TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11144 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XZRM

N° de Minute : 24/00583

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

S.C.I. CHARMIMA

C/

[J] [Z] [S] [V] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CHARMIMA, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mr [H] [N], en sa qualité de gérant.

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [J] [Z] [S] [V] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/11144 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2019 avec effet le jour même, la société civile immobilière (SCI) CHARMIMA a donné à bail à M. [J] [B], pour une durée initiale de trois ans, un appartement à usage d’habitation n°1 situé [Adresse 2] à [Adresse 8] (59280), moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Le 18 juillet 2022, M. [B] a déposé une demande de traitement de sa situation de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers du Nord qui l’a déclaré recevable le 31 août 2022.

Par décision du 25 janvier 2023, la Commission a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et donc un effacement total des dettes.

Par acte d’huissier du 14 septembre 2023, la SCI CHARMIMA a fait signifier à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le paiement d’une somme de 775,79 euros dont 654 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 15 septembre 2023.

Par acte d’huissier du 27 novembre 2023, la SCI CHARMIMA a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193 et 1741 du code civil ainsi que de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à défaut, prononcer la résolution du contrat de location ;ordonner l’expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ;condamner M. [B] au paiement de la somme de 1342 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au jour de l’assignation, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner M. [B] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la restitution effective des lieux ;condamner M. [B] à lui payer 350 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’assignation a été notifiée par voie électronique à la Préfecture du Nord le 28 novembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

La SCI CHARMIMA, représentée par son gérant, M.[H] s’en est rapportée aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 3.556 euros.

M. [B] a comparu et indiqué qu’il ne conteste pas la dette locative ; qu’il a conscience qu’il ne paie pas l’intégralité du loyer. Il précise ne plus toucher l’APL, percevoir une pension de retraite de 1345 euros et sollicite des délais de paiement. Il ne fait état d’aucun crédit supplémentaire et d’aucun enfant à charge.

À l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion

Sur la recevabilité :

L’assignation a bien été notifiée au Préfet du Nord conformément aux exigences de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023.

De même, le commandement de payer visant la clause résolutoire a bien été notifié à la CCAPEX conformément aux exigences de l’article 24 II du même texte.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCI CHARMIMA produit le contrat de bail conclu avec M. [B] le 3 septembre 2019 qui stipule une clause résolutoire suivant laquelle les effets de celles-ci ne sont acquis qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il convient donc d’appliquer ce délai.

La SCI CHARMIMA justifie avoir, par acte d’huissier du 14 septembre 2023, fait signifier à M. [B], un commandement de payer qui vise cette clause afin d’obtenir le paiement d’une somme de 654 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par le bailleur arrêté au 12 août 2024 que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

Le commandement de payer est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 15 novembre 2023.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

En l’espèce, M. [B] a fait l’objet d’une procédure de surendettement en date du 25 juin 2023 ayant donné lieu à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui a conduit à un effacement total des dettes et notamment de la dette locative.

Ces mesures prévoient que si pendant les deux ans qui suivent la décision d’effacement total des dettes, le locataire paie son loyer et ses charges aux termes convenus, le bail est maintenu. A défaut, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre la procédure d’expulsion.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que dès le mois de juillet 2023, M. [B] ne s’est acquitté que partiellement du loyer, soit de 252 euros au lieu de 470 euros. Ainsi il se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période comprise entre juillet 2023 et août 2024, d’une somme de 3 556 euros.

Il n’y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et il convient d’ordonner l’expulsion de M. [B] suivant les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En application de l’article 1240 du code civil, la bailleresse subit un préjudice résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail.

En considération du montant du loyer actuel, l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [B] est redevable depuis la résiliation du bail est de 470 euros.

En conséquence, M. [B] sera condamné à payer à la SCI CHARMIMA la somme de 470 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précité ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de ce qui précède que M. [B], faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 3 556 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 654 euros et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En l’absence de paiement de l’intégralité du loyer avant l’audience, M. [B] ne peut prétendre à bénéficier d’un délai de 36 mois pour régler la dette tel que prévu par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’article 1343-5 du code civil permet également au juge d’accorder des délais de paiement sur 24 mois, M. [B] n’a produit aucune pièce justificative de sa situation.

Au surplus, il a déjà bénéficié d’un effacement de sa dette locative.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 septembre 2023.

M. [B] sera condamné à payer à la SCI CHARMIMA la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de la SCI CHARMIMA recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2019 entre la SCI CHARMIMA et Monsieur [J] [B], portant sur un logement n°1 situé [Adresse 2] à Armentières (59280), à la date du 15 novembre 2023 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [J] [B] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la transmission de la présente décision, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le Département en vue de la prise en charge du relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

RAPPELLE à Monsieur [J] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier au préalable du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social pourvue d’un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d’apporter la justification d’une absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le NORD « nord.gouv.fr », à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à SCI CHARMIMA la somme de 3 556 euros au titre des loyers et charges impayés et d’indemnités d’occupation, échéance d’août 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 654 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à la SCI CHARMIMA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 470 euros ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [J] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à payer à la SCI CHARMIMA la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 septembre 2023 ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], par mise à disposition au Greffe, le 18 novembre 2024.

Le Greffier Le Juge