TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11616 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X3T2

JUGEMENT

DU : 23 Décembre 2024

Société PARTENORD HABITAT

C/

[Y] [P]

[G] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Représentant : M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [P], demeurant [Adresse 2]

Mme [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline FORTUNATO, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/11616 PAGE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté prenant effet le 1er septembre 2012, l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, a donné en location à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P], un immeuble à usage d’habitation n°078025 sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel initial de 396,02 euros, outre une provision sur charges de 27,83 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 12 décembre 2022, Partenord Habitat a fait signifier à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] un commandement de payer la somme de 2.488,65 euros, en principal, au titre des charges et loyers, visant la clause résolutoire contenue au bail.

La situation d’impayés a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 12 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 12 décembre 2023, notifié à la Préfecture du Nord le 13 décembre 2023, Partenord Habitat a fait assigner Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille en résiliation du bail et expulsion.

Un diagnostic social et financier du 17 janvier 2024 a été reçu au greffe.

Appelée à l’audience du 15 février 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois successifs à la demande de la défense aux audiences des 23 mai 2024 et 3 juin 2024. A cette dernière audience, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont accepté l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile et l’établissement d’un calendrier de procédure. L’audience de plaidoiries a été fixée au 28 octobre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières conclusions déposées et visées par le greffier à l’audience.

Partenord Habitat déclare ne plus maintenir ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au motif que les locataires ont soldé la dette locative en cours de procédure.

Il conclut au rejet des demandes reconventionnelles et sollicite la condamnation solidaire de Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000 euros, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation, et l’exécution provisoire.

Il s’oppose à la demande de travaux des défendeurs, faisant valoir que celle-ci est imprécise et qu’elle n’indique pas précisément les travaux à réaliser dans le logement.

Il soutient que la charge de la preuve des désordres allégués et de leur étendue pèse sur les locataires ; que les photographies produites par eux non datées, non localisées et sans vue d’ensemble ne sont pas probantes ; que le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] a procédé à des constatations sans déterminer les causes des traces d’humidité qui peuvent relever tant de la responsabilité du bailleur que des locataires ; que les travaux dans la salle de bain ne sauraient être mis à sa charge alors que l’humidité dans la pièce peut provenir d’un défaut d’entretien de la VMC et des gouttières qui incombent aux défendeurs. A titre subsidiaire, le bailleur soutient que les pièces fournies ne permettent pas d’établir la date d’apparition des prétendus désordres, d’une part, et les travaux à réaliser, d’autre part; qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée au sens des dispositions de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le bec de fermeture de la porte a été réparé à réception du rapport du service communal. A titre infiniment subsidiaire, il relève que le quantum sollicité correspond à une diminution de 45% du loyer alors même qu’il n’est ni allégué ni justifié que les locataires ont été privés de l’usage d’une partie de la chose louée et qu’ils ne détaillent pas leur préjudice.

Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de Partenord Habitat. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de Partenord Habitat à leur verser à chacun la somme de 100 euros par mois à compter du 1er décembre 2022 et jusqu’à la date du jugement à intervenir, au titre de leur préjudice de jouissance, et à réaliser les travaux préconisés par le service communal. Ils sollicitent, en outre, une indemnité de procédure de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation du bailleur aux dépens de l’instance.

Ils soutiennent qu’ils rencontrent de graves difficultés dans leur logement en raison de problèmes d’humidité persistants depuis 2023, qu’il ont régulièrement signalé à leur bailleur ces désordres sans réaction de sa part, que ce dernier n’a entrepris aucun travaux postérieurement au rapport du service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 3] du 29 juillet 2024, lequel a mis en évidence des traces d’humidité et de moisissures sur le mur et le plafond de la salle de bain ainsi qu’une obstruction des gouttières dont l’entretien doit incomber, selon eux, au bailleur au regard de leur hauteur qui les rend inaccessibles. Ils contestent la réparation du bec de canne de la porte d’entrée par Partenord Habitat et sollicitent la réalisation des travaux tels que préconisés par le service communal. Ils exposent qu’ils vivent dans un logement humide et indécent depuis la fin de l’année 2022 alors même qu’ils hébergent leur petite fille, âgée de 10 mois, dont l’âge et la vulnérabilité la rendent d’autant plus sensible à la qualité de l’air.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le désistement partiel

En application des articles 394 et 399 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l’espèce, il convient de constater le désistement de l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, auquel Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] ne se sont pas opposés.

Sur la demande de travaux et la réparation du préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719, 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. L’article dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles occasionnés par le manquement à son obligation de délivrance (Civ. 3 16 janvier 1980, Bull 13, pourvoi 78-12.389 ; Civ. 3, 19 mai 2004, Bull 99, pourvoi 03-12.541) ; cette indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi no13-12.314, Bull. 2014, III, n 74).

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est pour sa part tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Le preneur est ainsi tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur (Civ. 3ème 16 avril 1969, Bull 285 ; Civ. 3ème 21 novembre 1973, Bull 593, pourvoi 72-13.222 ; Civ. 3ème 6 janvier 2009, pourvoi 07-20.316).

Ces dispositions sont applicables à toutes les locations de logements à usage d’habitation principale, quel que soit le régime juridique applicable, y compris aux logements appartenant à des organismes HLM (article 40 de la loi de 1989).

En l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée produit par les parties, le logement est présumé avoir été loué en bon état de réparation et il incombe à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P], qui se plaignent de problèmes d’humidité récurrents, de démontrer le caractère indécent des locaux loués.

Sur ce, ils versent aux débats un rapport en date du 29 juillet 2024 établi par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 3] après une visite du logement le 11 juillet 2024, lequel a relevé des infractions au règlement sanitaire départemental ainsi qu’aux normes de décence prévues par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, à savoir :

— entrée : la porte ne maintient sa position fermée qu’avec verrouillage par clé : corriger la fonction du bec de canne.

— chambre façade arrière (x2) : légère auréole au plafond côté façade (pas d’humidité mesurée en profondeur).

— salle de bain :

° manifestation d’humidité sur le mur et plafond : développement de moisissures,

° tirage de VMC insuffisant,

° gouttière haute façade, en corrélation avec le mur salle de bain obstruée par des dépôts et le développement des végétaux.

— façade arrière : gouttière ouverte haute à nettoyer (risque infiltration eau en façade).

Il ressort du courrier du Service Communal d’Hygiène et de Santé adressé à la locataire que Partenord Habitat a été invité à prendre les mesures propres à remédier à la situation dans un délai de deux mois.

Les défendeurs versent également des photographies, lesquelles ne sont pas datées ni localisées, ainsi que des copies écran d’historiques de compte visant des demandes locatives d’intervention. Ces éléments ne sont toutefois pas probants, faute d’être suffisamment circonstanciés.

S’agissant du dysfonctionnement de la porte d’entrée, il ressort du rapport du service communal que celle-ci ne maintient sa position fermée que lorsqu’elle est fermée à clé.

Partenord Habitat justifie d’une intervention commandée auprès de la SARL Somaten pour le 7 septembre 2024 consistant à procéder à la révision de la porte d’entrée du logement litigieux. Les locataires n’établissent pas la persistance du désordre postérieurement à l’intervention du bailleur.

Par conséquent, il convient de débouter Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] de leur demande de remise en état de la porte d’entrée.

Le préjudice de jouissance subi par les locataires du fait du dysfonctionnement de la porte d’entrée qui ne se maintenait en position fermée que lorsqu’elle était fermée à clé n’apparaît pas suffisamment caractérisé pour ouvrir droit à réparation, ce d’autant que Partenord Habitat a été diligent en procédant aux réparations moins d’un mois et demi à compter du rapport communal.

Sur l’obstruction des gouttières, l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 met à la charge des locataires le dégorgement des conduits des gouttières dont il a l’usage exclusif.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que la location porte sur un logement individuel.

L’inspecteur de salubrité a constaté, lors de sa visite du logement litigieux du 11 juillet 2024, que les gouttières situées en façade au niveau du mur de la salle de bain et celles situées en façade arrière de l’immeuble ne sont pas entretenues et sont notamment obstruées par des dépôts et le développement de végétaux. L’inspecteur soulève un risque d’infiltration d’eau en façade arrière. Il relève encore la présence d’une légère auréole au plafond côté façade arrière des chambres sans humidité mesurée en profondeur.

La loi ne distingue pas selon l’emplacement des gouttières. Dès lors, le dégorgement des conduits des gouttières incombe à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P], peu important que la hauteur à laquelle elles sont installées rende leur accès difficile, étant rappelé qu’il appartient aux locataires, le cas échéant, de faire appel à un professionnel pour procéder à l’entretien des gouttières du logement.

La présence d’une légère trace d’humidité dans les deux chambres situées en façade arrière, localisée au niveau du plafond côté façade, lesquelles peuvent provenir du mauvais entretien de la gouttière incombant aux locataires et du risque d’infiltration en résultant, ne permet pas de caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, alors même qu’aucune humidité n’a été mesurée en profondeur dans les chambres.

Partant, aucune condamnation ne peut être mise à la charge du bailleur que ce soit au titre de la réalisation de travaux ou à titre indemnitaire.

Sur les désordres d’humidité constatés dans la salle de bain, aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En l’occurrence, il ressort du rapport du service communal que le tirage de la ventilation est insuffisant et que des traces d’humidité et de moisissures sont présentes sur le mur et le plafond de la salle de bain.

Il est constant que la ventilation est un élément essentiel pour assurer la qualité de l’air intérieur dans un logement et qu’un manque de ventilation peut être à l’origine d’une humidité excessive.

Si l’entretien courant et le nettoyage de la VMC incombe au locataire, la maintenance de la VMC incombe au propriétaire, notamment en cas de problème structurel de la VMC.

Le rapport du service communal ne mentionne pas une VMC encrassée mais un défaut tirage de la ventilation, ce désordre, de par sa nature, relevant dès lors de la responsabilité du bailleur et caractérisant un logement indécent. Il incombe donc à ce dernier d’y mettre fin.

Or, si Partenord Habitat justifie de l’impossibilité de procéder en janvier 2024 à la visite annuelle d’entretien du logement litigieux compte tenu de l’absence des locataires, il ne justifie pas avoir effectué des diligences depuis le courrier du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 3] en juillet 2024 qui l’invitait pourtant à prendre les mesures nécessaires pour remédier au défaut de ventilation. Précisément, il ne justifie d’aucune intervention aux fins de vérification du bon état de fonctionnement de la VMC dans la salle de bain et, le cas échéant, de réparation, alors pourtant qu’il ressort des constatations du service communal que des moisissures se développent sur le mur et le plafond de la pièce. Partenord Habitat n’apporte donc pas la preuve lui incombant qu’il a respecté son obligation de délivrer un logement décent comportant un dispositif de ventilation permettant un renouvellement de l’air adapté et en bon état de fonctionnement dans la salle de bain, et il ne saurait s’exonérer de toute responsabilité en invoquant le défaut d’entretien de la gouttière par les locataires alors même qu’il n’établit pas de son côté avoir remédié à la défaillance de la ventilation.

Au regard de ces éléments, Partenord Habitat, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité apparaît engagée.

Les défendeurs demandent chacun la réduction de leur loyer à hauteur de 100 euros par mois pour trouble de jouissance à compter de décembre 2022 et « jusqu’à la décision à intervenir ».

En cas de manquement par le bailleur à son obligation contractuelle de délivrance, d’un logement décent répondant aux prescriptions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, une réduction du montant du loyer peut être sollicitée par le locataire, à titre de réparation du trouble de jouissance qui en est résulté.

Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] ont subi, du fait du manquement partiel du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, un préjudice de jouissance avéré du fait de l’altération de la qualité de l’air intérieur et le développement de moisissures sur le mur et le plafond de la salle de bain.

Il résulte du décompte versé aux débats que la part à charge du loyer s’élève à 380,22 euros.

Mme [G] [Z] et M. [Y] [P], qui font état de problèmes d’humidité récurrents dans le logement, ne démontrent pas avoir signalé de tels désordres à leur bailleur avant la visite du service communal du 11 juillet 2024, de sorte qu’il convient de fixer le point de départ de la période d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance à cette date.

Ils ne justifient pas davantage d’un problème d’humidité généralisé dans le logement, les traces d’humidité et de moisissures étant localisées dans une seule pièce de l’habitation, la salle de bain, au niveau d’un mur et du plafond. En outre, le service communal d’hygiène et de santé a relevé une obstruction de la gouttière haute en façade en corrélation avec le mur de la salle de bain, ce manquement des locataires à leur obligation d’entretien ayant pu également participer au développement d’une humidité anormale et de moisissures dans la salle de bain.

Au regard de l’ensemble des circonstances susvisées, le préjudice subi imputable aux manquements du bailleur à son obligation de délivrance doit s’apprécier à hauteur de 57,14 euros par mois pour la période du 11 juillet 2024 au 28 octobre 2024.

Partenord Habitat sera donc condamné au titre de la réduction de loyer octroyée sur la période considérée de trois mois et demi à payer à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P], la somme de 200 euros (3,5 mois x 57,14 euros), en réparation de son trouble de jouissance.

En revanche, s’agissant de la demande des locataires visant à ordonner au bailleur d’exécuter les "travaux préconisés par le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 3]'', elle sera rejetée, cette demande étant imprécise quant aux travaux sollicités, le service en cause ne préconisant aucun travaux en particulier dans son courrier du 29 juillet 2024, invitant seulement le propriétaire à prendre les mesures nécessaires pour remédier à la situation.

Sur les demandes accessoires :

La délivrance de l’assignation a été nécessaire pour obtenir le règlement intégral de l’arriéré dû par les locataires. Dès lors, Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance et seront, par conséquent, déboutés de leur demande d’indemnité de procédure.

L’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Partenord Habitat sera donc débouté de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat, de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE l’office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat à Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] la somme de 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance pour la période du 11 juillet 2024 au 28 octobre 2024 ;

DEBOUTE Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] de leur demande de travaux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [Z] et M. [Y] [P] aux dépens de l’instance ;

RAPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN