TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00343 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6HJ

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSES :

S.A. WILLEM

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. AJILINK ès qualité d’administrateur judiciaire de la SA WILLEM

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. ARTEMIS TELESURVEILLANCE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Alicia GALET, avocat au barreau de BETHUNE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Septembre 2024

ORDONNANCE du 08 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2018, la SA WILLEM a consenti à la S.A.R.L. DOMOVEIL, aux droits de laquelle vient la SAS DOMOVISION (avenant au bail du 22 septembre 2021), devenue SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 7] (59), [Adresse 6] et [Adresse 1], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 41.520 euros HT, avec faculté donnée au preneur de donner congé à effet du 31 décembre 2022.

Par ordonnance du 27 juin 2023, le juge des référés de ce tribunal a entre autres mesures, constaté l’accord des parties sur les modalités de règlement d’un arriéré.

Par acte du 22 février 2024, les loyers étant impayés, la SA WILLEM, prise en la personne de son administrateur judiciaire, la SELARL AJILINK-LABIS-CABOOTER, a fait assigner la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, pour avoir condamnation de la défenderesse au paiement de charges et taxe foncière, à la communication du bail sous astreinte et paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à pas moins de cinq reprises, à l’audience du 17 septembre 2024 pour y être retenue et plaidée.

A cette audience, la SA WILLEM représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu l’article 873 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la clause du bail commercial en matière d’impôts et charges :

I – SUR LES DEMANDES AU TITRE DU PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES

A TITRE PRINCIPAL:

— Condamner la société ARTEMIS à payer à titre provisionnel à la SA WILLEM la somme de 36 475,95 euros TTC (33 863,28 euros TTC de provisions + 2 612,66 euros TTC de régularisation) à valoir sur les charges dues entre septembre 2021 et juin 2024.

— Condamner la société ARTEMIS à payer à la SA WILLEM la somme de 26.168,95 euros TTC pour les TF 2022 et TF 2023.

SUBSIDIAIREMENT :

— Désigner tel Expert Judiciaire qu’il plaira au Tribunal afin de valider l’affectation des charges à la société ARTEMIS (TF + eaux + gaz + électricité), les frais de l’Expert à intervenir étant assumés :

* à titre principal, par la société ARTEMIS,

* à titre subsidiaire, par moitié par le bailleur et le preneur.

Il – SUR LE PAIEMENT DES LOYERS DE JUILLET A SEPTEMBRE 2024

— Condamner la société ARTEMIS à payer à titre provisionnel à la SA WILLEM la somme de 15 000 euros au titre des loyers et provisions sur charges dus pour les mois de juillet à septembre 2024.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Débouter la société ARTEMIS de l’ensemble de ses demandes, fin et conclusions.

— Condamner la société ARTEMIS au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

La SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE a constitué avocat et sollicite dans le dernier état de ses écritures, de :

Vu les articles 9 du code de procédure civile et 1353 alinéa 1er du code civil,

Vu l’article 873 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— Juger la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter purement et simplement la SA WILLEM de toutes ses prétentions, tant au regard de l’absence de fondement qu’au regard des contestations sérieuses soulevées ;

A titre reconventionnel,

— Condamner la SA WILLEM à communiquer à la société ARTEMIS TELESURVEILLANCE tous les justificatifs de charges sur les 5 dernières années, soit 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, et ce sans délai à compter de l’intervention de l’ordonnance ;

— Condamner la SA WILLEM à payer à la société ARTEMIS TELESURVEILLANCE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire, en application des dispositions de l’article 469 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réouverture des débats

L’avocat du défendeur ne s’est pas présenté à l’audience du 17 septembre 2024, bien que l’affaire y avait été renvoyée, après de multiples renvois, pour y être plaidée, tout comme elle devait l’être à l’audience précédente du 17 septembre 2024.

Il s’est contenté d’adresser un message RPVA le 16 septembre 2024, sollicitant le renvoi, exposant avoir reçu le 17 septembre 2024 de nouvelles écritures et pièces de son adversaire (en réalité signifiées par RPVA le 13 septembre 2024), puis a adressé le 24 septembre 2024 une note en délibéré sollicitant la réouverture des débats, alors que l’affaire a été retenue et plaidée le 17 septembre, et mise en délibéré au 08 octobre suivant.

Outre que cette note en délibéré n’était pas autorisée, le conseil de la défenderesse ne s’est pas déplacé pour soutenir sa demande de renvoi, mettant le juge dans l’impossibilité d’assurer son office et d’apprécier l’opportunité d’un report de l’examen de l’affaire, pendante devant la juridiction des référés depuis le 22 février 2024, soit depuis plus de sept mois Le conseil de la SAS ARTEMIS n’a pas plus adressé son dossier de plaidoirie à la juridiction.

C’est donc légitimement que l’affaire a été retenue et qu’il n’ y a pas lieu à réouverture des débats.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des charges

Le bailleur sollicite la condamnation du preneur au paiement de la somme provisionnelle de 26.168,95 euros TTC, au titre des taxes foncières 2022 et 2023, ce à quoi la locataire s’oppose, exposant qu’il n’est versé aucune pièce au titre de la taxe foncière 2023, et estimant que les calculs opérés sans rapport avec la surface réelle occupée et reprise au bail, sont excessifs.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Les clauses du bail, communiqué par la défenderesse au bailleur et reproduit par celui-ci dans ses écritures, imputent au locataire, au titre des impôts et taxes, de “satisfaire à toutes charges de ville, de police et de voirie, dont les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet et en particulier, acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives, la taxe professionnelle et tous autres impôts dont le bailleur est responsable à un titre quelconque (…). La Taxe foncière sera répercutée, au prorata de la surface des locaux occupés” et par ailleurs en ce qui concerne les charges, le preneur s’engage à payer “soit par règlement direct au fournisseur, soit par remboursement au bailleur, sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble, y compris chauffage majoré s’il y a lieu de la TVA. Il réglera directement toutes les dépenses de fourniture et services, eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité..”.

En l’occurrence, le bail commercial portant sur deux sites distincts ([Adresse 1] et [Adresse 6]), la taxe foncière est facturée annuellement, par deux factures distinctes, pour chacun des sites. Le bailleur produit les fiches de rôle de taxe foncière 2020 à 2022 (pièces n°25 à 27) et les avis de taxe foncière 2021,2022, 2023 (pièces n°28 à 30), ainsi que les factures émises correspondantes pour les années 2022 et 2023 (pièces n°9, 10, 31 et 32), en conformité avec les documents fiscaux. Le bail prévoyant une imputation à chaque locataire présent sur le site, “au prorata de la surface des locaux occupés”, c’est à bon escient que le bailleur se réfère au relevé de propriété émis par l’administration, pour déterminer les surfaces occupées.

La créance du bailleur n’est donc pas sérieusement contestable et la SAS ARTEMIS sera condamnée à ce titre, à payer la provision, à la somme de 25718,95 euros.

La locataire est également tenu au paiement des charges consommables (eau électricité gaz), le bailleur réclamant à ce titre, la somme de 36.475,95 euros TTC (provisions et régularisations), au titre des charges de septembre 2021 à juin 2024.

La SAS ARTEMIS s’y oppose, soutenant que le bailleur est manifestement défaillant dans l’administration de la preuve, sollicitant à titre reconventionnel la communication des justificatifs des charges, sur les cinq dernières années.

En l’espèce, outre les explications, sur les modalités d’imputation, aux différents locataires (assiette locative de chaque preneur, découpée en cellules, consommatrices ou non de fluides et consommables), la SA WILLEM produit les factures correspondantes (pièces n°44, 45, 46, 47, 48, 49 et 50), entre le 1er septembre 2021 et le 31 décembre 2023, de sorte que les demandes de provisions, à ce titre, pour un montant total de 36 475,95 euros TTC (provisions et régularisations de charges comprises), ne sont pas sérieusement contestables.

La SAS ARTEMIS sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La demande subsidiaire de désignation d’un expert, se trouve dès lors sans objet.

La demande reconventionnelle en communication de pièces sous astreinte n’est pas quant à elle fondée, le bailleur ayant produit l’ensemble des pièces justificatives utiles.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré de loyers

La SA WILLEM sollicite la condamnation de la SAS ARTEMIS au paiement de la somme de 15.000 euros au titre des loyers et charges dues pour les loyers de juillet à septembre 2024, exposant que la preneuse a donné congé des lieux loués, fin janvier 2024, au delà de la période triennale et a quitté les lieux.

La SAS ARTEMIS a donné congé des lieux loués, suivant lettre datée du 29 décembre 2023 (pièce n°52), mais en réalité adressée le 23 janvier 2024 et parvenue au bailleur le 26 janvier 2024, ainsi qu’il résulte des mentions du procès-verbal de constat du 31 juillet 2024, ce dont la salariée du locataire a pris acte sans le contester (pièce n°54).

Selon l’article L145-4 alinéa 2 du code de commerce, “le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire”. En l’espèce, le bail ayant pris effet au 1er juillet 2018, le preneur disposait de la faculté de délivrer congé à effet du 1er juillet 2024, sous réserve d’un préavis de six mois, de sorte que le congé devait avoir été valablement délivré avant le 31 décembre 2023, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Le congé est donc vraisemblablement nul et le bail entre les parties s’est poursuivi, indépendamment de la libération des lieux par la société défenderesse.

Il s’ensuit que la SA WILLEM est fondée à solliciter la condamnation de la SAS ARTEMIS au paiement de la somme provisionnelle de 15.000 euros,qui n’est pas sérieusement contestable au titre des loyers de juillet 2024 à septembre 2024.

Sur les demandes accessoires

La SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SA WILLEM, la somme de 1500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Condamnons la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE à payer à SA WILLEM, prise en la personne de la SELARL AJILINK-LABIS-CABOOTER, son administrateur judiciaire, la somme provisionnelle de 36 475,95 euros (trente-six mille quatre cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des provisions pour charges et régularisation de charges pour la période du 1er septembre 2021 au 31 décembre 2023,

Condamnons la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE à payer à SA WILLEM la somme provisionnelle de 25.718,95 euros (vingt-cinq mille sept cent dix-huit euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des taxes foncières 2022 et 2023,

Condamnons la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE à payer à SA WILLEM la somme provisionnelle de 15.000 euros (quinze mille euros) au titre de l’arriéré de loyers, termes de juillet 2024 à septembre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Disons sans objet la demande subsidiaire en désignation d’un expert,

Rejetons la demande reconventionnelle en production de pièces justificatives de charges,

Condamnons la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE à payer à la SA WILLEM la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS ARTEMIS TELESURVEILLANCE aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 18 janvier 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET