N° RG 25/00150 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FMUI

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25/0618

N° RG 25/00150 – N° Portalis DB2F-W-B7J-FMUI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 10 OCTOBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Vadim HAGER, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [C]

de nationalité Française

né le 04 Novembre 1959 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Denis TAESCH, Vice-Président,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christelle VAREILLES

DÉBATS

À l’audience publique du mardi 01 juillet 2025, en présence de [H] [Y], auditeur de justice.

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 10 octobre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Denis TAESCH, président, et Christelle VAREILLES, Greffière.

* Copie exécutoire à :

[O] [C]

M^e Vadim HAGER

*Copie à Monsieur le Préfet du Haut-Rhin

le 10 Octobre 2025

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 février 2013, l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] a consenti un bail d’habitation à M. [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 251,50 euros et d’une provision pour charges de 29,99 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 décembre 2024, reçu le 24 décembre 2024, le bailleur a reproché au locataire des nuisances sonores et olfactives ainsi que des manquements à ses obligations locatives. Dans ce courrier, le bailleur a mis le locataire en demeure de régulariser sa situation dans les termes suivants :

— " Cesser immédiatement toutes nuisances sonores et olfactives liées à vos animaux de compagnie ou à d’autres comportements inappropriés ;

— Mettre en œuvre toutes les mesures nécessaires pour rétablir des conditions d’hygiène conformes dans votre logement et dans les parties communes ;

— Permettre sans délai l’accès à votre logement pour toute intervention technique nécessaire à la sécurité ou à la maintenance de l’immeuble. "

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 janvier 2025, envoyé le 10 janvier 2025 et non réceptionné, le bailleur a mis le locataire en demeure de payer la somme principale de 1 148,70 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois.

Par assignation délivrée le 27 février 2025, l’établissement POLE HABITAT COLMAR [Adresse 6] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar. Dans son assignation, le bailleur demande au juge de :

— Prononcer la résiliation du bail,

— L’autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [C] sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— Ordonner la suppression, subsidiairement la réduction, du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux

— Condamner M. [O] [C] au paiement des sommes suivantes :

1 148,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 janvier 2024,

les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 321,38 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

— Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

***

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 1er avril 2025. Par courriel du 28 mars 2025, M. [O] [C] a sollicité un renvoi en expliquant qu’il avait eu un accident le 6 mars 2025 et qu’il ne pouvait pas se présenter à l’audience parce qu’il était hospitalisé. M. [O] [C] a joint un certificat médical à sa demande de renvoi.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 3 juin 2025.

Par courriel du 30 mai 2025, M. [O] [C] a sollicité un « ultime renvoi » en expliquant qu’il était toujours hospitalisé à cause de son accident. Il a joint un certificat médical à sa demande de renvoi.

L’affaire a donc été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [O] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par courriel du 20 juin 2025, M. [O] [C] a sollicité un nouveau renvoi, en indiquant que son " médecin refuse [qu’il] se rende à l’audience fixée le 1/07/2025 ". Il a joint un certificat médical à sa demande de renvoi.

A l’audience du 1er juillet 2025, il a été pris en considération l’ancienneté du litige, le fait que M. [O] [C] a été convoqué à 3 reprises, qu’il savait à chaque fois que son état de santé ne lui permettait pas de se rendre à l’audience et qu’il n’a jamais pris de dispositions pour se faire représenter à l’audience.

***

À l’audience du 1er juillet 2025, l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, le bailleur expose, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1224 et 1729 du Code civil, que le locataire n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible des lieux dès lors qu’il possède de nombreux animaux qui causent une dégradation du logement et une problématique d’hygiène. Le bailleur ajoute que le comportement de M. [O] [C] est constitutif d’un trouble anormal du voisinage au préjudice des autres locataires qui se plaignent de bruits et d’odeurs incommodants liés aux animaux de M. [O] [C]. Le bailleur en déduit qu’il existe des motifs suffisamment graves pour prononcer la résiliation du bail.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur fait valoir que M. [O] [C] ne procède plus au paiement des loyers et que l’arriéré locatif s’élève, à la date du 31 décembre 2024, à la somme de 1 148,70 €

A soutien de sa demande de suppression, subsidiairement de réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, le bailleur expose que l’occupation des lieux par le locataire occasionne un trouble de jouissance récurrent aux autres locataires.

