO2NET.

Par ailleurs, sur les factures du prestataire, le poste de « gestion des containers » s’ajoute au poste de « remplacement de l’employé d’immeuble » alors que le contrat de travail de Mme [B] incluait bien les deux postes. Là encore, le comparatif manque de bases et le demandeur a possiblement concouru à la production d’une partie de son dommage financier.

Il ressort de ces éléments une contestation sérieuse sur le quantum de préjudice réclamé à Mme [B] qui outre passe les pouvoirs du juge des référés. Il sera renvoyé au fond pour ce faire.

Sur le préjudice de jouissance

Le SDC justifie son préjudice qu’il qualifie « de jouissance » par le fait que le prestataire ECO2NET s’en tient à des prestations d’entretien, de l’immeuble sans pouvoir assumer le rôle d’un gardien présent dans l’immeuble et assurant en tant que tel la surveillance des allées et venues, la réception des colis, la dispense de renseignements aux visiteurs…. sachant qu’il s’agit pour l’essentiel d’un immeuble d’affaires.

Or, le contrat de travail de Mme [B] précise ses attributions comme suit : Sortie et rentrée des poubelles, nettoyage des parties communes.

Les horaires d’ouverture de la loge sont spécifiées dans des plages horaires (de 9h à 12h et 14h à 16h) qui témoignent d’une « présence responsable » résiduelle et non d’une prestation de travail active, contrairement aux prestations précitées.

Il faut donc convenir que le prestataire ECO2NET remplit l’essentiel des prestations anciennement assumées par Mme [B], le reste restant à être quantifié par le demandeur – sans doute sans commune mesure avec la somme de 5000 € réclamée, les livraisons de déjeuner en particulier (non quantifiées) intervenant largement hors de ces plages horaires.

De plus, le demandeur, outre qu’il qualifie mal son préjudice, n’établit pas concrètement le dommage qu’il subit effectivement résultant de cette absence de gardienne pendant ces horaires, ses doléances ne reposant que sur la crainte de troubles de tiers extérieurs à l’immeuble, virtuels et non avérés.

La demande indemnitaire sera donc rejetée.

IV Sur les demandes accessoires

Mme [W] [B] succombe à la procédure et sera condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de quitter les lieux passé et à venir.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de condamner Mme [W] [B] à payer une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Aucun texte ni moyen de droit ne justifie de condamner l’APJA 75 in solidum à ces derniers titres, cette dernière étant assignée es qualité et en rien codébitrice en responsabilité civile avec Mme [B].

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort mise à disposition au greffe;

Disons [Localité 4] des copropriétaires [Adresse 6] recevable à agir,

Constatons que Mme [W] [B] est occupante sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis du [Adresse 7] depuis le 31 décembre 2024,

Vu les L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Constatons le trouble illicite du fait de l’occupation sans droit ni titre de Mme [W] [B] de la loge de gardien sise [Adresse 6]

Accordons à Mme [W] [B] un délai de cinq mois pour quitter les lieux,

Disons que passé ce délai, en cas d non départ, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [W] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Autorisons, en ce cas, La Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [W] [B] à défaut de local désigné,

Disons que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ,

Condamnons Mme [W] [B] au paiement à la Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] une indemnité d’occupation à compter du 10 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme de 700 €/m2 hors charges,

Condamnons à titre provisionnel Mme [W] [B] au paiement à la Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] d’une somme de 5825,80 € au titre des arriérés de cette indemnité ,

Dit que cette somme doit être compensée avec le règlement de 2000 € intervenu le 24 mars,

Compte tenu de ce règlement,

Autorisons Mme [W] [B] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 150 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette, y compris les intérêts et frais ;

Disons que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance ;

Disons que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelons que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Sur le préjudice financier,

Disons n’ y avoir lieu à référé et Renvoyons Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à mieux se pourvoir,

Rejetons la demande au titre du préjudice de jouissance,

Rejetons toutes les autres demandes,

Condamnons Mme [W] [B] au paiement au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] d’une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamnons Mme [W] [B] aux dépens, y compris le coût du commandement de quitter les lieux passé et à venir, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Disons que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et la greffière.

la greffière Le juge des contentieux de la protection