JUGEMENT DU : 22 MAI 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00859 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DFG2

AFFAIRE : Mme [I], [N] [M] épouse [P] venant aux droits [J] [C] veuve [M] C/ [W] [S], [V] [F]

50D

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

22 mai 2025

à M^e DEVIENNE

copie certifiée conforme délivrée le 22 mai 2025

à M^e JANY

M^e DEVIENNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Julie MANLAY

Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par Bertrand QUINT

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 03 Avril 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 03 Juillet 2023

DEMANDERESSE :

Mme [I], [N] [M] épouse [P]

née le 21 février 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2], intervenante volontaire venant aux droits de Mme [J] [C] veuve [M], décédée le 02 septembre 2023 à [Localité 4]

représentée par M^e Anne-charlotte DEVIENNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 478

DEFENDEURS :

Mme [W] [S]

né le 25 Janvier 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

M. [V] [F]

né le 16 Mars 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Thomas JANY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 773

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 8 janvier 2021, [W] [S] et [V] [F] ont vendu à [J] [C] veuve [M] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 3] à [Localité 6] (Gironde) moyennant le prix de 210.000 €.

Cet acte (page 13) précise que l’immeuble a fait l’objet d’un permis de construire délivré le 15 février 2019 et que la déclaration d’achèvement des travaux a été déposée le 14 septembre 2020 avec une date d’achèvement remontant au 25 mai 2020. Une clause de non garantie des vices cachés a par ailleurs été stipulée (pages 10 et 11).

Se plaignant de désordres et malfaçons, [J] [C] veuve [M], après avoir fait intervenir un expert mandaté par son assureur ([L] [G] du cabinet ELEX), a, par actes des 2, 3, 8 et 14 juin 2022, saisi le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 3 octobre 2022.

L’expert [D] [Y] a établi son rapport définitif le 28 février 2023.

En l’absence de solution amiable, [J] [C] veuve [M] a, par actes du 3 juillet 2023, assigné au fond Mme [S] et M. [F] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE pour obtenir l’indemnisation des préjudices imputés aux vendeurs.

Suite au décès de [J] [C] veuve [M] survenu le 2 septembre 2023, sa fille unique [I] [M] épouse [P] est intervenue volontairement à l’instance pour continuer cette procédure.

Vu les dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024 par [I] [M] épouse [P] venant aux droits de [J] [C] veuve [M] demandant au Tribunal, en application des articles 1792 et suivants, 1231-1 et suivants et à titre subsidiaire 1641 et suivants du Code Civil :

déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

juger que la réception tacite de l’ouvrage est caractérisée et la fixer au 9 janvier 2021, date de la vente ;

juger que Mme [S] et M. [F], ou a minima M. [F], engagent leur responsabilité :

— s’agissant des désordres affectant la charpente, la couverture, la zinguerie, l’escalier, le poêle à granulés et le gros oeuvre :

* à titre principal, sur le fondement de la garantie décennale ou à défaut de la responsabilité contractuelle ;

* à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

— s’agissant des désordres affectant le mur d’enceinte :

* à titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

* à titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

condamner en conséquence in solidum Mme [S] et M. [F], ou M. [F] seul, à payer à Mme [P] la somme de 48.559 € au titre des travaux de reprise se décomposant comme suit :

—  20.834,52 € pour les désordres affectant la charpente, la couverture et la zinguerie ;

—  2.115,53 € au titre des désordres affectant l’escalier ;

—  3.976 € au titre des désordres affectant le poêle à granulés ;

—  9.381,24 € au titre des désordres affectant le mur d’enceinte ;

—  12.251,71 € au titre des désordres affectant le gros oeuvre ;

en tout état de cause :

— juger que les condamnations prononcées le seront avec indexation sur l’indice INSEE BT 01 du 28 février 2023, date du dépôt du rapport d’expertise jusqu’à parfait paiement, outre le taux d’intérêt légal depuis le dépôt dudit rapport et avec anatocisme ;

— condamner in solidum Mme [S] et M. [F], ou M. [F] seul, à payer à Mme [P] la somme de 5.000 € en réparation de la perte de chance subie de ne pouvoir faire préfinancer les travaux de reprise des désordres ou à défaut en réparation de son préjudice moral ;

— condamner in solidum Mme [S] et M. [F], ou M. [F] seul, à payer à Mme [P] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

— débouter Mme [S] et M. [F] de toute demande plus ample ou contraire, notamment de leur demande de voir écarter l’exécution provisoire de droit et de leur demande de délai de grâce.

Au soutien de ses prétentions Mme [P] fait valoir que l’immeuble vendu à sa mère présente de multiples désordres, malfaçons et non-conformités (des infiltrations en toiture, un escalier mal fixé, un poêle à granulés ne correspondant pas à ce qui a été vendu et dont la puissance de chauffe est insuffisante, des fissures et décollements d’enduit sur le mur d’enceinte et des remontées d’humidité liées à une mauvaise conception des travaux de gros oeuvre). Elle précise que sa mère n’avait pas connaissance de ces désordres car elle n’a occupé le bien que pendant 23 jours avant la vente pendant les fêtes de fin d’année qu’elle n’a pas passées chez elle.

Mme [P] estime que ces problèmes relèvent de la garantie décennale due par toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, que la réception des travaux peut être fixée à la date de vente du bien, que la notion d’ouvrage doit être appliquée à tous les travaux de grande ampleur qui ont été réalisés y compris la pose du poêle à granulés installé dans une partie complètement créée. A défaut, Mme [P] considère que la responsabilité de droit commun peut être appliquée pour le poêle à granulés en application du revirement de jurisprudence invoqué en défense. Elle prétend également que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente ne peut lui être opposée puisque les défendeurs, ou a minima M. [F], doivent être qualifiés de professionnels du bâtiment, que l’intéressé a joué un rôle de maître d’oeuvre, qu’il est gérant d’une entreprise spécialisée dans la construction, le carrelage, la maçonnerie et la rénovation, qu’il a aidé les entreprises qui sont intervenues et a réalisé certaines travaux lui-même tandis que Mme [S] est associée avec M. [F] dans une société civile immobilière de construction vente.

La demanderesse réclame en conséquence la réparation des désordres sur la base des évaluations proposées par l’expert judiciaire. Elle sollicite également une indemnité complémentaire liée à l’absence de souscription d’une assurance dommages ouvrage, en précisant que cette situation a empêché un préfinancement rapide des travaux de reprise et a conduit sa mère à vivre avec un chauffage sous-dimensionné dans une maison présentant des infiltrations.

Mme [P] s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs au motif qu’ils ne justifient pas de l’ampleur de l’incendie de leur maison d’habitation, qu’ils ont nécessairement été indemnisés par leur assureur, que la demanderesse n’a pas à subir l’inertie de Mme [S] et M. [F] concernant le défaut de paiement des loyers par leur locataire, qu’ils peuvent revendre leur bien immobilier à usage locatif sachant que Mme [P] souhaite vendre rapidement la maison dont elle a hérité de sa mère. Elle déclare enfin que les défendeurs ne rapportent pas la preuve que l’exécution provisoire du jugement à intervenir aurait des conséquences manifestement excessives ou affecterait grandement leur situation financière et que sa propre créance serait menacée si cette exécution provisoire était écartée.

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024 par Mme [S] et M. [F] demandant au Tribunal de :

à titre principal, débouter Mme [P] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

— ramener à de plus justes proportions les condamnations susceptibles d’être prononcées à l’encontre de Mme [S] et M. [F] ;

— juger que ces éventuelles condamnations ne pourront excéder la somme de 8.174,98 € ;

— octroyer, en application de l’article 1343-5 du Code Civil, des délais de grâce à Mme [S] et M. [F] pour le paiement du montant des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre dans les conditions suivantes :

* échelonnement du paiement la totalité de la somme sur 24 mois ;

* intérêts ramenés au taux légal ;

* imputation des paiements en priorité sur le capital ;

en tout état de cause :

— dire qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire s’agissant des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de Mme [S] et M. [F] ;

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens ;

— débouter Mme [P] de toute demande plus ample ou contraire.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ne sont pas redevables de la garantie décennale au motif qu’il n’y a pas eu de véritable réception des travaux, qu’ils ne doivent pas assumer la pleine et entière responsabilité des désordres allégués correspondant aux travaux réalisés par les sociétés qui sont intervenues et qu’à titre subsidiaire un partage de responsabilité doit intervenir entre eux et la société [T] qui exécuté les travaux de charpente, couverture et zinguerie. Ils ajoutent que M. [F] n’est intervenu que pour la pose de l’escalier et la mise en oeuvre des enduits, que les désordres relatifs à l’enduit du mur d’enceinte ne sont pas de nature décennale, que les désordres relatifs au poêle à granulés concernent un élément d’équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne relevant pas davantage de l’article 1792 du Code Civil suite à un revirement de jurisprudence de la Cour de Cassation.

Ils font par ailleurs valoir que les demandes fondées sur la garantie des vices cachés doivent également être rejetées étant donné que la mère de Mme [P] a bénéficié d’une convention d’occupation précaire avant la vente lui permettant de se rendre compte en amont des désordres, qu’une clause de non garantie des vices prétendument cachés lui est en tout état de cause opposable dès lors que les vendeurs n’avaient pas connaissance des vices, que M. [F], même s’il travaille dans le bâtiment, n’a pas toutes les compétences requises concernant certains travaux et n’est pas un spécialiste de la maîtrise d’oeuvre et que Mme [S] est profane en la matière puisqu’elle exerce la profession de comptable.

S’ils devaient être condamnés, Mme [S] et M. [F] sollicitent des délais de grâce en indiquant qu’ils ne disposent des sommes suffisantes pour s’acquitter des sommes réclamées par la demanderesse en raison d’un incendie concernant leur maison d’habitation et d’un important défaut de paiement du loyer par leur locataire. Ils s’opposent à l’exécution provisoire du jugement de premier instance en ce qu’elle entraînerait des conséquences manifestement excessives et affecterait grandement leur situation financière.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2025 et la décision mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Conformément à l’article 789 du Code de Procédure Civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances en cours au 1er janvier 2020, le juge de la mise en état était compétent, à l’exclusion de toute formation du tribunal, pour statuer sur les éventuelles fins de non-recevoir. Le Tribunal se contentera donc de répondre sur le fond de cette affaire, étant précisé que la recevabilité des demandes présentées par Mme [P] n’est en tout état de cause pas contestée par Mme [S] et M. [F].

1°) SUR LA RÉCEPTION

Selon l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée judiciairement.

En l’espèce, Mme [S] et M. [F] ont procédé à d’importants travaux sur l’immeuble litigieux avant de le revendre. Ces travaux ont pour partie été réalisés par des entreprises ( BG CONCEPTS pour des travaux de démolition et de maçonnerie et [T] pour des travaux de charpente, couverture et zinguerie). Le reste a été exécuté par M. [F] en personne.

Si aucun procès-verbal de réception des travaux n’a manifestement été rédigé pour les travaux confiés aux entreprises, il n’en demeure pas moins que lesdites travaux sont bien achevés puisque Mme [S] et M. [F] ont officiellement déclaré avoir terminé leur chantier le 25 mai 2020 (cf page 13 de l’acte de vente). Des factures des sociétés [T] et BG CONCEPT ont en outre été versées aux débats de sorte que les anciens propriétaires ont manifestement accepté de recevoir l’ouvrage sans réserves.

Il convient par conséquent de fixer la date de réception de l’ensemble des travaux réalisés avant la vente à la date du 25 mai 2020 correspondant ce qui a été déclaré par les défendeurs à la Mairie de [Localité 6].

2°) SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE MME [P]

Sur les désordres affectant la charpente, la couverture et la zinguerie

En vertu des articles 1792 et 1792 2° et du Code Civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. Est notamment réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En l’occurrence, il ressort du rapport du cabinet ELEX comme du rapport d’expertise judiciaire que l’immeuble vendu à la mère de Mme [P] est affecté par des infiltrations en provenance de la toiture au niveau de la bouche VMC installée au plafond du WC. Plus généralement, tout l’intérieur de l’immeuble est susceptible d’être confronté à des infiltrations car la pente de la toiture n’est pas conforme aux règles de l’art (il aurait fallu une pente de 33 % pour un site exposé sans écran sous toiture au lieu d’une pente de seulement 22 % relevée par M. [Y]). En outre, il existe des traces sur l’enduit de façade en raison d’un problème au niveau du bourrelet en zinc en rive de couverture.

Dès lors que l’étanchéité du bâtiment n’est pas assurée, ces désordres rendent l’ouvrage impropre sa destination.

Il n’est pas démontré que ces désordres étaient visibles le jour de la vente (aucune photographie en ce sens). M. [Y] a au contraire retenu qu’ils n’étaient pas apparents pour un profane lors de l’acquisition du bien. Certes, la mère de Mme [P] a bénéficié d’une convention d’occupation lui permettant d’occuper ce bien dès le 15 décembre 2020 mais la période d’occupation était trop courte (même pas un mois) pour que l’acquéreur se rende réellement compte d’une difficulté à ce sujet.

Sans qu’il soit nécessaire de caractériser précisément les malfaçons à l’origine des désordres (au demeurant parfaitement décrites par l’expert [Y]), Mme [S] et M. [F] sont responsables de plein droit de cette situation en leur qualité de vendeurs ayant vendu l’immeuble après l’achèvement des travaux de charpente, couverture et zinguerie confiés à la SARL [T]. Ils doivent assumer les conséquences en résultant même s’ils ne sont plus en mesure d’engager un recours contre la SARL [T] qui a été dissoute et radiée. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à leur demande subsidiaire tendant à voir limiter leur responsabilité à hauteur de 10 % du préjudice subi. Au contraire, Mme [S] et M. [F] sont entièrement responsables des désordres dans leurs rapports avec Mme [P] venant aux droits de sa défunte mère.

D’après l’expert [Y], les travaux réparatoires consistent à déposer la couverture en tuiles, mettre en oeuvre un écran sous toiture, reprendre l’étanchéité de la base de la cheminée, mettre en oeuvre des pièces pour les émergences en toitures, reposer des tuiles et reprendre intégralement les gouttières en zinc. Cette solution réparatoire sera validée en l’absence de contestation sérieuse sur le plan technique.

Après avoir analysé plusieurs devis, M. [Y] a indiqué que le coût des travaux réparatoires s’élève à la somme de 20.834,52 €. Mme [S] et M. [F] seront ainsi condamnés in solidum à payer une somme équivalente à Mme [P] (peu important le montant facturé à l’origine par la SARL [T]).

Sur les désordres affectant l’escalier

Les experts ont constaté que l’escalier était mal fixé en raison d’un déboîtement entre le seuil et le poteau d’arrivée au premier étage ainsi que par rapport aux marches et contremarches du quart tournant. Ce désordre rend l’ouvrage dangereux pour les usagers. Il est donc impropre à sa destination. Sa solidité est également compromise au point de devoir remplacer l’escalier intégralement.

L’expert judiciaire a indiqué que les malfaçons n’étaient pas visibles pour un profane lors de l’acquisition du bien. La courte période d’occupation précaire de l’immeuble préalable à la vente ne saurait modifier cette appréciation. Au contraire, le désordre s’est manifestement révélé dans toute son ampleur suite à un usage répété.

Mme [S] et M. [F] sont responsables de plein droit de ce problème sur le fondement de l’article 1792 du Code Civil puisqu’ils ont vendu cet ouvrage après achèvement. La garantie décennale est d’autant plus applicable que c’est M. [F] lui-même qui a procédé à la pose de l’escalier.

Les travaux réparatoires coûteront 2.115,53 € selon M. [Y]. Mme [S] et M. [F] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’un montant similaire.

Sur les désordres affectant le poêle à granulés

Lors de la vente, la mère de Mme [P] s’est vue remettre une facture en date du 27 septembre 2019 concernant l’achat d’un poêle à granulés de STRAUSS EGRA WF d’une puissance de 11 kw .

Les opérations d’expertise judiciaire ont cependant mis en évidence que le poêle réellement installé était de marque EMAFLAM ALMA d’une puissance de 9 kw et qu’il avait été fabriqué en 2016.

Cette anomalie n’était pas visible lors de la vente pour un acquéreur normalement attentif sachant que les informations se trouvaient au dos du poêle et que la mère de Mme [P] n’a pas disposé du temps suffisant pour s’en rendre compte.

Il s’agit pourtant d’un problème grave puisque la puissance de chauffe est moins importante et par voie de conséquence inadaptée à la taille de l’immeuble. En outre, l’équipement réellement installé a trois ans d’ancienneté, ce qui raccourcit d’autant les garanties du constructeur. Il existe également une différence de prix significative entre ces deux poêles (1.619 € au lieu de 2.700 €).

Il ressort d’un revirement de jurisprudence récemment opéré par la Cour de Cassation (Cass Civ 3ème 21 mars 2024 n°22-18694) que si les éléments d’équipements installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.

Toutefois, cette jurisprudence invoquée en défense n’apparaît pas transposable au cas d’espèce. En effet, elle concernait une affaire où les travaux consistaient uniquement en la pose d’un insert dans la cheminée de la maison. Or, les travaux litigieux étaient beaucoup plus importants puisqu’ils ont abouti à la construction d’un nouveau bâtiment de 62 m² à la place d’une vieille bâtisse de 36 m² (qualifiée de ruine). La notion d’ouvrage doit donc ici être appréciée dans son ensemble, et non limitée au seul poêle abstraction faite du reste des travaux.

Cela étant dit, Mme [S] et M. [F], en leur qualité de vendeurs de la construction après achèvement, sont redevables de la garantie décennale à l’égard de Mme [P] puisque le poêle qui a été installé ne permet pas de chauffer suffisamment tout le bâtiment de sorte que l’ouvrage est impropre à sa destination.

Au demeurant, si la jurisprudence précitée devait trouver à s’appliquer, la responsabilité contractuelle de droit commun de M. [F] serait quoi qu’il en soit engagée puisqu’il a posé un poêle d’occasion au lieu d’un poêle neuf, ainsi que de gamme différente, sans le signaler en temps utile à l’acquéreur. Il est également redevable de la garantie des vices cachés instituée par les articles 1641 et suivants du Code Civil puisqu’il ne pouvait ignorer cette situation en sa qualité d’installateur (sachant de surcroît qu’il travaille dans le bâtiment). La clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente doit en effet être écartée en raison de la réticence dolosive qu’il a commise.

Les travaux de reprise consistent à remplacer le poêle existant par un poêle neuf de marque STRAUSS EGRA WF comme il était normalement prévu. Il en coûtera la somme de 3.976 €. Mme [S] et M. [F] seront condamnés in solidum au paiement d’une telle somme.

Sur les désordres affectant le gros oeuvre

Grâce à l’aide d’une caméra infrarouge, M. [Y] a constaté des infiltrations en partie basse de l’intérieur de la maison en raison d’une mauvaise conception de l’ouvrage (les fondations le long de la façade sont plus hautes que l’arase supérieure du dallage de la maison mais n’ont pas été protégées par un revêtement d’étanchéité).

Ces désordres, qui n’étaient pas apparents dans toute leur ampleur au moment de la vente (d’où la nécessité d’utiliser une caméra spéciale), rendent l’ouvrage impropre à sa destination étant donné qu’ils engendrent un surcroît d’humidité à l’intérieur de l’immeuble nuisant à la santé des occupants.

Conformément aux règles applicables en matière de garantie décennale précédemment expliquées, Mme [S] et M. [F] doivent répondre des travaux de gros oeuvre qu’ils ont fait faire par la société BG CONCEPT (peu important la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente).

Les travaux de reprise consistent à reterrasser le terrain pour enlever des débords de fondations, mettre en oeuvre un enduit en soubassement, un complexe d’étanchéité et une géomembrane ainsi qu’un drain en pied de bâti puis remblayer le tout. Eu égard à l’estimation retenue par M. [Y], Mme [S] et M. [F] seront condamnés in solidum à payer à Mme [P] la somme de 12.251,71 € à ce sujet.

Sur les désordres affectant le mur d’enceinte

Des fissures et décollements d’enduit, non visibles pour un profane avant la vente, sont apparus sur le mur assurant la clôture de la propriété.

Ces désordres, qui sont avant tout esthétiques, ne sont pas suffisamment graves pour relever de la garantie décennale même si l’enduit contribue à l’imperméabilisation du mur. Ils relèvent plutôt de la responsabilité de droit commun dite des désordres intermédiaires nécessitant de caractériser une faute en lien de causalité directe avec le dommage.

Il s’avère que c’est M. [F] qui a réalisé cet enduit extérieur. Or, ses travaux n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art puisque, selon M. [Y], la tête de mur et les appuis d’ouverture ne sont pas protégés contre le ruissellement des eaux pluviales, que la couche d’enduit mise en oeuvre n’est pas adaptée et qu’il n’existe pas de joints de dilatation verticaux permettant un mouvement du mur.

La responsabilité de M. [F] est par conséquent engagée en application de l’article 1231-1 du Code Civil.

D’après l’expert judiciaire, les travaux réparatoires consistent à refaire l’enduit en créant des joints de dilatation et mettre en oeuvre des chaperons pour écarter les précipitations et ce pour un coût de 9.381,24 €. M. [F] sera en conséquence condamné au paiement d’une indemnité équivalente.

Quant à Mme [S], elle ne sera pas condamnée de ce chef car ce n’est pas elle qui a personnellement réalisé ces travaux et que la clause de non garantie des vices cachés ne peut être écartée la concernant. En effet, contrairement à son compagnon, elle travaille dans la comptabilité et doit donc être considérée comme profane en matière de bâtiment. Le fait qu’elle soit associée au sein d’une société civile immobilière de construction-vente n’est pas suffisant pour remettre en cause cette apparéciation étant donné que M. [F] à l’unique gérant et qu’il détient 99 % des parts. Le rôle joué par Mme [S] dans cette société est dérisoire vu son infime participation.

Sur l’indexation et les intérêts

Afin de tenir compte de l’augmentation des prix dans le bâtiment, les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise des différents désordres feront l’objet d’une indexation classique selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire (soit depuis le 28 février 2023) jusqu’à la date du présent jugement puis avec intérêts au taux légal.

Pourvu qu’ils soient dûs par année entière, les intérêts majorant les différentes condamnations seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du même code (ce qui correspond à l’anatocisme réclamé par Mme [P]).

Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires

En application de l’article L 242-1 du Code des Assurances, Mme [S] et M. [F] avaient l’obligation de souscrire avant l’ouverture du chantier une assurance dite dommages ouvrage garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale.

Faute de l’avoir fait, la mère de Mme [P] a été privée de la possibilité de faire réparer rapidement les désordres. Elle a ainsi dû passer deux hivers avec un poêle sous dimensionné pour une maison présentant des infiltrations. Elle a dû également passer du temps à gérer ce sinistre sur le plan procédural. Sa fille subira encore des désagréments jusqu’à ce que tous les travaux réparatoires soit exécutée, ce qui retardera d’autant la possibilité de vendre la maison dont elle a héritée.

Il convient par conséquent d’allouer à Mme [P] une indemnité complémentaire de 3.000 € en réparation de ce préjudice distinct de l’indemnisation liée à la réparation matérielle des désordres (mais pas davantage car la demanderesse n’habite pas dans la maison).

3°) SUR LES DÉLAIS DE GRÂCE

Il n’y a pas lieu d’accorder aux défendeurs des délais de paiement ou de modifier le régime normalement applicable pour les intérêts assortissant les condamnations.

En effet, la situation financière de Mme [S] et M. [F] demeure obscure. Ils n’ont pas produit leur avis d’imposition. Ils ont certes été victimes d’un incendie concernant leur habitation mais le sinistre est ancien (le 6 avril 2021) et ils sont censés avoir été indemnisés par leur assureur (aucun justificatif n’ayant été communiqué à ce titre). Ils n’ont pas non plus expliqué ce qu’ils ont fait du prix de vente perçu lors de la vente litigieuse (210.000 €). Ils sont quoi qu’il en soit propriétaires d’un bien immobilier à usage locatif qu’ils ont la possibilité de vendre pour s’acquitter de leur dette sachant que Mme [P] n’a effectivement pas à subir les conséquences de leur manque de réaction face au défaut de paiement du loyer par le locataire en place (l’arriéré de loyer remontant à novembre 2022 de sorte qu’une procédure d’expulsion aurait pu être menée jusqu’à son terme depuis longtemps).

Mme [S] et M. [F] ont par ailleurs déjà bénéficié de fait de larges délais liés à la longueur de cette procédure (l’assignation en référé datant d’avril 2022).

Dans ces conditions, leur demande de délais de grâce doit être rejetée.

4°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Parties perdantes, Mme [S] et M. [F] supporteront in solidum les dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire, et seront par voie de conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’équité et la situation économique des parties commandent au contraire de les condamner in solidum à payer à Mme [P] une indemnité de 4.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que la demanderesse a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

5°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe compte tenu de l’ancienneté du litige et de l’absence de démonstration de prétendues conséquences manifestement excessives (il aurait fallu que la situation financière des défendeurs soit beaucoup plus claire pour qu’un tel argument soit retenu). L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de réception de l’ensemble des travaux effectués avant la vente au 25 mai 2020,

CONDAMNE in solidum [W] [S] et [V] [F], sur le fondement de la garantie décennale, à payer à [I] [M] épouse [P] venant aux droits de [J] [C] veuve [M] les sommes suivantes :

-20.834,52 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant la charpente, la couverture et la zinguerie ;

—  2.115,53 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant l’escalier ;

—  3.976 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant le poêle à granulés ;

—  12.251,71 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant le gros oeuvre ;

— le tout avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 28 février 2023 jusqu’à la date du présent jugement puis avec intérêts au taux légal et avec capitalisation des intérêts pourvus qu’ils soient dûs par année entière ;

CONDAMNE [V] [F] seul, sur le fondement de la responsabilité de droit commun en matière de désordres intermédiaires, à payer à [I] [M] épouse [P] venant aux droits de [J] [C] veuve [M] la somme de 9.381,24 € au titre des travaux de reprise des désordres affectant le mur d’enceinte, avec indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 28 février 2023 jusqu’à la date du présent jugement puis avec intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts pourvus qu’ils soient dûs par année entière,

CONDAMNE in solidum [W] [S] et [V] [F] à payer à [I] [M] épouse [P] venant aux droits de [J] [C] veuve [M] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires,

CONDAMNE in solidum [W] [S] et [V] [F] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE in solidum [W] [S] et [V] [F] à payer à [I] [M] épouse [P] venant aux droits de [J] [C] veuve [M] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 22 mai 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT