N° RG 25/00483 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GUXI

Minute : GMC JCP

Copie exécutoire

à :

M^e Ambre BALLADUR, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

Copie certifiée conforme

à :

[E] [C] [O]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. LA ROSERAIE,

dont le siège social est sis 25/27 rue du Grand Faubourg – CS 20128 – 28008 CHARTRES CEDEX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Ambre BALLADUR, demeurant 2 Place de l’Etoile – 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [E] [C] [O],

demeurant 1 rue des Trois Moulins – Appt 6 – 28000 CHARTRES

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [K] [S]

en présence de Monsieur [G] [W], conciliateur de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Novembre 2025 et mise en délibéré au 20 Janvier 2026 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2020, la SA LA ROSERAIE a consenti à Madame [E] [C] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 1 rue des Trois Moulins, appartement n°6 à CHARTRES 28000, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 341,14 euros et d’une provision sur charges de 101,24 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 16 juillet 2020.

Par courrier reçu le 5 décembre 2022 par la SA LA ROSERAIE, Madame [E] [C] [O] a indiqué vouloir résilier le contrat de location et quitter le logement au plus tard le 31 janvier 2023.

Par courrier recommandé en date du 7 mars 2023, Madame [E] [C] [O] a été convoquée à l’état des lieux de sortie le 20 mars 2023 après un délai de préavis de trois mois.

Arguant de désordres locatifs imputables à la locataire et de loyers impayés, la SA LA ROSERAIE a sollicité auprès de Madame [E] [C] [O], par courrier du 22 juin 2023, le règlement de la somme de 2 857,23 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 341,14 euros, comprenant d’une part la somme de 2 605,97 euros au titre de la remise en état du logement, et d’autre part la somme de 251,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025 signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, la SA LA ROSERAIE a fait assigner Madame [E] [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

251,26 euros représentant les loyers et les charges impayés suivant situation arrêtée à la date du 03 mars 2023,2 605,97 euros au titre des réparations locatives, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats, 1 500 euros en réparation du préjudice subi sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi,1 000 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de la présente instance, en ceux compris le coût de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de procédure civile,déduire du montant des sommes dues, le montant de 341,14 euros correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [E] [C] [O].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la SA LA ROSERAIE, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [E] [C] [O], régulièrement citée par acte signifié et transformé en procès-verbal de vaines recherches suivant la procédure de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7c) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 précité dispose que sont des réparations locatives tous les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les emplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, ajoutant qu’ont notamment le caractère de réparations locatives les rémunérations énumérées en annexe au présent décret.

Au titre des réparations locatives figurent notamment, le maintien en état de propreté du logement et les menus raccords de peintures et tapisseries.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE sollicite la condamnation de Madame [E] [C] [O] au paiement de la somme de 186,91 euros au titre de la réfection du sol de la cuisine et la somme de 550,28 euros au titre de la réfection du plafond et des murs de la cuisine.

S’il ressort de l’état des lieux d’entrée que la peinture des murs de la cuisine était en « Bon État », il convient de noter que, lors de l’état des lieux de sortie du 20 mars 2023, la peinture des murs était en mauvais état avec des éléments de fixation de cuisine au mur. Or, l’état des murs ne peut être justifié par les années passées dans le logement et résulte d’un mauvais entretien de la locataire de sorte que la réfection des murs de cette pièce a été rendue nécessaire.

Dès lors, compte tenu de ces éléments et des surfaces concernées, Madame [E] [C] [O] est tenue de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 440,22 euros (selon le calcul suivant : 632,50 / 5 x 4 x 0,87) au titre des frais de peinture des murs de la cuisine, conformément à la facture de la SAS FAURIEUX PEINTURE.

A l’inverse, il résulte de l’état des lieux de sortie que le plafond de la cuisine est recouvert de peinture en état d’usage normal de sorte que les sommes réclamées à ce titre sont injustifiées.

Il ressort également de l’état des lieux d’entrée que le revêtement du sol de la cuisine était en « Bon État » alors que l’état des lieux de sortie mentionne un sol recouvert de lino en mauvais état avec des traces de rouilles. Dès lors, la somme sollicitée au titre de la réfection du sol est justifiée et Madame [E] [C] [O] sera condamnée à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 186,91 euros TTC à ce titre.

Concernant le remplacement de la faïence de la douche, l’état des lieux d’entrée évoque une faïence en bon état alors que l’état des lieux de sortie précise que le bac à douche et les joints sont en mauvais état et que la peinture est décollée sur la faïence. En conséquence, les sommes réclamées au titre de la dépose de la faïence murale, du rebouchage des trous, de l’application d’une étanchéité murale et de la pose d’une faïence murale sont justifiées à hauteur de 1 341,14 euros.

Il convient cependant de noter que les joints de la cabine de douche étaient déjà noircis lors de l’état des lieux d’entrée de sorte que les sommes réclamées à ce titre sont injustifiées.

Enfin, s’il ressort de l’état des lieux de sortie en date du 20 mars 2023 que des meubles sans valeur ont été laissés dans la cave du logement, la SA LA ROSERAIE n’apporte aucun élément tendant à préciser l’envergure des biens à enlever de sorte qu’elle ne justifie pas suffisamment du montant sollicité de 400 euros au titre de la facture de la société ALLO DEBARRAS.

Dès lors, il convient de retenir que la locataire est tenue de payer la somme dûment justifiée, dans son principe et son quantum, de 1 968,27 euros au titre de la réfection du sol de la cuisine, des frais de peinture des murs de la cuisine et du remplacement de la faïence de la douche conformément à la facture de la SAS FAURIEUX PEINTURE en date du 29 mars 2023 et à la facture n°2306200 de la société SANITHERMCONCEPT en date du 1er juin 2023.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats et notamment de l’extrait de compte du 10 mars 2025 que plusieurs versements de 20 euros, de 60 euros et de 80 euros sont intervenus et qu’un chèque de 200 euros a été réglé le 10 mars 2025 de sorte qu’il convient de déduire des sommes dues la somme de 460 euros.

Madame [E] [C] [O] sera donc condamnée à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 1 508.27 au titre des réparations locatives.

Sur la dette locative

Selon l’article 1728 2°du code civil et l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus dans le bail en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SA LA ROSERAIE – contrat de bail signé et extrait de compte – que sa créance locative s’élève à la somme de 251,26 euros représentant les loyers et charges impayés au 17 novembre 2025.

Il convient donc de condamner Madame [E] [C] [O] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 251,26 euros au titre du solde du loyer restant après avoir quitté le logement.

Sur le dépôt de garantie et la régularisation de charges :

En vertu de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il peut être déduit du dépôt de garantie « le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».

En l’espèce, la société bailleresse est fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 341,14 euros ainsi que la régularisation de charges de 121,71 euros, ces derniers étant inférieurs à la dette locative et aux réparations locatives. Ils doivent donc être imputés sur les sommes dues par Madame [E] [C] [O].

Par conséquent, il convient de condamner Madame [E] [C] [O] à payer à la SA LA ROSERAIE la somme de 1 296,68 euros (251,26 euros + 1 508,27 euros – 341,14 euros – 121,71 euros).

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que pour retenir la résistance abusive à l’exécution d’une obligation, le demandeur doit démontrer cet abus.

En l’espèce, la SA LA ROSERAIE se contente de relever la « résistance abusive » de Madame [E] [C] [O], sans pour autant apporter les éléments de preuve nécessaires au succès de sa prétention. En tout état de cause, le simple non-paiement des loyers et des réparations locatives par Madame [H] [C] [O] ne peut, à lui seul, caractériser une quelconque résistance abusive.

Par conséquent, la SA LA ROSERAIE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [C] [O], partie perdante, devra supporter les entiers dépens de la présente procédure qui comprendront le coût de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SA LA ROSERAIE les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

AUTORISE la SA LA ROSERAIE à conserver le bénéfice du dépôt de garantie d’un montant de 341,14 euros versé au moment de l’entrée dans les lieux ;

CONDAMNE Madame [E] [C] [O] à payer à la SA LA ROSERAIE les sommes de :

251,26 euros au titre des loyers et charges restant dus au 17 novembre 2025, 1 045,42 euros au titre des réparations locatives,déduction faite du dépôt de garantie, de la régularisation de charges et des versements effectués par la locataire ;SOIT une somme totale de 1 296,68 euros (mille deux cent quatre-vingt-seize euros et soixante-huit cents) au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, de la régularisation de charges et des versements effectués par la locataire ;

DEBOUTE la SA LA ROSERAIE de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [C] [O] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’assignation ;

REJETTE la demande de la SA LA ROSERAIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION