TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 24/01113 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YPMF

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 03 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IMMO EURO INVEST

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Gérald MALLE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [W] [U]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

Mme [D] [P] [Y] [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Août 2024

ORDONNANCE du 03 Septembre 2024

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique reçu le 16 juillet 2018 par Me [S], Notaire à [Localité 5] (59), la SARL IMMO EURO INVEST a consenti à Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] un bail commercial, portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 3] à [Localité 6] (59), pour une durée de neuf années à compter du 16 juillet 2018 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 21 999, 96 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges mensuelles de 300 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 4400 euros.

Les loyers étant impayés, la SARL IMMO EURO INVEST a fait signifier le 14 mai 2024 à Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par actes séparés du 26 juin 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

Vu le contrat de bail authentique en date du 16 juillet 2018,

Vu le commandement de payer visant clause résolutoire du 14 mai 2024,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] au paiement de la somme de 103.000,64 euros à titre de provision au titre des loyers, charges et accessoires dus au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal majoré de quatre points,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié à compter du 14 juin 2024.

— Ordonner la libération des lieux par Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] ou tout occupant introduit de son chef, et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] et de tout occupant introduit de leur chef avec au besoin le concours de la Force Publique et d’un serrurier,

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C],

— Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 123,87 euros par jour à compter du 14 juin 2024, date de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et de la restitution des clés,

— Dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % des sommes des sommes dues,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner solidairement aux entiers frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 août 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SARL IMMO EURO INVEST représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés, par remise des actes en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] n’ont pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L.145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la bailleresse ne justifie pas avoir exécuté cette formalité. La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 12 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 101 850 euros, délivré le 14 mai 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 14 juin 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur le sort des meubles

Le sort des biens meubles garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SARL IMMO EURO INVEST, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 juin 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Au vu du décompte mentionné à l’assignation, y incluant le terme prorata temporis de juin 2024, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 103.000,64 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] seront en conséquence condamnés solidaiement, à payer à la SARL IMMO EURO INVEST la somme provisionnelle de 103.000,64 euros, correspondant aux loyers et charges, terme de juin 2024 prorata temporis inclus, jusqu’à la résiliation du contrat.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La SARL IMMO EURO INVEST sollicite la condamnation des défendeurs au paiement de l’arriéré au taux légal majoré de quatre points et d’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues ainsi que la conservation du dépôt de garantie.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] qui succombent, seront condamnés solidairement entre eux aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Ils seront en outre condamnés solidairement à payer à la SARL IMMO EURO INVEST la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

Constatons l’acquisition à effet du 14 juin 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 16 juillet 2018, portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 3] à [Localité 6] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] et de tout occupant de leur chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Adresse 3] à [Localité 6] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 juin 2024,

Condamnons solidairement à titre provisionnel Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] à payer à la SARL IMMO EURO INVEST la somme provisionnelle de 103.000,64 euros (cent trois mille euros et soixante-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, incluant le terme de juin 2024 prorata temporis jusqu’à la résiliation du contrat,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Condamnons solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] à payer à la SARL IMMO EURO INVEST la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [D] [C] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 14 mai 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET