JUGEMENT DU

29 JUILLET 2025

DOSSIER N° RG 24/00365 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DIOV

Minute n°

AFFAIRE :

S.A.S. CONCEPTSITE HOLDING, S.A.S. PROMOSITES

C/

S.C.I. MANEA

Nature 50G

copie exécutoire délivrée

le

à M^e GRANET

copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e GRANET

M^e VISSERON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Stéphanie VIGOUROUX

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie ARNOUX

en présence de [N] [L], auditrice de justice

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 15 Mai 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 07 Mars 2024

DEMANDERESSES :

S.A.S. CONCEPTSITE HOLDING, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Jérémy GRANET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 838

S.A.S. PROMOSITES, dont le siège social est sis [Adresse 1] / FRANCE

représentée par M^e Jérémy GRANET, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 838

DEFENDERESSE :

S.C.I. MANEA, dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE

représentée par M^e Eric VISSERON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 783

Selon un compromis de vente, reçu le 14 juin 2022 par Maître [E] [M], assisté de Maître [K], la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING se sont engagées à faire l’acquisition, auprès de la SCI MANEA, d’un immeuble à usage commercial, d’une superficie hors oeuvre nette de 643,70 m2, situé dans le lieudit “Pont de Lavergne et Champ de Rieux”, sur la commune de Saint-Seurin sur l’Isle, moyennant le prix de 400 000 euros.

Cette vente a été conclue avec deux conditions suspensives, liées à l’obtention, par l’acquéreur, d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et d’un prêt de financement.

Les parties ont convenu de signer l’acte authentique, au plus tard, le 21 octobre 2022.

Selon les modalités prévues dans le compromis, l’acquéreur a versé au notaire séquestre un dépôt de garantie d’un montant de 15 000 euros.

Par lettre recommandée du 22 novembre 2022, la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont adressé à Maître [M] une mise en demeure afin d’obtenir la restitution de la somme de 15 000 euros, en raison de la non-réalisation des conditions suspensives.

N’ayant pu obtenir satisfaction, la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont assigné à cette fin, la SCI MANEA devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Libourne.

Par ordonnance du 5 octobre 2023, ce dernier a rejeté leurs demandes, considérant qu’elles se heurtaient à une contestation sérieuse, qu’il n’appartenait pas à la juridiction des référés de trancher.

Poursuivant le même objectif, par acte du 7 mars 2024, la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont assigné la SCI MANEA devant le Tribunal judiciaire de Libourne, sur le fondement des articles 1103, 1231-1 et 1304 du Code civil.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par la voie électronique le 21 octobre 2024, la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING demande au Tribunal :

– de condamner la SCI MANEA à leur restituer la somme de 15 000 €, séquestrée entre les mains de Maître [E] [M], somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2022,

– de condamner la SCI MANEA à leur payer la somme de 4000 € en réparation de leur préjudice économique,

– de débouter la SCI MANEA de ses demandes, fins et prétentions,

– de condamner la SCI MANEA à leur payer la somme de 4000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, en mettant à sa charge les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les demanderesses soutiennent qu’aucune des conditions suspensives n’a été réalisée dans le cadre de cette vente, passée entre professionnelles. S’agissant de la condition suspensive de prêt, la clause contractuelle prévoyait que le montant maximum de la somme empruntée serait de 462 800 €, que la durée maximale de remboursement serait de 180 mois, que le taux d’intérêt maximum serait de 2,5 % l’an, hors assurance, et que le dépôt des demandes de prêt devrait être réalisé au plus tard dans les 15 jours de la signature du compromis, soit au plus tard le 29 juin 2022. Elles justifient avoir déposé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole le 27 juin 2022. Un refus leur a toutefois été opposé, comme en témoignent les attestations bancaires. S’agissant de la condition suspensive liée au certificat d’urbanisme pré-opérationnel, les demanderesses soutiennent qu’elles ont établi et déposé leur dossier, signé, le 12 août 2022 mais qu’elles se sont également heurtées à un refus. Elles rappellent pourtant que leur dossier a été établi sur la base des informations et pièces fournies par la SCI MANEA, vendeur professionnel. Elles rappellent enfin qu’aux termes du compromis, la non-réalisation d’une seule condition suspensive suffit à entraîner sa caducité et donc la restitution des fonds séquestrés. Si reconventionnellement, la SCI MANEA sollicite l’application de la clause pénale à hauteur de 40 000 €, elle estime qu’elle ne démontre pas son préjudice et qu’ainsi, cette clause doit être considérée comme excessive. Elle souligne qu’en outre la SCI MANEA ne leur a adressé aucune mise en demeure. Sa demande est donc irrecevable.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, la SCI MANEA demande au Tribunal, sur le fondement de l’article 1304-3 du Code civil :

