TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 1]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/01148 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q65F

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2026

S.C.I. SCI IMMORINES

C/

M. [P] [S]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30 Avril 2026.

DEMANDERESSE:

S.C.I. SCI IMMORINES

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Priscillia MIORINI, avocat au barreau D’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier lors des débats : Sophie LASNE, F.F. Greffier

Greffier lors du prononcé : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 05 Février 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MIORINI

Ccc PREF

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er novembre 2021, la SCI IMMORINES a donné en location à Monsieur [P] [S] un immeuble à usage d’habitation (lot n° 4, RDC) situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel actualisé de 660,35 €, provision sur charges comprises.

Le 14 mars 2025, la SCI IMMORINES a fait délivrer à Monsieur [P] [S] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 420,63 € selon décompte arrêté au 12 mars 2025.

La SCI IMMORINES a, par voie électronique 17 mars 2025, saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par assignation délivrée à étude le 16 juin 2025, la SCI IMMORINES a attrait Monsieur [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la SCI IMMORINES sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et la résiliation de plein droit du bail du fait de la non production de l’attestation d’assurance et du fait du non-règlement de l’intégralité des causes du commandement de payer ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers, garnissant lesl ieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge du locataire ;

condamner Monsieur [P] [S] au paiement des sommes suivantes :

2 744,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), outre intérêts à compter du commandement de payer ou de l’assignation pour les sommes qui y sont visées ;

1 176,76 €, arrêtée au 28 mai 2025 au titre de sa consommation d’électricité ;

une indemnité mensuelle d’occupation fixée à compter du 15 avril 2025 au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation et payable jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus ;

condamner Monsieur [P] [S] à lui payer la somme de 1 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer du 30 décembre 2024 ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

Le 18 juin 2025, la SCI IMMORINES a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 5 février 2026 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SCI IMMORINES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6 960,21 € s’agissant de l’arriéré locatif et à la somme de 2 742,10 € s’agissant de la consommation d’électricité. Elle précise que le défendeur n’a pas justifié de l’assurance habitation. Elle précise que le logement n’est pas équipé d’un compteur individuel malgré la démarche du bailleur en ce sens et que la consommation a été évaluée en fonction de la superficie du logement.

Le demandeur indique ne pas avoir été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Monsieur [P] [S].

Monsieur [P] [S] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience, le défendeur n’ayant pas répondu à la proposition de rencontre.

Il conviendra de se référer à l’assignation de la partie demanderesse pour un plus ample exposé de ses moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SCI IMMORINES verse aux débats un décompte arrêté au 4 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 6 960,21 €, hors dépens.

Malgré l’absence du défendeur, il ressort de l’assignation régulièrement signifiée à ce dernier que le bailleur sollicite le paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la résiliation du bail, ainsi que des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux. Ainsi, l’actualisation des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est suffisamment contradictoire à l’égard du défendeur, de sorte que celle-ci sera effectuée.

L’échéance du mois de février 2026, exigible au 5 du mois selon le contrat de bail, est déduit du montant dû par Monsieur [P] [S] au jour de l’audience, le décompte étant arrêté au 4 février 2026.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI IMMORINES est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction de la somme de 660,35 € correspondant à l’échéance du mois de février 2026.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [P] [S] à payer à la SCI IMMORINES la somme de 6 299,86 € actualisée au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 420,63 € à compter du 14 mars 2025, date du commandement de payer, et sur la somme de 2 879,23 € à compter de la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée.

Sur la demande en paiement au titre de la consommation d’électricité

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énumère les charges récupérables par le bailleur auprès du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la consommation d’électricité ne fait pas partie des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et aucune disposition contractuelle ne définit les modalités de prise en charge par le locataire de cette charge spécifique. En outre, la rétrocession d’énergie n’est pas autorisée.

De surcroît, le décompte produit par la bailleresse ne permet pas d’établir la consommation d’électricité dont elle demande partiellement le paiement à Monsieur [P] [S] en fonction de la superficie de son logement.

En conséquence, la demande en paiement au titre de la consommation d’électricité sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

De même, en application des dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié de la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause selon laquelle: « il est prévu que le bail soit résilié de plein droit dans les cas suivants : a. Défaut de paiement du loyer ou des charges (qu’il s’agisse des provisions ou de la régularisation annuelle) aux termes convenus ou défaut de versement du dépôt de garantie ; b. Défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire ; […]).

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 7g de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [P] [S] le 14 mars 2025. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti et qu’au jour de l’audience, le bailleur a déclaré que le justificatif de l’assurance ne lui avait pas été fourni. En ne comparaissant pas, Monsieur [P] [S] s’est privé de la possibilité de justifier du contraire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 avril 2025, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [P] [S] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code.

S’agissant des frais de gardiennage et de transport du mobilier, ceux-ci relèvent des frais d’exécution forcée qui sont en l’état hypothétiques et le juge de l’exécution dispose d’une compétence exclusive pour apprécier leur utilité et déterminer à la charge de qui ils incombent.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu de statuer sur ces frais.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [P] [S] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SCI IMMORINES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [P] [S], dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision, au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, et ce jusqu’à libération des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [S], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier de l’assurance du 14 mars 2025, à l’exclusion du commandement de payer du 14 mars 2025 qui aurait pu être délivré dans le même acte.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [P] [S] sera condamné à payer à la SCI IMMORINES la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI IMMORINES ;

CONSTATE que le contrat signé le 1er novembre 2021 entre la SCI IMMORINES et Monsieur [P] [S] concernant les locaux (lot n° 4, RDC) situés [Adresse 3], 91100 CORBEIL-ESSONNES s’est trouvé de plein droit résilié le 14 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [P] [S] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

DIT n’y avoir lieu de statuer sur les frais de gardiennage et de transport du mobilier ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à la SCI IMMORINES la somme de 6 299,86 € actualisée au 4 février 2026, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3 420,63 € et sur la somme de 2 879,23 € à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [P] [S] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

Dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [P] [S] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à la SCI IMMORINES ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2026 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

REJETTE la demande en paiement de la SCI IMMORINES au titre de la consommation d’électricité ;

CONDAMNE Monsieur [P] [S] à payer à la SCI IMMORINES la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de justifier de l’assurance du 14 mars 2025 à l’exclusion de celui du commandement de payer du 14 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE LA JUGE