***

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

En application de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

***

En l’espèce, le bailleur produit aux débats un bilan de fin de mesure d’accompagnement dont a bénéficié M. [O] [C] par le biais de l’association APPUIS. Ce bilan est daté du 14 janvier 2025. Aux termes de ce rapport, signé par une travailleuse sociale de l’association et la cheffe de service, M. [O] [C] est décrit comme une personne ayant de grandes difficultés à se mobiliser pour régulariser sa situation administrative et financière. Le rapport indique que les principales dépenses de M. [O] [C] sont destinées à l’élevage de lapins qu’il tient à son domicile, à l’extérieur mais aussi à l’intérieur. Il est également fait état d’un arriéré locatif est en hausse, alors même que M. [O] [C] possède de l’argent placé sur des comptes en banque. Dans le cadre de la mesure, des interventions ont été proposées à M. [O] [C] pour débarasser les affaires entassées dans son logement et rétablir un entretien conforme, par le biais d’organismes adaptés, mais il ne s’est jamais mobilisé pour y donner suite.

Les conclusions de ce bilan doivent être mises en perspective avec les attestations de témoins recueillies par le bailleur et rédigées par des voisins.

Monsieur [N] [W], locataire d’un appartement en-dessous de celui de M. [O] [C], indique que celui-ci possède beaucoup d’animaux de type lapins, chinchillas et pigeons qu’il nourrit et loge dans son appartement. Il ajoute que cette situation est la source de nuisances sonores et olfactives dans l’immeuble. En particulier, il évoque une odeur « infecte » dans les parties communes ainsi que la présence de nuisibles, à savoir des rats et des cafards, qu’il met en lien avec l’insalubrité de l’appartement de M. [O] [C]. Il ajoute également qu’il peut arriver que M. [O] [C] crie à 2 ou 3 heures du matin en imitant le cri de ses animaux. Enfin, Monsieur [N] [W] a déposé plainte contre M. [O] [C] le 30 octobre 2024. Dans son dépôt de plainte, il explique qu’il a sonné chez M. [O] [C] vers 1h du matin parce que « ça cognait depuis 23h » ; M. [O] [C] serait alors sorti et l’aurait menacé avec un couteau en l’insultant.

Monsieur [X] [F] [P], qui occupe également un appartement dans le même immeuble, atteste de ce que M. [O] [C] possède beaucoup d’animaux de type rats, souris et lapins. Il évoque une odeur « horrible » dans le bâtiment ainsi que la présence d’insectes. Il mentionne l’existence de beaucoup de bruit en provenance de l’appartement de M. [O] [C] la nuit, outre des insultes à caractère raciste de M. [O] [C] à l’égard de ses voisins.

Le bailleur produit encore un certificat d’intervention d’une société PROXISERVE qui réalise l’entretien des chaudières. Dans cette attestation datée du 9 décembre 2022, l’intervenant fait état d’un logement « très encombré », « limite insalubre » et note " éleveur de lapins ! ".

Au regard de tout ce qui précède, il est établi que M. [O] [C] a gravement manqué à ses obligations locatives en occasionnant des nuisances sonores et olfactives au préjudice de ses voisins.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [O] [C] au jour de la présente décision et son expulsion selon les modalités précisées au dispositif.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 321,38 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] ou à son mandataire.

Il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, la possibilité de recourir à la force publique en cas de refus du locataire de libérer les lieux étant suffisante pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la demande de suppression, subsidiairement de réduction du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

***

En l’espèce, au vu du trouble de jouissance causé aux autres locataires de l’immeuble et de l’absence de mobilisation de M. [O] [C] pour y mettre fin, il y a lieu de dire que l’expulsion de M. [O] [C] pourra avoir lieu dans un délai de 15 jours suivant un commandement d’avoir à libérer les lieux.

3. Sur la demande en paiement

L’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2024, M. [O] [C] lui devait la somme de 1 148,70 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Malgré la mise en demeure qui lui a été envoyée le 10 janvier 2025, M. [O] [C] n’a pas réglé la dette locative de

1 148,70 euros qui y était mentionnée.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 12 février 2013 entre l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6], d’une part, et M. [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], à compter de la date de la présente décision,

RAPPELLE que les loyers dus jusqu’à la résiliation du bail doivent être payés,

ORDONNE à M. [O] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 321,38 euros (trois cent vingt et un euros et trente-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [O] [C] à payer à l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] la somme de 1.148,70 euros (mille cent quarante-huit euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025,

CONDAMNE M. [O] [C] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 27 février 2025.

CONDAMNE M. [O] [C] à payer à l’établissement POLE HABITAT [Localité 7] [Adresse 6] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 10 octobre 2025, par Denis TAESCH, président, et signé par lui et la greffière.

La Greffière

Le Président