TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 19]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 DECEMBRE 2024

Chambre 1/Section 2

AFFAIRE : N° RG 23/01910 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XK3Y

N° de MINUTE : 24/00985

Madame [D] [G], [Z] [I]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentée par Me [X], avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : 186, Me [T], avocat postulant au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 173

DEMANDEUR

C/

Monsieur [K] [O] [C]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Lyne LANDRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 123

DEFENDEUR

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Octobre 2024, le Juge aux affaires familiales Madame Tiphaine SIMON assistée du greffier, Madame Sylvie PLOCUS, a entendu la plaidoirie.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, Juge, assistée de Madame Sylvie PLOCUS, greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [D] [I] et M. [K] [C] ont vécu en concubinage.

De leur relation est issu un enfant : [V] [C], né le [Date naissance 8] 2010.

Le 26 janvier 2012, le couple a acquis en indivision, Mme [D] [I] à concurrence de 64,31% et M. [K] [C] à concurrence de 35,69%, la pleine propriété des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29], cadastré section AG numéro [Cadastre 5], moyennant le prix de 325.000 euros, financé, à hauteur de 190.327 euros au moyen de deniers personnels, et, à hauteur de 134.673 euros au moyen de deux prêts consentis par la [18] (un prêt [30] de 60.000 euros sur 15 ans et un prêt [31] de 74.673 euros sur 25 ans).

Le couple s’est séparé en janvier 2012.

Par jugements rendus par le Juge aux Affaires Familiales de [Localité 19] les 19 juin 2013, 3 mai 2018 et 5 septembre 2019, la résidence habituelle de l’enfant a été fixée au domicile de la mère.

Il n’a pas été procédé au règlement amiable des intérêts patrimoniaux de Mme [D] [I] et de M. [K] [C].

C’est dans ce contexte que, par acte du 20 février 2023, Mme [D] [I] a fait assigner M. [K] [C] devant le Juge aux Affaires Familiales de [Localité 19], au visa des articles 815 et suivants du Code civil, et 1360, 1361 et 1364 du Code de procédure civile, aux fins d’ordonner le partage des intérêts patrimoniaux de Madame [D] [I] et Monsieur [K] [C].

Suivant jugement du 23 octobre 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 26 juin 2023 ;

— ordonné la réouverture des débats ;

— donné injonction à Mme [D] [I] de communiquer les pièces listées dans le bordereau de communication de pièces mentionné dans l’assignation du 20 février 2023 à M. [K] [C] avant le 17 novembre 2023 ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

En demande,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2024, Mme [D] [I] demande au tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil, des articles 1360, 1361, 1364 du code de procédure civile, de :

— juger que Mme [D] [I] a rempli ses obligations au titre des dispositions de l’article 1360 du Code de procédure civile ;

— en conséquence, la déclarer recevable et bien fondée en son assignation

— ordonner le partage des intérêts patrimoniaux de Mme [D] [I] et de M. [K] [C]

— fixer la date de jouissance divise au jour du prononcé de la décision à intervenir

— juger que l’actif indivis porte sur le bien immobilier cadastré section AG n°[Cadastre 5] sis [Adresse 13] ;

— fixer la valeur vénale du bien indivis cadastré section AG n°[Cadastre 5] sis [Adresse 10] [Adresse 14] à la somme de 401.000 euros ;

— fixer la créance de Mme [D] [I] à l’encontre de l’indivision à hauteur de 209.644,37 euros ;

— attribuer à titre préférentiel à Mme [D] [I] le bien immobilier indivis cadastré section AG n°[Cadastre 5] sis [Adresse 13], à charge pour elle de régler une soulte de 62.054,82 € à M. [K] [C] pour le remplir de ses droits ;

— fixer le montant de la soulte que Mme [D] [I] devra verser à M. [M] [C] à la somme de 62.054,82 € ;

— désigner tel notaire qu’il plaira aux fins de dresser l’acte de partage

— ordonner la prise en charge par moitié entre Mme [D] [I] et M. [M] [C] de la provision à valoir sur la rémunération du notaire

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— condamner M. [K] [C] à régler à Mme [D] [I] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M. [K] [C] aux entiers dépens de l’instance

En défense,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 juin 2024, M. [K] [C] demande au tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondée les écritures de M. [C]

— ordonner le partage des intérêts patrimoniaux de M. [C] et de Mme [I]

— désigner tel notaire qu’il plaira afin de procéder au partage

— débouter Mme [I] de ses demandes tendant à voir :

* fixer la valeur vénale du bien immobilier à la somme de 401.000 euros

* fixer sa créance à la somme de 209.644,37 euros

* fixer la soulte due à M. [C] à la somme de 62.054,82 euros

— débouter Mme [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Reconventionnellement

— fixer la valeur vénale du bien immobilier indivis sis [Adresse 11] à la somme de 490000 euros.

— fixer la valeur locative à la somme de 1250 euros

— fixer la soulte due à M. [C] à 35,69% de l’actif net

— Fixer l’indemnité d’occupation due à M. [C] à la somme de 64241,18 euros

— condamner Mme [I] à payer à M. [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamner aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 20 juin 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage

Aux termes de l’article 815 du Code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention.

L’article 840 du code civil expose que le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il élève des contestations sur la manière d’y procéder

ou de le déterminer ou lorsque le partage n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.

L’article 1361 du code de procédure civile indique que le tribunal ordonne le partage s’il peut y avoir lieu (…) Lorsque le partage est ordonné, le tribunal peut désigner un notaire chargé de dresser l’acte constatant le partage.

Selon l’article 1360 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, l’assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable.

L’article 1364 du code de procédure civile indique que si la complexité des opérations le justifie, le tribunal désigne un notaire pour procéder aux opérations de partage et commet un juge pour surveiller ces opérations. Le notaire est choisi par les copartageants et, à défaut d’accord, par le tribunal.

En l’espèce, il ressort des écritures des parties et des pièces versées au débat que les tentatives de règlement amiable n’ont pas abouti et que l’indivision existant entre les parties est composée des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29].

Ainsi, il convient d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux ayant existé entre les époux.

En raison de la complexité des opérations liée aux comptes à établir entre les parties et à la composition du patrimoine indivis comprenant notamment des biens soumis à publicité foncière, il y a lieu de désigner un notaire et de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

A défaut d’accord des parties sur le nom du notaire à désigner, Maître [R] [A], notaire à [Localité 33] [Adresse 6] (tel : [XXXXXXXX03],charlène[Courriel 1]), sera désignée pour y procéder.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira la masse partageable, les comptes entre les copartageants, et les droits des parties, ainsi que la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il est rappelé que le notaire dispose de la faculté d’interroger le [20] et le [21], sans que le secret professionnel puisse lui être opposé.

A cette fin, il appartient au notaire de se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte au titre des loyers, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

En effet, chaque indivisaire peut être créancier de la masse au titre d’impenses qu’il a faites, de frais divers qu’il a acquittés, de la rémunération de sa gestion ou de ses travaux personnels comme débiteur de cette masse au titre d’une indemnité d’occupation, des pertes ou détériorations qu’un bien indivis aurait subi par sa faute, de la perception de fonds indivis qu’il n’aurait pas remis à l’indivision ou prélevés dans la caisse de celle-ci ou encore d’une avance en capital.

Si un désaccord subsiste après soumission de son projet d’état liquidatif, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, qu’il transmettra accompagné de son projet d’état liquidatif au juge commis lequel fera rapport au tribunal des points de désaccord subsistants, le cas échéant, après une tentative de conciliation devant le juge commis.

Le notaire commis peut en application de l’article 1365 alinéa 3 du code de procédure civile, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, s’adjoindre un expert, choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis.

Aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et à défaut, il ne peut commencer sa mission.

2. Sur la demande d’attribution préférentielle de Mme [D] [I]

L’attribution préférentielle revient à soustraire un bien aux règles ordinaires du partage pour l’attribuer à l’un des membres du couple, à charge pour lui de verser éventuellement une soulte.

Le domaine de l’attribution préférentielle, défini par les articles 831 et suivants du code civil, demeure strictement délimité, en ce qu’elle ne peut porter que sur les seuls biens déterminés par la loi.

L’attribution préférentielle est prévue tant pour les époux mariés sous le régime de la communauté (C. civ., art. 1476) que pour les époux mariés sous le régime de la séparation de biens (C. civ., art. 1542). Mais elle n’est jamais de droit en cas de divorce.

En application de l’article 515-6 du code civil, les dispositions des articles 831,831-2, 832-3 et 832-4 sont applicables entre partenaires d’un pacte civil de solidarité en cas de dissolution de celui-ci. Les dispositions du premier alinéa de l’article 831-3 sont applicables au partenaire survivant lorsque le défunt l’a expressément prévu par testament. Lorsque le pacte civil de solidarité prend fin par le décès d’un des partenaires, le survivant peut se prévaloir des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 763.

L’attribution préférentielle n’est pas admise dans les indivisions entre concubins.

En l’espèce, il est établi que Mme [D] [I] et M. [K] [C] ont vécu en concubinage.

En conséquence, Mme [D] [I] ne peut bénéficier de l’attribution préférentielle des biens immobiliers indivis.

La demande d’attribution préférentielle de Mme [D] [I] portant sur les lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29] sera donc rejetée.

3. Sur la créance d’un montant de 209.644,37 euros revendiquée par Mme [D] [I] à l’encontre de l’indivision

Mme [D] [I] soutient avoir réglé seule l’ensemble des charges relatives aux biens immobiliers indivis et revendique à ce titre les créances suivantes à l’encontre de l’indivision :

— la somme de 173.749,73 euros au titre du remboursement des prêts immobiliers,

— la somme de 4.511 euros au titre du règlement des taxes d’habitation pour les années 2012 à 2022,

— la somme de 4.430,40 euros au titre du règlement des cotisations d’assurance habitation,

— la somme de 14.190,31 euros au titre du règlement des charges de copropriété hors quote-part locative,

— la somme de 9.960 euros au titre du règlement des taxes foncières,

— la somme de 2.802,93 euros au titre du règlement de travaux,

Soit une créance globale de 209.644,37 euros.

M. [K] [C] soutient que Mme [D] [I] ne rapporte la preuve d’aucun règlement effectué et, que, particulièrement pour les charges de copropriété, les pièces

communiquées ne correspondent nullement au montant de la créance revendiquée par Mme [D] [I]. S’agissant des taxes foncières, M. [K] [C] affirme avoir réglé sa quote-part pour les années 2017 à 2023. Par ailleurs, il estime que le paiement des taxes d’habitation et de l’assurance incombe à l’occupant des biens.

Sur ce,

Selon l’art. 815-13 du code civil, « Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. »

Les dépenses doivent concerner un bien indivis et avoir été financées sur les deniers personnels d’un indivisaire.

Les dépenses d’entretien ne sont pas considérées, en tant que telles, comme nécessaires à la conservation d’un bien indivis et ne peuvent donner lieu, en principe, à une indemnité sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil, sauf si elles s’avéreraient, en outre, nécessaires à la conservation du bien indivis.

Les dépenses relatives aux taxes foncières, taxes d’habitation, remboursement de prêt, assurances et charges de copropriété constituent des dépenses de conservation juridique du bien, ouvrant droit à indemnité sur le fondement de ce texte. Toutefois, seule la quote-part des charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle d’un indivisaire doivent figurer au passif de l’indivision.

3.1. Au titre du remboursement des prêts immobiliers

En l’espèce, s’agissant du prêt de 60.000 euros consenti par la [18], il ressort du tableau d’amortissement du 6 juin 2013 et des courriers de la banque des 27 janvier et 28 février 2022 que ce prêt a fait l’objet de remboursements en capital et intérêts de février 2012 à décembre 2021 et qu’en janvier 2022 il a fait l’objet d’un remboursement total anticipé pour un montant de 9.368,68 euros.

S’agissant du prêt de 74.673 euros consenti par la [18], il ressort du tableau d’amortissement du 6 juin 2013 et du courrier de la banque du 31 octobre 2020 que ce prêt a fait l’objet de remboursements en capital et intérêts de février 2012 à septembre 2020 et qu’en octobre 2020 il a fait l’objet d’un remboursement total anticipé pour un montant de 73.562,89 euros.

Il ressort de l’attestation de la [18] en date du 30 septembre 2021 que :

— à compter du 14 juin 2015, les prélèvements des échéances des deux prêts immobiliers se sont effectués sur le compte n°6032451T020 ouvert au nom de Mme [D] [I] auprès de la [18],

— le remboursement total anticipé pour un montant de 73.562,89 euros a été prélevé en totalité sur le compte n°6032451T020 ouvert au nom de Mme [D] [I] auprès de la [18].

Ainsi, Mme [D] [I] démontre avoir réglé, depuis son compte bancaire personnel, les échéances mensuelles des deux prêts immobiliers du 14 juin 2015 au 30 septembre 2021, ainsi que le remboursement total anticipé d’un montant de 73.562,89 euros, soit la somme totale de 107.404,45 euros, se décomposant comme suit :

— s’agissant du prêt de 74.673 euros consenti par la [18], 2.172,31 euros en 2015 + 14.895,84 euros (3.723,96 euros x 4) en 2016, 2017, 2018 et 2019 + 2.792,97 euros en 2020 + 73.562,89 euros de remboursement total anticipé en octobre 2020, soit un total de 93.424,01 euros.

— s’agissant du prêt de 60.000 euros consenti par la [18], 1.287,58 euros en 2015 + 11.036,40 euros (2.207,28 euros x 5) en 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 et 1.655,46 euros en 2021, soit un total de 13.979,44 euros.

En conséquence, la créance de Mme [D] [I], à l’encontre de l’indivision, au titre du règlement, entre les 14 juin 2015 et 30 septembre 2021, des remboursements des deux prêts consentis par la [18], pour l’acquisition des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 26] [Adresse 2], sera fixée à 107.404,45 euros.

En revanche, à défaut de produire la preuve de paiement sur ses deniers personnels des sommes dues au titre des deux prêts immobiliers avant le 14 juin 2015 et après le 30 septembre 2021, il n’est pas possible, à ce stade, de fixer le montant de la créance de Mme [D] [I] à l’encontre de l’indivision au titre du remboursement des deux prêts immobiliers consentis par la [18] pour acquérir les biens immobiliers indivis pendant ces périodes.

3.2. Au titre du paiement des taxes d’habitation et des taxes foncières

En l’espèce, Mme [D] [I] produit les avis d’impôt de taxe d’habitation pour les années 2013 à 2021, portant sur les biens immobiliers indivis, lesquelles sont uniquement à son nom à compter de 2014. En revanche, l’avis d’impôt de taxe d’habitation pour l’année 2012 concerne un bien situé [Adresse 4] et non les biens immobiliers indivis.

Mme [D] [I] produit les avis d’impôt de taxe foncière pour les années 2016 à 2022 portant sur les biens immobiliers indivis.

Toutefois, elle ne produit aucune preuve de paiement de ces taxes au moyen de ses deniers personnels.

3.3. Au titre du paiement des cotisations d’assurance habitation

En l’espèce, Mme [D] [I] ne produit aucune facture, ni aucune preuve de paiement des cotisations d’assurance portant sur les biens immobiliers indivis.

3.4. Au titre du paiement des charges de copropriété hors quote-part locative

En l’espèce, les relevés de charges de copropriété de 2012 à 2022 produits par Mme [D] [I] ne permettent pas de démontrer que cette dernière a acquitté l’ensemble des charges de copropriété sur cette période au moyen de ses deniers personnels.

3.5. Au titre du règlement des travaux portant sur les biens immobiliers indivis

Mme [D] [I] produit :

— une facture en date du 22 février 2021 de la société [25] relative à des travaux de changement de fenêtres pour un montant total de 2.688,19 euros TTC,

— deux appels de fonds travaux de [22] relatifs à un repérage amiante avant travaux à hauteur de 48,34 euros et à un remplacement du pot à boue de la chaufferie à hauteur de 66,41 euros.

Toutefois, elle ne produit aucune preuve de paiement de ces travaux au moyen de ses deniers personnels.

Il appartiendra à Mme [D] [I] de produire au notaire commis l’ensemble des justificatifs permettant de prouver qu’elle a réglé au moyen de ses deniers personnels les remboursements des prêts immobiliers consentis par la [18] pour l’acquisition des biens immobiliers indivis (pour les paiements antérieurs au 14 juin 2015 et postérieurs au 30 septembre 2021), les taxes d’habitation, les cotisations d’assurance habitation, les charges de copropriété, les taxes foncières et les travaux susvisés portant sur les biens immobiliers indivis.

En conséquence, dans l’intérêt du bon déroulement des opérations de partage, le juge aux affaires familiales renverra les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande de Mme [D] [I] visant à fixer sa créance globale à l’encontre de l’indivision au titre du règlement par Mme [D] [I] des remboursements des prêts immobiliers consentis par la [18] pour l’acquisition des biens immobiliers indivis (pour les paiements antérieurs au 14 juin 2015 et postérieurs au 30 septembre 2021), des taxes d’habitation, des cotisations d’assurance habitation, des charges de copropriété, des taxes foncières et de travaux portant sur les biens immobiliers indivis.

4. Sur la valeur locative des biens immobiliers indivis et l’indemnité due par Mme [D] [I] au titre de l’occupation des biens immobiliers indivis

M. [K] [C] affirme que Mme [D] [I] lui a interdit l’accès aux biens immobiliers indivis à la suite de leur acquisition et qu’il n’a jamais aménagé dans les biens. Il explique qu’il ne pouvait habiter dans les biens contre la volonté de la demanderesse. Il reconnait que, le jour de la signature de l’acte authentique de vente, le notaire lui a remis un jeu de clefs qu’il n’a jamais utilisé pour accéder à l’appartement. Il précise que les objets stockés dans la cave (lot 56) sont ceux du couple et de leur enfant provenant de l’appartement dans lequel ils vivaient ensemble précédemment. Il fait valoir que le seul fait que Mme [D] [I] ait occupé exclusivement les biens immobiliers indivis justifie le versement d’une indemnité d’occupation. Il estime la valeur locative à la somme de 1.250 euros mensuelle et le montant de l’indemnité à 64.241,18 euros de janvier 2012 à janvier 2024.

Mme [D] [I] soutient que M. [K] [C] disposant d’un jeu de clefs, il lui revient alors de démontrer l’existence de circonstances de nature à justifier l’impossibilité d’accès au bien. Elle estime que le défendeur ne démontre pas qu’il lui est impossible d’user du bien indivis. Elle souligne qu’il a toujours eu un jeu de clefs en sa possession. Elle fait valoir que le défendeur est parti volontairement s’installer ailleurs et non contraint. Elle indique qu’il ne rapporte pas la preuve qu’elle l’a privé d’accès au bien pendant toutes ces années. Elle ajoute qu’il n’apporte pas la preuve de manœuvres de nature à obstruer en fait, sa faculté d’accéder à l’appartement et qu’il a pris seul l’initiative de quitter l’appartement tout en gardant un jeu de clefs lui en permettant l’accès.

Sur ce,

Selon l’article 815-9 du Code civil, l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

L’indemnité d’occupation due par un indivisaire doit être assimilée à un revenu accroissant à l’indivision ; elle a pour objet de compenser l’impossibilité pour les autres indivisaires de bénéficier des fruits et revenus du bien indivis du fait de son occupation privative par l’un des indivisaires. Elle est donc due à l’indivision.

La jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait, pour les coindivisaires, d’user de la chose. L’indemnité n’est pas due si l’occupation de l’immeuble par un indivisaire n’exclut pas la même utilisation pour ses coindivisaires. Un indivisaire bénéficiant de la jouissance privative d’un bien indivis ne peut échapper au paiement d’une indemnité si la possibilité pour les coïndivisaires de bénéficier de la jouissance de ce bien est purement théorique.

L’évaluation de l’indemnité d’occupation relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, il est établi que Mme [D] [I] occupe, avec son enfant mineur, les lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 28] [Adresse 12], depuis février 2012 (suite à la signature de la vente le 26 janvier 2012) et jusqu’à ce jour.

Le dernier certificat de scolarité transmis du 26 février 2024 fait bien mention de l’adresse des biens immobiliers indivis, même si Mme [D] [I] ne s’explique pas sur la mention d’une adresse différente sur le certificat de scolarité établi le 9 février 2024.

Aucune des parties ne prouve ses allégations quant au coindivisaire à l’initiative de cette séparation et à la fin de leur cohabitation.

En tout état de cause, même si M. [K] [C] détient un jeu de clefs de l’appartement, l’occupation par Mme [D] [I] des biens immobiliers indivis, dans un contexte de séparation du couple, empêche dans les faits le défendeur de pouvoir jouir également des biens à titre de résidence principale.

L’occupation des biens immobiliers indivis par Mme [D] [I] est donc bien privative et exclusive.

De surcroît, il n’est pas démontré que M. [K] [C] encombre l’une des caves avec des objets personnels.

En conséquence, Mme [D] [I] sera déclarée redevable d’une indemnité au titre de l’occupation privative des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 28] [Adresse 12], depuis février 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

Mme [D] [I] ne produit pas d’estimation de la valeur locative des biens immobiliers indivis.

Les estimations produites par M. [K] [C], établies sans visite des biens et issues d’internet pour deux d’entre elles, ne permettent pas de déterminer la valeur locative des biens immobiliers indivis.

En conséquence, dans l’intérêt du bon déroulement des opérations de partage, le juge aux affaires familiales renverra les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande de M. [K] [C] visant à fixer la valeur locative des biens immobiliers indivis et le montant de la créance de l’indivision à l’encontre de Mme [D] [I], au titre de l’occupation privative des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29], à compter de février 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux.

5. Sur la demande visant à fixer la date de jouissance divise au jour du prononcé du présent jugement

L’article 829 du code civil dispose qu’en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant. Cette date est la plus proche possible du partage. Cependant, le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

La date de jouissance divise est la date à partir de laquelle l’indivision cesse. C’est à cette date que chaque indivisaire devient propriétaire des biens qui lui sont attribués dans son lot.

En l’espèce, Mme [D] [I] ne démontre pas que le choix de la date du présent jugement est plus favorable à la réalisation de l’égalité du partage entre les parties.

En conséquence, la demande de Mme [D] [I] de fixer la date de jouissance divise à la date du présent jugement sera rejetée.

6. Sur les demandes visant à fixer la valeur vénale du bien immobilier indivis

Mme [D] [I] estime la valeur vénale des biens immobiliers indivis à 401.000 euros. Elle considère que les estimations produites par M. [K] [C] ne sont pas suffisamment qualitatives et fiables pour être prises en compte pour la détermination de la valeur des biens indivis.

M. [K] [C] conteste la valeur de 401.000 euros retenue par la demanderesse et estime les biens à 490.000 euros. Il explique qu’il n’a pas été en mesure de faire estimer les biens par une agence sur place en raison du refus de la demanderesse.

Sur ce,

L’article 829 du code civil dispose qu’en vue de leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise telle qu’elle est fixée par l’acte de partage, en tenant compte, s’il y a lieu, des charges les grevant, et que cette date est la plus proche possible du partage. Le juge peut fixer la jouissance divise à une date plus ancienne si le choix de cette date apparaît plus favorable à la réalisation de l’égalité.

En l’espèce, Mme [D] [I] produit :

—  3 attestations d’agents immobiliers établies en 2022 établissant une moyenne de 401.166 euros pour la valeur vénale des biens immobiliers indivis,

—  3 attestations d’agents immobiliers établies en 2024 établissant une moyenne de 373.333 euros pour la valeur vénale des biens immobiliers indivis.

M. [K] [C] produit deux attestations de 2023 et 2024 établies sur des sites en ligne, lesquelles ne présentent pas un caractère suffisamment fiable en l’absence de visite des biens et en raison des critères trop généraux utilisés pour fixer la valeur des biens.

Le défendeur produit également une étude de marché de l’agence immobilière [24] du 30 décembre 2023 estimant la valeur vénale du bien à la valeur moyenne de 446.000 euros. Cette estimation a toutefois été établie sans visite des biens immobiliers indivis.

Au regard du nombre d’attestations produites en demande, de leur cohérence entre elles, de leur prise en compte effective du marché actuel, de leur appréciation concrète des biens suite à leur visite et en dépit de l’attestation produite en défense établie certes par un professionnel mais en l’absence de visite des lieux, la valeur vénale des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29], sera fixée à 401.000 euros.

En conséquence, la demande de M. [K] [C] visant à fixer la valeur vénale des biens immobiliers indivis à la somme de 490.000 euros sera rejetée.

7. Sur les demandes visant à fixer le montant de la soulte

Mme [D] [I] estime que la soulte qu’elle devra verser à M. [K] [C] s’élève à la somme de 62.054,82 euros.

M. [K] [C] estime que la soulte qui lui est due s’élève à 35,69% de l’actif net.

Sur ce,

En application de l’article 826 du code civil, l’égalité dans le partage est une égalité en valeur. Chaque copartageant reçoit des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. S’il y a lieu à tirage au sort, il est constitué autant de lots qu’il est nécessaire. Si la consistance de la masse ne permet pas de former des lots d’égale valeur, leur inégalité se compense par une soulte.

En application de l’article 832-4 du code civil, les biens faisant l’objet de l’attribution sont estimés à leur valeur à la date fixée conformément à l’article 829.

Sauf accord amiable entre les copartageants, la soulte éventuellement due est payable comptant. Toutefois, dans les cas prévus aux articles 831-3 et 832, l’attributaire peut exiger de ses copartageants, pour le paiement d’une fraction de la soulte, égale au plus à la moitié, des délais ne pouvant excéder dix ans. Sauf convention contraire, les sommes restant dues portent intérêt au taux légal.

En cas de vente de la totalité des biens attribués, la fraction de la soulte y afférente devient immédiatement exigible ; en cas de ventes partielles, le produit de ces ventes est versé aux copartageants et imputé sur la fraction de la soulte encore due.

En l’espèce, en raison des comptes à établir entre les parties et des lots à composer, il n’est pas possible, à ce stade des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre les parties, de fixer le montant de la soulte.

En conséquence, les demandes des parties visant à fixer le montant de la soulte due à M. [K] [C] seront rejetées.

8. Sur les autres demandes et les dépens

. Conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, il ne sera pas statué sur les demandes aux fins de voir “dire”, “constater”, “juger”, qui ne constituent pas des prétentions.

. Il est démontré que le retard pris dans les opérations liquidatives est exclusivement imputable au défendeur, lequel n’a jamais répondu aux tentatives de règlement amiable initiées par Mme [D] [I] en 2022 et dans le cadre desquelles M. [K] [C] n’avait nullement besoin d’être représenté par un avocat.

En conséquence, il est équitable de condamner M. [K] [C] à régler à Mme [D] [I] les frais irrépétibles exposés par elle à hauteur de 3.000 euros.

En revanche, la demande formulée à ce titre par M. [K] [C] sera rejetée.

. Les dépens seront employés en frais généraux de partage ce qui ne permet pas leur distraction au profit des avocats.

Les dépens seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision.

. En application des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mis à disposition au greffe en premier ressort ;

I/ Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de Mme [D] [I] et M. [K] [C] ;

Désigne, pour y procéder, Maître [R] [A], notaire à [Localité 32][Adresse 17] (tel : [XXXXXXXX03],charlène[Courriel 1]), ou tout autre notaire de l’étude en cas d’indisponibilité ;

Déboute Mme [D] [I] de sa demande d’attribution préférentielle portant sur les lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29] ;

Fixe à 107.404,45 euros la créance de Mme [D] [I], à l’encontre de l’indivision, au titre du règlement, entre les 14 juin 2015 et 30 septembre 2021, des remboursements des deux prêts consentis par la [18] pour l’acquisition des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29] ;

Renvoie les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande de Mme [D] [I] visant à fixer sa créance globale à l’encontre de l’indivision au titre du règlement par Mme [D] [I] des remboursements des prêts immobiliers consentis par la [18] pour l’acquisition des biens immobiliers indivis (pour les paiements antérieurs au 14 juin 2015 et postérieurs au 30 septembre 2021), des taxes d’habitation, des cotisations d’assurance habitation, des charges de copropriété, des taxes foncières et de travaux portant sur les biens immobiliers indivis ;

Déclare Mme [D] [I] redevable d’une indemnité au titre de l’occupation privative des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29], depuis février 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Renvoie les parties devant le notaire commis afin de permettre l’instruction de la demande de M. [K] [C] visant à fixer le montant de la valeur locative des biens immobiliers indivis et le montant de la créance de l’indivision à l’encontre de Mme [D] [I], au titre de l’occupation privative des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29], à compter de février 2012 et jusqu’au partage ou jusqu’à complète libération des lieux ;

Déboute Mme [D] [I] de sa demande visant à fixer la date de jouissance divise à la date du présent jugement ;

Fixe la valeur vénale des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 29] à la somme de 401.000 euros ;

Déboute M. [K] [C] de sa demande visant à voir fixer la valeur vénale des lots de copropriété n°12 (une cave n°6), n°45 (un appartement au 9ème étage) et n°56 (une cave n°11) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Localité 27][Adresse 15]) [Adresse 12] à la somme de 490.000 euros ;

Déboute Mme [D] [I] de sa demande visant à fixer la soulte due à M. [K] [C] à la somme de 62.054,82 euros ;

Déboute M. [K] [C] de sa demande visant à fixer la soulte qui lui est due à 35,69 % de l’actif net ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au notaire désigné qui, en cas d’indisponibilité, fera informer sans délai le juge commis de l’identité du notaire de l’étude procédant à la mission ;

Désigne tout magistrat de la chambre 1 section 2 en qualité de juge commis pour surveiller le déroulement de ces opérations ;

Rappelle que le notaire est désigné à titre personnel et qu’en cas d’empêchement d’agir personnellement, son remplacement doit être demandé au juge commis pour surveiller les opérations ;

Rappelle qu’en cas d’empêchement, le notaire et le magistrat commis pourront être remplacés par simple ordonnance rendue sur requête ;

II/ Dit qu’il appartiendra au notaire de :

. Convoquer les parties et leur demander la production de tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

. Fixer avec elles un calendrier comprenant les diligences devant être accomplies par chacune d’elles et la date de transmission de son projet d’état liquidatif, étant précisé que ce calendrier sera communiqué par le notaire aux parties et au juge commis ;

. Dresser, dans le délai d’un an à compter de l’envoi de la présente décision, un état liquidatif qui fixe la date de jouissance divise, établit les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, étant précisé que ce délai est suspendu dans les cas visés à l’article 1369 du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire exercera sa mission conformément aux articles 1364 à 1376 du code de procédure civile ;

Rappelle que le notaire commis peut si nécessaire interroger le [20] pour retrouver les coordonnées de tous les comptes bancaires, mêmes joints, ouvertes par les parties ;

Rappelle que le notaire commis pourra s’adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis ;

Rappelle que le délai imparti au notaire pour établir l’état liquidatif est suspendu jusqu’à la remise du rapport de l’expert ;

Rappelle qu’aux termes de l’article R. 444-61 du code de commerce, le notaire doit être, préalablement à la signature de l’acte, intégralement provisionné du montant de ses émoluments, des frais et des débours et qu’à défaut, il ne peut commencer sa mission ;

Dit que la provision devant être versée au notaire commis le sera en application des règles en vigueur et qu’à défaut de diligence de l’une des parties l’autre partie pourra régler la totalité de la provision au notaire commis ;

Dit qu’en cas de carence des parties, le notaire devra procéder conformément à l’article 841-1 du code civil après sommation de la partie défaillante ;

Dit que le notaire devra rendre compte des difficultés rencontrées au juge commis auprès duquel il pourra solliciter toute mesure de nature à faciliter le déroulement des opérations (injonctions, astreintes, désignation d’un expert en cas de désaccord, désignation d’un représentant à la partie défaillante, conciliation en sa présence devant le juge)

Dit que le notaire devra informer le juge commis si un acte de partage amiable est établi, lequel juge commis constatera la clôture de la procédure, étant rappelé que les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable,

Rappelle que faute d’accord des parties sur le projet d’état liquidatif dressé par le notaire, ce dernier devra déposer au greffe de la juridiction un procès-verbal reprenant les dires des parties ainsi que le projet d’état liquidatif, en application de l’article 1373 du code de procédure civile ;

III/ Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Enjoint d’ores et déjà aux parties d’apporter, dès le premier rendez-vous auprès du notaire, les pièces suivantes :

— la signification de la décision ;

— le certificat de non appel ;

— le livret de famille,

— le contrat de mariage (le cas échéant),

— les actes notariés de propriété pour les immeubles ;

— les comptes de gestion locative le cas échéant ;

— les actes et tout document relatif aux donations et successions ;

— la liste de leurs comptes et avoirs financiers avec leur domiciliation ;

— les contrats d’assurance-vie (le cas échéant) ;

— les cartes grises des véhicules ;

— les tableaux d’amortissement des prêts immobiliers et mobiliers ;

— une liste des crédits en cours ;

— les statuts de sociétés (le cas échéant) avec nom et adresse de l’expert-comptable ;

— toutes pièces justificatives des créances ou récompenses invoquées ;

Dit que sous réserve des points déjà tranchés, les parties justifieront auprès du notaire de leurs créances à inscrire au compte de l’indivision ou des créances entre elles ;

Dit que conformément à l’article R444-61 du code de commerce, les parties devront verser directement entre les mains du notaire et dès le premier rendez-vous fixé, une provision à valoir sur les émoluments frais et débours sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Rappelle que les parties peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et procéder au partage à l’amiable,

IV/ Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 13 mars 2025 à 13h30 pour justification du versement des émoluments du notaire et point sur l’état d’avancement des opérations ordonnées ;

Invite les parties et le notaire à renseigner le juge commis pour la date fixée, puis aux dates de renvoi qui seront arrêtées, de l’état d’avancement des opérations ;

Dit que cette information sera faite :

— pour les parties représentées par un avocat, par RPVA ;

— à défaut de représentation par avocat et pour le notaire désigné ou le président de la chambre des notaires, par courrier électronique à l’adresse “[Courriel 23]” ;

Rappelle qu’à défaut pour les parties d’accomplir ces diligences au fur et à mesure des opérations de liquidation, l’affaire sera supprimée du rang des affaires en cours ;

V/ Condamne M. [K] [C] à payer à Mme [D] [I] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [K] [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts dans l’indivision ;

Rappelle que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi JUGÉ et PRONONCÉ PUBLIQUEMENT, par mise à disposition au greffe, conformément aux articles 450 et 456 du code de procédure civile, le 19 Décembre 2024, la minute étant signée par Tiphaine SIMON, Juge et Sylvie PLOCUS, greffier:

LE GREFFIER, LE JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES,

Sylvie PLOCUS Tiphaine SIMON