MINUTE N° : 25/00640

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 25/01207

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société TOURAINE LOGEMENT

ET :

[C] [H]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Madame [H]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [C] [H], demeurant [Adresse 4]

comparante

D’autre Part ;

RG 25/1207

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2020, l’ESH TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [C] [H] portant sur un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 403.40 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’ESH TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Madame [C] [H] par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail de Madame [C] [H] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [C] [H], occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [C] [H] au paiement de la somme en principal de 528.17 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date du commandement de payer et à la somme de 458.84 € augmentée des charges du commandement de payer à la date de résiliation du bail ;

— condamner Madame [C] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges soit la somme de 450.84 €, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux;

— condamner Madame [C] [H] à verser à TOURAINE LOGEMENT la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [C] [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 avril 2025, l’ESH TOURAINE LOGEMENT – représenté par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 115.54 € au 31 mars 2025. Il précise que Madame [C] [H] est locataire depuis 2020 et qu’aucune proposition de réglement n’a été faite au bailleur.

Madame [C] [H] indique avoir procédé à un réglement de 153.91 € la veille de l’audience. Elle dit avoir un rappel CAF en attente de 2 240 € ainsi qu’une aide FSL de 800 €. Elle propose de régler 153.91 € par mois pour apurer sa dette locative. Elle précise exercer en qualité de micro-entrepreneure (esthéticienne) et percevoir entre 800 et 1 000 € par mois – prestations sociales incluses, avec un enfant à charge.

Il est donné lecture du diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 1er mars 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 décembre 2020 ainsi que le commandement de payer délivré le 26 juillet 2023 pour un montant en principal de 528.17 € et le décompte actualisé au 31 mars 2025 à la somme de 4 115.54 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte produit n’appelle pas d’observations

Madame [C] [H] sera ainsi condamnée à verser à TOURAINE LOGEMENT la somme de 4 115.54 € arrêtée au 31 mars 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 26 juillet 2023 portant sur la somme en principal de 528.17 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [C] [H] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 septembre 2023.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [C] [H] expose avoir procédé à un versement de 153.91 € la veille de l’audience et attendre un rappel APL de 2 240 € ainsi qu’une aide FSL.

Le décompte produit par le bailleur en cours de délibéré confirme ce paiement ainsi qu’un paiement de même montant le 16 avril 2025.

Le bailleur a confirmé à l’audience maintenir l’intégralité de ses demandes.

Madame [C] [H] demande l’octroi de délais de paiement et propose de régler la somme de 153.91 € mensuellement.

Compte tenu de la reprise du paiement de son loyer courant – après déduction des aides personnelles au logement à venir, de la demande de délais formulée et de la capacité financière communiquée, il sera accordé des délais de paiement à Madame [C] [H] selon les modalités fixées ci-après.

Madame [C] [H] pourra régler sa dette locative plus rapidement si sa capacité financière le lui permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [C] [H] comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 décembre 2020 entre Madame [C] [H] et TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 27 septembre 2023 ;

Condamne Madame [C] [H] à payer à TOURAINE LOGEMENT la somme de 4 115.54 € (QUATRE MILLE CENT QUINZE EUROS, CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 mars 2025 ;

Autorise Madame [C] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente cinq mensualités de 55 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

RG 25/1207

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [C] [H] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Madame [C] [H] soit condamnée à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [C] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,