– de débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes et de juger qu’elles ont été négligentes et ont empêché l’accomplissement des conditions suspensives d’obtention de prêt et d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel,

– de les condamner sur le fondement de l’article 1231-5 du Code civil à lui payer la somme de 40 000 € à titre d’indemnité, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision intervenir,

– de juger que la somme de 15 000 €, détenue en séquestre par le notaire Maître [M], sera dé-séquestrée à son profit, en paiement partiel de la somme précitée,

– de condamner chacune des demanderesses à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en mettant à leur charge les entiers frais et dépens de la procédure.

La SCI MANEA soutient que les demanderesses ont été négligentes et défaillantes dans leurs démarches de demande de prêt car elles n’ont communiqué aucune nouvelle au notaire et au vendeur avant le 17 octobre 2022, malgré les relances de son propre notaire. Elle relève que l’attestation de la banque sollicitée est datée du 27 septembre 2022 et qu’ainsi, à 5 jours de l’échéance fixée au 3 octobre 2022, elles n’avaient toujours pas communiqué les éléments utiles à leur banquier. Elles ne justifient d’ailleurs pas qu’elles auraient transmis à la banque l’intégralité des pièces nécessaires à l’instruction du dossier. La comparaison de 2 attestations datées du 27 septembre 2022 montre que la première a été modifiée pour les besoins de la cause. Elle estime que la lettre de refus du banquier du 13 octobre 2022 n’exonère pas la négligence commise en amont. De la même façon, elle constate que la demande déposée en mairie pour obtenir le certificat d’urbanisme est datée du 18 août 2022 soit plus de deux mois après la signature du compromis. Elle souligne qu’il a en outre été établi avec une grossière erreur qui ne pouvait qu’entraîner un refus. Elle conclut que la négligence et la faute des demanderesses ont empêché la réalisation de la vente. Elle estime que la clause pénale doit s’appliquer.

Par décision du 11 février 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie, statuant à juge unique, le 15 mai 2025. A cette date, l’affaire a été retenue puis mise en délibéré au 8 juillet 2025, prorogée le 29 juillet 2025, les parties avisées.

SUR CE,

1. Sur la non-réalisation des conditions suspensives.

L’article 1101 du Code civil dispose que : ”Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes, destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.”. L’article 1103 du même Code précise que : “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”.

L’article 1304-3 du Code civil dispose : ”La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…)”. L’article 1304-5 du même Code précise : ”Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. / Ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s’est pas accomplie.”.

En l’espèce, les parties s’accordent pour reconnaître que les termes du compromis de vente signé le 14 juin 2022 s’imposent à chacune d’elles.

Elles ont ainsi conclu la vente du terrain de la SCI MANEA à la condition que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING obtiennent un prêt de financement et un certificat pré-opérationnel d’urbanisme, délivrés selon des modalités précisément définies.

A cet égard, leur convention précise que « La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraine la caducité des présentes, qui sont alors réputées n‘avoir jamais existé. Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par Ia partie qui y avait intérêt. »

Plus précisément, le compromis de vente précise que « La réalisation des présentes est soumise à l‘obtention, par L’ACQUEREUR auprès de l‘autorité compétente, d’un certi cat d‘urbanisme « pré-opérationnel », au plus tard dans les QUATRE (4) mois des présentes conformément aux dispositions de l‘ar1icle L 410-1 deuxième alinéa du Code de l’urbanisme, pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante : Construction d’un bâtiment entre Ie local existant et la route ».

Le demande auprès de la mairie devra être effectuée au plus tard dans les DEUX (2) mois à compter de la signature des présentes par les soins de l‘ACQUEREUR. ».

L’analyse des pièces versées à la discussion par les demanderesses révèle que le dépôt de la demande, dûment remplie et illustrée, est daté du 12 août 2022 et que la requête a été enregistrée par les services de l’urbanisme le 18 août suivant.

En ce sens, il y a lieu de considérer que la demande a été déposée dans les délais impartis.

Cette demande a donné lieu à une décision administrative de rejet le 27 septembre 2022, au motif que l’opération projetée ne respectait pas les prescriptions du plan local d’urbanisme.

Si la SCI MANEA soutient que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont provoqué l’échec de la demande en constituant, malgré leur compétence professionnelle, un dossier grossièrement entaché d’une erreur d’appréciation, il sera toutefois observé que le compromis de vente s’est borné à exiger de l’acquéreur le dépôt et l’obtention d’un certificat d’urbanisme pour la « construction d’un bâtiment entre Ie local existant et la route », sans aucune autre précision tenant au contenu et modalités attendus.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la condition suspensive tenant à l’obtention du certificat d’urbanisme n’a pu se réaliser, et qu’à elle seule, elle a entraîné la caducité du compromis de vente liant les parties.

Au surplus et en tout état de cause, il sera observé que la convention des parties précise : « Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’ACQUEREUR d‘un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes : Montant maximum de la somme empruntée : QUATRE CENT SOlXANTE- DEUX MILLE HUIT CENTS EUROS (462 800,00 EUR)- Durée maximale de remboursement: 180 mois. Taux nominal d’intérêt maximum :2,50 % l’an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunte, au taux, et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation ctive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. ». Il est également précisé : « L’ACQUEREUR s’obIige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de quinze (15) jours du présent compromis et à justi er au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation. A défaut d‘avoir apporté la justification dans le délai imparti le VENDEUR aura la faculté de demander à l'[3] par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justi er du dépôt du dossier de prêt. »

L’analyse des pièces versées à la discussion, notamment l’attestation du CREDIT AGRICOLE AQUITAINE du 27 septembre 2022, révèle que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont déposé auprès de la banque, le 27 juin 2022, « une demande de financement pour son projet dont les caractéristiques sont les suivantes : acquistion d’un bâtiment commercial sur un foncier de 3 700 m2 sur la commune de [Localité 4]. Montant total du projet 432 000 ».

Il apparaît également que le 29 juin 2022, la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont renouvelé une demande de financement auprès de la CAISSE D’EPARGNE.

En ce sens, il y a lieu de considérer que des demandes de financement, spécialement dédiées au projet envisagé, ont été déposées dans les délais impartis.

Il apparaît que ces demandes se sont heurtées à un refus de financement, formalisé le 13 octobre 2022 par le CREDIT AGRICOLE AQUITAINE.

La SCI MANEA soutient que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ne démontrent pas qu’elles auraient fourni au CREDIT AGRICOLE AQUITAINE tous les éléments utiles à sa prise de décision.

Il sera pourtant constaté que l’établissement bancaire a intégré, dans sa décision, les caractéristiques du financement requis (prêt de 432 000 euros, au taux maximum de 2,5% sur une durée de 180 mois, conformément aux modalités définies par les parties.

Il s’en déduit que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt de financement n’a pu se réaliser, et qu’à elle seule, elle a entraîné la caducité du compromis de vente liant les parties.

Si la SCI MANEA soutient que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont conditionné l’échec de la réalisation des deux conditions suspensives, elle ne l’établit pas, ses déductions et suppositions n’étant corroboré par aucun élément objectif.

A toute fins utiles, il sera en outre rappelé qu’il ne ressort pas des termes du compromis liant les parties que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING étaient tenues de lui communiquer, au surplus dans un certain délai, l’intégralité des pièces transmises au service de l’urbanisme et à l’établissement bancaire, pour prouver qu’elles avaient réalisé leurs démarches de bonne foi. En faisant peser sur elles une telle exigence, par l’intermédiaire de son notaire puis de son conseil, il apparaît que la SCI MANEA exige de ses cocontractantes l’exécution d’une nouvelle obligation non contractuellement définie.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que les deux conditions suspensives insérées dans le compromis de vente du 14 juin 2022 n’ont pas été réalisées et qu’ainsi, la convention liant les parties est devenue caduque.

En conséquence, la SCI MANEA sera condamnée à restituer à la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING la somme de 15 000 €, séquestrée entre les mains de Maître [E] [M].

Il sera observé que pour résister à la restitution des fonds, la SCI MANEA a opposé une argumentation sérieuse. Dès lors, il convient de limiter la demande de majoration par les intérêts au taux légal, en ne les faisant courir qu’à compter de la présente décision.

2- sur la demande de réparation du préjudice économique.

Si la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING soutiennent que l’absence de restitution des fonds séquestrés a généré un préjudice économique, lié à leur indisponibilité en trésorerie, il sera constaté que les demanderesses ne développent ni ne justifient, pour chacune d’elles, l’existence et l’étendue du préjudice allégué.

Elles seront donc déboutées de leur demande.

3. sur la demande reconventionnelle tenant à l’application de la “stipulation de pénalité”.

L’article 1231-5 du Code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. / Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. / Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. / Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”.

En l’espèce, l’analyse du contrat liant les parties révèle, page 10, que dans « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas I’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l‘autre partie la somme de QUARANTE MILLE EUROS (40 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si |‘engagement a été exécuté en partie. Sauf inéxécution dé nitive, la peine n’est encourue que Iorsque le débiteur est mis en demeure. La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».

Il résulte de ce qui précède que la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING ont justifié de l’exécution de leurs obligations, telles que strictement prescrites par la convention du 14 juin 2022 liant les parties.

A l’inverse, la SCI MANEA ne démontre pas que ses co-contractantes auraient commis des fautes ou négligences ayant compromis, définitivement, la réalisation de la vente.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve qu’elle leur aurait adressé une mise en demeure tendant pour la mise en œuvre des dispositions précitées.

Dans ces conditions, la SCI MANEA ne pourra qu’être déboutée de sa demande reconventionnelle.

4. Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de l’instance.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…) ».

En l’espèce, la SCI MANEA qui succombe à l’instance, en supportera les entiers dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ».

En l’espèce, pour des considérations tirées de l’équité et de la situation économique des parties, la SCI MANEA sera condamnée à payer à la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING, chacune, la somme de 1 000 euros, soit 2 000 au total.

La SCI MANEA sera parallèlement déboutée de la demande qu’elle a présentée de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MANEA à payer à la SAS PROMOSITES et la SAS CONCEPTSITE HOLDING la somme de 15 000 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie séquestrée en l’étude de Maître [E] [M], notaire, et dit que ce dernier devra verser les fonds à ces dernières sur présentation du présent jugement,

DIT que cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE la SCI MANEA de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la SCI MANEA à payer à la SAS PROMOSITES la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MANEA à payer à la SAS CONCEPTSITE HOLDING la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI MANEA à payer à la SAS PROMOSITES du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI MANEA aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 29 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie ARNOUX Tiphaine DUMORTIER