TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02850 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XBTH

N° de Minute : BX 24/00346

JUGEMENT

DU : 02 Mai 2024

S.A. SIA HABITAT

C/

[P] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e HENOT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [W]

demeurant [Adresse 4]

représentée le 21 septembre 2023 par M [Z] [T], son mari, muni d’un mandat écrit et non comparante le 22 février 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Février 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail verbal du 16 avril 2011, SIA HABITAT a donné en location à Madame [W] [P] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5] ainsi qu’un garage sis à la même adresse.

Le 16 août 2022, SIA HABITAT a fait signifier à Madame [W], un commandement de payer les loyers et charges impayés dans un délai de 2 mois.

Par exploit du 22 mars 2023, SIA HABITAT a fait assigner Madame [W] pour l’audience du 21 septembre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE, aux fins de :

— constater ou prononcer la résiliation du bail portant sur l’immeuble et le garage pour défaut de paiement de loyers,

— ordonner l’expulsion de Madame [W],

— condamner Madame [W] au paiement :

* de la somme de 2725,17 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, majorées des augmentations légales, soit 656,32 euros,

* de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 22 février 2024, SIA HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 2430,24 euros, selon décompte arrêté au 5 février 2024.

Le bailleur a relevé que la locataire a effectué un paiement le 5 février 2024 (689,83 euros).

Le 21 septembre 2023, Madame [W] représentée par son mari, a demandé le bénéfice de délais de paiement, proposant de s’acquitter de sa dette par versements mensuels de 20 à 50 euros, outre le loyer courant dans l’attente d’une pension d’invalidité. Elle fait état de graves problèmes de santé et de la baisse de revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 août 2022 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 23 mars 2023 l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 1184 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige compte tenu de la date du bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Selon le relevé de compte aux débats, Madame [W] a rencontré des difficultés pour payer son loyer depuis le mois de février 2018, et la dette de loyers et charges est désormais égale à 2140,80 euros. Le montant et l’ancienneté de la dette relèvent un manquement grvae et persistant de Madame [W] à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, manquement de nature à justifier la résiliation du bail.

Néanmois, le juge peut accorder un délai au débiteur. Madame [W] a repris le paiement de son loyer de février 2024.

En application de l’article 1343-5 du code civil, en considération de l’ancienneté du bail, des difficultés relatées par Madame [W] tenant à une baisse de revenus et à son état de santé, et compte tenu de l’absence de besoins de SIA HABITAT, il y a lieu de dire que Madame [W] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans l’hypothèse où Madame [W] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l’occupation des lieux deviendra illégitime, causant au bailleur un préjudice qu’il convient de réparer en condamnant la locataire, devenue occupante sans titre, à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit 656,32 euros jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les sommes dues :

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s’élevait, au 5 février 2024, à la somme de 2140,80 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Le montant prélevé pour l’assurance groupe sera déduit en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier d’une assurance.

Madame [P] [W] sera donc condamnée à payer en deniers ou quittances valables à SIA HABITAT la somme de 2140,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [W], qui succombe, supportera les entiers dépens.

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

L’article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ;

Déclare l’action de SIA HABITAT recevable ;

Condamne Madame [P] [W] à payer en deniers ou quittances valables à SIA HABITAT, la somme de 2140,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Autorise Madame [P] [W] à payer sa dette, en principal en 24 mensualités de 50 euros ;

Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision et que la dernière mensualité sera majorée du solde de la dette ;

Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

Mais à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jour :

— dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

— prononce pour non paiement des loyers et charges et aux torts de Madame [P] [W] la résiliation du bail verbal du 16 avril 2011 liant les parties et relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 5] ainsi qu’au garage sis à la même adresse,

— ordonne l’expulsion de Madame [P] [W] et de tous occupants de son chef, des lieux sous-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamne en tant que besoin Madame [P] [W] à payer à SIA HABITAT à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 656,32 euros,

— dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l’année dépasseraient la provision ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [P] [W] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette toute autre demande.

Ainsi jugé et prononcé le 02 Mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Le GREFFIER Le PRESIDENT