TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/01522 – N° Portalis DBZS-W-B7G-V6XM

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2024

DEMANDERESSE :

Mme [E] [B] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-pierre VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.S. FONCIERE DES ARTS,

venat aux droits de la S.A.S. FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Yves MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

LA MUTUELLE CONFEDERALE D’ASSURANCES DES BURALISTES DE FRANCE – MUDETAF

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Angélique OPOVIN, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Nicolas BARETY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne BEAUVAIS,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Mars 2023.

A l’audience publique devant la formation collégiale du 16 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Février 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 26 Janvier 2024 par Marie TERRIER, Présidente, pour la présidente empêchée Anne BEAUVAIS, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La société FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE a conclu avec M. et Mme [O] [U] un bail commercial portant sur un local de débit de boissons, débit de tabac, dépôt de presse, petite brasserie et tickets restaurant, vente de jeux Française des Jeux et vente de billets TRANSPOLE point service, sis [Adresse 3], le 28 février 2002. Mme [E] [B] née [S] est venue aux droits des preneurs suivant transport de bail le 24 septembre 2007.

Le contrat de bail a été renouvelé plusieurs fois. Le bailleur a fait délivrer au preneur le 12 juillet 2019 un congé donné pour le 31 mars 2020 avec offre de renouvellement, en sorte qu’il est renouvelé pour neuf années à compter du 1er avril 2020.

Le 29 février 2020, une tempête a emporté la couverture en tôles ondulées de la partie arrière du fonds exploité par Mme [B].

Les parties ne s’étant pas entendues sur la prise en charge financière des travaux à réaliser en conséquence, Mme [E] [B] a fait assigner la SAS FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE et la Mutuelle Confédérale d’assurances des buralistes de France – MUDETAF devant le tribunal judiciaire de Lille, par actes des 24 et 25 février 2022.

Les défenderesses ontconstitué avocats et les parties ont échangé leurs conclusions.

La clôture de l’instruction a été ordonnée à la date du 3 mars 2023 et l’audience de plaidoirie fixée au 8 juin 2023.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 3 novembre 2022, Mme [E] [B] [S] demande au Tribunal de :

— Condamner la FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE à effectuer les travaux de remplacement de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5],

— Condamner le bailleur à réparer le préjudice subi par Madame [E] [B], à savoir :

Perte d’exploitation 75.000,00 € à parfaire

Surconsommation d’énergies 15.000 € à parfaire

— Avant dire-droit, ordonner une mesure d’expertise à tel homme de l’art avec, pour mission, de:

Se faire communiquer l’ensemble du dossier, pièces et correspondances échangées entre les parties, et toutes pièces utiles,

Se rendre sur les lieux, examiner les désordres affectant la toiture, la charpente, les décrire,

Donner son avis sur la question de savoir si les règles de l’art permettaient avant le sinistre du 29 février 2020 de refaire la toiture, sans préalablement refaire la charpente, et dans quelles mesures,

Dire si le sinistre du 29 février 2020 a pour origine un cas de force majeure et/ou la vétusté de la toiture, et/ou de la vétusté de la charpente,

Dire si la toiture contient des éléments d’amiante et, dans l’affirmative, les localiser,

Donner son avis sur les travaux à réaliser pour remédier aux désordres et au désamiantage,

Donner son avis sur le coût des travaux de remise en état et/ou de réparation,

Autoriser l’Expert à faire réaliser, aux frais du bailleur pour le compte de qui il appartiendra, des travaux de conservation qui lui apparaîtraient nécessités par l’urgence,

Fixer le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert,

Dire que la provision sera à régler par moitié par chacune des parties,

Dire que l’Expert pourra s’adjoindre un sapiteur de son choix s’il l’estimait nécessaire,

— Surseoir à statuer sur le fond jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire,

— Subsidiairement, condamner la société MUDETAF à prendre en charge les conséquences du sinistre survenu le 29 Février 2020 dans les conditions de l’article 3 du contrat, dans la limite du montant figurant aux conditions particulières, et de l’avis qui sera rendu par l’Expert Judiciaire, estimé à 75.000 € à parfaire,

— Condamner la FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE et subsidiairement la société MUDETAF, au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Débouter la FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE et MUDETAF de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Mme [B] soutient que le bailleur a initialement considéré que les travaux de réparation de la toiture lui incombaient avant de refuser de les prendre en charge ; que la jurisprudence refuse d’appliquer les clauses mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 lorsqu’elles sont imprécises et n’énumèrent pas la liste desdites grosses réparations ; qu’elle exige également une stipulation expresse du bail pour les travaux de toiture ; qu’en l’occurence, le bail met à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, sans autre précision, alors qu’au cas présent le propriétaire lui-même a écrit pour indiquer que toute la toiture devait être refaite.

Ensuite, elle soutient que les travaux de réfection de la toiture incombent encore au bailleur lorsque la réfection est causée par la vétusté, qu’aucune réparation réputée locative n’est à la charge des locataires quand elle est occasionnée par la vétusté ou la force majeure sauf clause expresse du bail en ce sens, en vertu de la jurisprudence ; qu’en l’espèce, aucune clause n’est relative à la vétusté et que la toiture n’a jamais fait l’objet de la moindre réfection par le propriétaire depuis l’origine ; que la tempête constituait pour le preneur un évènement de force majeure. Elle appuie également sa démonstration sur la présence d’amiante et l’obligation du bailleur de délivrer un local conforme aux normes en matière d’amiante.

En réplique, elle précise que l’état de la toiture est antérieur à la prise à bail des lieux par elle-même et ses prédécesseurs.

Elle considère qu’il est nécessaire de procéder à la réfection de la charpente, préalable nécessaire à la réfection de la toiture.

Subsidiairement, elle considère que la garantie de sa mutuelle est due, considérant que preuve est rapportée que les désordres constatés affectent les aménagements immobiliers, la question de l’imputabilité des désordres étant étrangère à la preuve des désordres. Elle précise que la question de responsabilité du bailleur ou de garantie de la compagnie d’assurances est un élément qui va précisément ressortir de l’expertise judiciaire qu’avant dire droit elle sollicite.

Par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 5 janvier 2023 valant dernières conclusions récapitulatives, la SAS FONCIERE DES ARTS demande au Tribunal :

Vu le contrat de bail du 28 Février 2002 et acte de transport de bail en date du 24 Septembre 2007,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil,

Vu les articles 1731 et 1732 du Code civil,

Vu l’article 145 du Code de procédure Civile,

— Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Subsidiairement, sur la demande d’expertise adverse, modifier la mission de l’expert comme suit :

* se rendre sur place,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment toutes les factures d’entretien et de réparations de la toiture (principale et en tôles ondulées de la salle arrière),

* décrire les désordres et dégradations affectant la toiture (principale et en tôles ondulées de la salle arrière),

* en déterminer les causes (défaut d’entretien, force majeure provenant de la tempête du 29 février 2020, vétusté…),

* donner son avis sur un usage anormal des lieux, au regard notamment des justificatifs d’entretien régulier et réparations réguliers de la toiture (principale et en tôles ondulées de la salle arrière ) par la locataire, qui pourront lui être communiquées par celle-ci,

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

* indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection y compris les travaux éventuels de désamiantage et chiffrer, le cas échéant, le coût des remises en état,

* en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

* dire que l’expert pourra pour la bonne exécution de sa mission s’entourer de tout sachant;

EN TOUTE HYPOTHESE :

— Condamner Madame [B] au paiement à la SAS FONCIERE DES ARTS d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La Condamner aux frais et entiers dépens.

La SAS FONCIERE DES ARTS rappelle que le contrat de bail comporte stipulation mettant à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et précise que si la charge des grosses réparations visées à l’article 606 du Cod civil s’est trouvée transférée au bailleur par l’application de la loi PINEL du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 qui a créé l’article R. 145-35 du Code de commerce, ces dispositions ne sont applicables qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, soit au troisième renouvellement de bail à compter du 1er avril 2020, en sorte qu’à la date de la tempête, le contrat de bail n’y était pas soumis.

Elle soutient qu’elle n’a jamais considéré que les travaux de réfection de toiture consécutifs à la tempête lui incombaient.

Elle ajoute que la requérante tente de contourner ses obligations contractuelles en dénaturant les termes des arrêts qu’elle cite au soutien de ses demandes et s’appuie elle-même sur une jurisprudence de la cour d’appel de Paris, soulignant que M^me GAYOTn’a manifestement jamais effectué de travaux de réparations de la toiture pour remédier aux fuites depuis qu’elle est dans les lieux.

Quant à la vétusté, la société se prévaut de clauses du contrat de bail, dérogatoires aux articles 1719 et 1720 du Code civil, antérieures à la loi PINEL (qui impose désormais un état des lieux à l’entrée et la sortie), prévoyant que le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation, pour soutenir qu’en application de ces stipulations, Madame [B] ne saurait se prévaloir à l’encontre du bailleur d’une quelconque éventuelle vétusté qui remonterait à l’origine du bail ou à la date du transport de bail à son profit.

Elle ajoute que la requérante ne saurait se prévaloir de la vétusté alors qu’elle ne justifie pas elle-même d’un entretien régulier des lieux et ainsi d’un usage normal du bien loué ; qu’elle ne peut tout à la fois invoquer la vétusté et la force majeure ; et enfin que la jurisprudence met le coût du désamiantage à la charge du preneur lorsque les travaux de réfection de la toiture sont la conséquence d’un défaut d’entretien et de réparations du preneur.

En cas d’expertise, elle sollicite que la mission de l’expert soit complétée afin de lui donner mission de donner son avis sur les responsabilités, et demande au tribunal d’exclure de la mission le sujet de la charpente.

*

Enfin, par dernières conclusions notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 30 août 2022 valant dernières conclusions récapitulatives, la Mutuelle Confédérale d’assurances des buralistes de France – MUDETAF demande au Tribunal de :

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Sur la demande formulée avant dire droit :

Donner acte à la Mudetaf de ses protestations et réserves,

Donner acte à la Mudetaf de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’organisation, aux frais avancés de Madame [E] [B], d’une mesure d’instruction,

Sur les demandes de condamnations à l’encontre de la Mudetaf :

Débouter Madame [E] [B] de l’ensemble de ses demandes à toutes fins qu’elles comportent,

Condamner Madame [E] [B] à verser à la Mudetaf la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [E] [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Angélique Opovin, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La mutuelle ne s’oppose pas à l’organisation d’une expertise, pourvu que la requérante prenne à sa charge les frais afférents et formule toutes protestations et réserves d’usage.

Sur la demande subsidiaire de garantie formée par Mme [B], elle s’appuie sur les stipulations de l’article 3. Evènements climatiques (tempête – grêle – poids de la neige) de l’annexe M. 104 et fait valoir qu’en application de ces stipulations, la garantie n’est pas due, Mme [B] étant locataire et le faux plafond concerné étant un aménagement d’origine, en sorte que l’expert mandaté par la MUDETAF lui avait déjà indiqué que “à ce titre, il appartient à votre bailleur et/ou son assureur d’intervenir éventuellement pour la reprise de cet ouvrage compte tenu de la nature de l’événement et de la propriété des biens endommagés.”

MOTIFS

Sur la prise en charge des travaux de réparation de toiture

Les dispositions relatives à la répartition des travaux de la loi du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014, ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, et donc pas aux faits de l’espèce, en sorte que le droit commun du louage s’applique.

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est tenu d’assurer l’obligation de délivrance, l’obligation d’entretien de la chose louée en état de servir et à l’usage pour lequel elle a été louée et l’obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

L’article 1720 précise que le bailleur est “tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce” et dispose que le bailleur doit faire dans les locaux loués “ pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

L’article 1754 du même code précise les réparations locatives et de menu entretien qui sont laissées à la charge du preneur, sauf clause contraire. Mais, l’article 1755 du même code indique qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge du preneur quand elles ne sont occasionnées que par la vétusté ou la force majeure.

Enfin, l’article 606 précise que les grosses réparations, qui sont à la charge du bailleur, “sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes autres réparations sont d’entretien”.

Ces règles de répartition présentent un caractère supplétif et peuvent en principe être écartées par des clauses contraires. Mais ces clauses doivent être précises et prévues expressément dans le bail. Elles sont d’interprétation stricte (Civ. 3 ème, 29 septembre 2010, n° 09-69.337, Bull no 173) et ne peuvent exonérer le bailleur de toute obligation de délivrance (3e Civ., 5 juin 2002, Bull. civ. I, n°123). Ainsi, par exemple, la Cour de Cassation a jugé que le preneur ne peut être condamné à prendre en charge des frais de ravalement, de réparation de la toiture et de changement des équipements du chauffage collectif que par une stipulation expresse du contrat de bail commercial. (3e civile 6 mars 2013).

En l’espèce, le contrat de bail du 28 février 2002 applicable fait obligation au preneur :

“1°) de prendre les lieux loués dans l’état ou ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation pour quelque cause que se soit ; le preneur ne pourra exercer aucun recours contre le bailleur pour vice de construction de l’immeuble dans lequel est exploité le fonds de commerce.

Le preneur reconnaît que les lieux sont en bon état, sans que par la suite il puisse établir la preuve contraire.

(…)

3°) d’entretenir les lieux loués en bon état de toutes les réparations locatives et d’entretien et de supporter, en outre l’ensemble des réparations nécessitées dans les lieux loués en ceux y compris les grosses réparations, telles que définies par l’article 606 du Code Civil, pendant tout le cours du bail. Le preneur devra notamment apporter tous ses soins pour le parfait fonctionnement de toutes les canalisations et robinetteries d’eau, de gaz, d’électricité.

Il devra effectuer les travaux de facade, et en supporter le coût, qui pourraient être mis à la charge du bailleur par suite d’une décision administrative de quelque nature que ce soit. Lesdits travaux devront être exécutés dans les trois mois de la mise en demeure qui en sera faite par le bailleur au Preneur, ce dernier devant se conformer aux termes de la décision administrative.

A cet égard, le preneur devra, pour l’exécution des travaux, recueillir préalablement l’accord du bailleur et se conformer aux prescriptions de l’architecte du bailleur, qui pourra intervenir a tout moment pendant l’exécution des travaux et jusqu’à leur réception et devra se conformer éventuellement aux prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France, si son intervention s’avère nécessaire ou obligatoire, les frais d’architectes étant alors à charge du preneur.

Il devra faire entretenir, si besoin est, les fermetures et serrures des fenêtres,portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revètements de sol, boiseries et menuiseries, électricité, plomberie, fumisterie, chauffage et sanitaires, tapisseries et peintures tant interieures qu’extérieures tous les 3 ans pour ces dernières, en celles y compris l’ensemble de la façade.

Il prendra toutes précautions contre le gel. Il fera procéder au ramonage annuel des conduits de fumée à son usage, à charge d’en justifier à l’egard du bailleur, sauf à se conformer au règlement de ville ou de police d’assurance s’il y est prevu un ramonage pluriannuel, tout en restant responsable de tout préjudice qui pourrait en résulter, et ce, sur le fondement de l’article 1733 du Code Civil.

Le preneur sera également responsable de toutes réparations qui seraient nécessitées aux autres parties de l’immeuble, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, ou de toute autre personne.”

Il n’est pas discuté qu’à la suite d’une tempête survenue le 29 février 2020, la couverture en tôles ondulées de la partie arrière du fonds exploité par la requérante a été emportée, ce qui a eu pour effet de provoquer un dégât des eaux.

De surcroît, la requérante justifie de ce que la toiture nécessitait, en tout état de cause, une rénovation complète. Ainsi, dans un courrier adressé à Mme [B], le 4 mars 2014 déjà, la société AQUASTOP soulignait l’état de vétusté très avancé de la toiture et préconisait une réfection totale, avec rapport de pré-repérage d’amiante. Dans son rapport d’expertise judiciaire du 19 décembre 2014, M. [X] soulignait que la toiture était d’origine et présentait un état très vétuste (notamment quelques fuites) devant faire l’objet d’un remplacement.

Dans un mail adressé à Mme [B] le 22 avril 2020, l’expert de la Mudetaf soulignait la vétusté de la toiture, en sorte qu’une simple réparation ne semblait pas envisageable et qu’il convenait de remplacer la couverture dans sa totalité afin de permettre une étanchéité pérenne. Finalement, dans un mail adressé à Mme [B] le 22 avril 2020, le bailleur lui-même signalait avoir, pour l’établissement d’un devis, fait intervenir la société Lemoine laquelle a préconisé le remplacement de l’entière toiture.

Pour déterminer à qui incombe la prise en charge des travaux de réfection de la toiture, il convient d’une part de rappeler que la clause contractuelle du bail commercial précitée, exorbitante du droit commun en ce qu’elle augmente les obligations de la preneuse, doit être interprétée strictement. Ainsi, dans la mesure où la clause invoquée par le bailleur met à la charge du preneur les grosses réparations de l’article 606 du Code civil sans citer expressément les travaux de toiture, il s’en déduit que les travaux de réfection totale de la toiture ne sont pas contractuellement mis à la charge de la locataire. De même, la clause en ce qu’elle fait obligation au preneur “de prendre les lieux loués dans l’état ou ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune remise en état ni aucune réparation pour quelque cause que ce soit”, et ajoute que “le preneur reconnaît que les lieux sont en bon état, sans que par la suite il puisse établir la preuve contraire”, ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, et ne dispense pas le bailleur de son obligation générale d’entretien, en sorte que la société FONCIERE DES ARTS PATRIMOINE ne saurait s’en prévaloir pour ne pas assumer les travaux de réfection de la toiture causés par la vétusté.

A cet égard, le bailleur soutient également que la preneuse ne peut se prévaloir de la vétusté si la dégradation des lieux provient d’un usage anormal des lieux, ce qui, selon lui, est le cas en l’espèce et qu’il lui appartient de justifier de l’usage normal des lieux en application des dispositions de l’article 1732 du Code civil, ce qu’elle ne fait pas, aucune facture n’étant produite.

Pourtant, les éléments versés aux débats par la requérante et repris plus haut s’agissant de l’état général de la toiture dans son entier, mettent en exergue un problème de vétusté sans évoquer un quelconque défaut d’entretien incombant au preneur, l’expert judiciaire ayant ainsi souligné en 2014, soit sept ans après son entrée dans les lieux, que la toiture était “d’origine” et “très vétuste”. Il est ainsi suffisamment justifié de l’état de vétusté de la toiture non imputable à la requérante.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il incombe au bailleur d’assumer la réfection de la couverture.

Mme [B], qui sollicite une expertise, produit des photographies révélant une charpente en mauvais état. A cet égard, il y a lieu de considérer que, comme pour la converture, à défaut de stipulation expresse mettant à la charge du preneur la réfection de la charpente, ces travaux incombent au bailleur, en vertu des dispositions précitées.

Ainsi, le principe de prise en charge de ces travaux par le bailleur est acquis mais il apparaît nécessaire d’ordonner une expertise judiciaire à l’effet de déterminer l’étendue et le coût des travaux de réfection de la toiture, qui devront être financièrement assumées par le bailleur, et particulièrement à l’effet de déterminer si la charpente doit être reprise et dans quelle mesure. L’expert aura également à se prononcer sur la présence d’amiante et ses conséquences quant à l’étendue et au coût des travaux.

S’agissant de la consignation qui sera fixée à 3000 euros, compte tenu de ce que les travaux sont mis à la charge du bailleur et compte tenu de la proposition de Mme [B], il convient de dire que la somme sera due par chacune des parties concernées pour moitié.

Sur l’indemnisation

Compte tenu de ce qu’une expertise est ordonnée, il apparaît justifié d’ordonner un sursis à statuer sur l’indemnisation des préjudices sollicitée par Mme [B].

Sur la demande formée à l’encontre de la Mudetaf

Il convient d’observer que Mme [B] forme sa demande à titre subsidiaire, pour le cas où la responsabilité du bailleur n’est pas retenue, tout en soutenant que la question de l’imputabbilité sera tranchée par l’expertise.

Mais, en tout état de cause, alors que Mme [B] et la Mudetaf s’accordent à dire que le sinistre touche à des aménagements immobiliers, la Mudetaf lui oppose, sans que Mme [B] ne lui apporte de contradiction sur ce point précis, les conditions de prise en charge du sinistre posées à l’article A.2 lesquelles précisent que pour la mise en oeuvre de la garantie “événements climatiques” touchant des biens professionnels, lorsque le sociétaire est locataire, les seuls aménagements immobiliers concernés par la garantie sont ceux qui “ont été exécutés à ses frais ou sont devenus sa propriété, et ne peuvent être détachés de la construction sans être détériorés ou sans détériorer cette dernière”, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Mme [B] n’est donc pas fondée à rechercher la garantie de la Mudetaf et elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la société FONCIERE DES ARTS et de la condamner à payer la somme de 3500 euros à Mme [B] au titre de ses frais irrépétibles. La société LA FONCIERE DES ARTS sera déboutée de sa demande de ce chef, pour le même motif.

Succombant en ses demandes contre la Mudetaf, Mme [B] sera condamnée à lui payer la somme de 1500 euros pour ses frais non compris dans les dépens.

Faculté de recouvrement des dépens est accordée à Maître Angélique Opovin, avocat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement mixte, en premier ressort,

DIT que les travaux de réfection de la toiture du [Adresse 3] à [Localité 5] incombent à la société FONCIERE DES ARTS,

DEBOUTE Mme [B] de sa demande formée contre la Mudetaf,

CONDAMNE la société FONCIERE DES ARTS à payer à Mme [E] [B] la somme de 3500 euros pour ses frais non compris dans les dépens,

DEBOUTE la société FONCIERE DES ARTS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [E] [B] à payer à la Mudetaf la somme de 1500 euros pour ses frais non compris dans les dépens,

ACCORDE faculté de recouvrement des dépens à Maître Angélique Opovin,

CONDAMNE la société FONCIERE DES ARTS aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Et avant-dire droit sur les mesures de réparation,

ORDONNE une expertise et désigne

[I] [L]

[Adresse 4]

[Localité 6],

avec mission de :

Se faire communiquer l’ensemble du dossier, pièces et correspondances échangées entre les parties, et toutes pièces utiles,

Se rendre sur les lieux, examiner les désordres affectant la toiture, la charpente, les décrire,

Dire si la toiture contient des éléments d’amiante et, dans l’affirmative, les localiser,

Décrire précisément et évaluer les travaux à réaliser pour la réfection de la toiture, et particulièrement donner son avis sur la nécessité de refaire préalablement la charpente, le tout en tenant compte de la présence d’amiante le cas échéant,

Donner son avis sur le coût total des travaux,

Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

Dire si des travaux sont rendus nécessaires par l’urgence et autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte du bailleur, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d’œuvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux,

DIT que l’Expert pourra s’adjoindre un sapiteur de son choix s’il l’estimait nécessaire,

FIXE le montant de la provision à valoir sur les honoraires de l’Expert, à 3.000€

SUBORDONNE l’exécution de la mesure d’instruction à la consignation auprès de la régie d’avance et de recettes du tribunal par moitié par Mme [B] et par la société FONCIERE DES ARTS d’une avance de 3000 euros, à valoir sur la rémunération de l’expert dans le délai d’un mois à compter de cette décision et au plus tard avant le 31 mars 2024;

DIT, en application de l’article 271 du Code de procédure civile, sauf prorogation ou relevé de caducité, que faute par l’une ou l’autre des parties de consigner dans le délai imparti ou pour l’autre de suppléer la carence de celle n’y ayant pas procédé, la désignation de l’expert sera déclarée caduque par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert devra indiquer dès que possible au magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l’expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues;

DIT qu’au cas d’empêchement ou refus de l’expert commis il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle de la mesure d’instruction par simple ordonnance;

DIT que l’expert déposera son rapport dans le délai de quatre mois à compter de celui où il sera informé du paiement de la consignation,

SURSOIT À STATUER sur la demande indemnitaire de Mme [B],

ORDONNE le retrait du rôle de la présente affaire ;

INVITE les parties à rechercher une solution amiable de résolution du litige qui les oppose à l’issue des opérations d’expertise et à solliciter conjointement le cas échéant le juge de la mise en état aux fins qu’il ordonne une mesure de médiation ;

DIT que l’affaire sera remise au rôle par le dépôt au greffe de conclusions régulièrement signifiées aux fins de médiation ou de reprise d’instance ensuite du dépôt du rapport d’expertise.

LE GREFFIER POUR LA PRESIDENTE EMPECHEE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER