TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08410 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQD

N° de Minute : 24/00612

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

[X] [D]

C/

[T] [L]

[P] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [L], demeurant [Adresse 4]

M. [P] [L], demeurant [Adresse 8]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/8410 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 août 2020, prenant effet le 2 septembre 2020, Monsieur [X] [D] a donné à bail à Monsieur [T] [L] un logement et une place de stationnement n°90 situés [Adresse 5], à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 551 euros, outre une provision sur charges de 52 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé distinct, en date du 27 août 2020, Monsieur [P] [L] s’est porté caution solidaire pour Monsieur [T] [L] à concurrence de 21 708 euros et pour une durée de 3 ans renouvelable deux fois.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, Monsieur [X] [D] a fait signifier à Monsieur [T] [L] un commandement de payer la somme principale de 3951,90 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, le commandement de payer a été dénoncé à Monsieur [P] [L] en sa qualité de caution.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 13 septembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [X] [D] a fait assigner Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation de l’engagement de location intervenu entre elle et le locataire aux torts de ce dernier et, à défaut, prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

Ordonner en conséquence son expulsion du logement et de la place de parking qu’il occupe, ainsi éventuellement que celle de tous occupants de son fait, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Condamner solidairement le locataire et la caution à lui payer :

° La somme indiquée de 6943,58 euros ;

° Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, et en subissant les augmentations légales à compter du mois de juillet 2024, jusqu’à l’entière libération des lieux, soit la somme mensuelle de 659,21 euros ;

° Les condamner solidairement au paiement de la somme de 900 euros (article 700 du code de procédure civile) ;

Les condamner solidairement aux dépens (article 696 du code de procédure civile). A l’appui de ses prétentions, le demandeur invoque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 24 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 octobre 2024. Monsieur [X] [D], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 10 octobre 2024 à la somme de 553,30 euros.

Régulièrement assignés par dépôt en l’étude et à domicile, Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L], respectivement assignés par dépôt en l’étude et à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 13 septembre 2023.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 24 juillet 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 1989, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public. Ainsi, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, délai repris par ledit commandement de payer, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire, ce qui sera validé.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Monsieur [X] [D] justifie avoir régulièrement signifié le 11 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3951,90 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues avant la fin du délai.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 659,21 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [T] [L], seul occupant des lieux, à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 12 novembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, Monsieur [X] [D] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 août 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 11 septembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L] restent devoir à Monsieur [X] [D] la somme de 0 euros après déduction des frais de poursuites (« frais huissier commandement » de 99,52 euros, « facture cdj commandement » de 177,36 euros, « assignation » de 280 euros) qui relèvent des dépens.

En conséquence, la demande de condamnation à la dette locative sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Monsieur [X] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [X] [D] et Monsieur [T] [L], portant sur le logement et une place de stationnement n°90 situés [Adresse 5], à [Localité 11] sont acquises à la date du 12 novembre 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [D] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] à payer à Monsieur [X] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 659,21 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 12 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement de la dette locative de Monsieur [X] [D] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [L] et Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [X] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [T] [L] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

La Greffière

La Juge des contentieux de la protection