TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 Janvier 2026

Numéro RG : N° RG 25/00240 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3EN

DEMANDEUR :

OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat, EPIC dans le siège social est 73000 CHAMBERY, 9 rue Jean Girard-Madoux, représenté par son directeur général en exercice, demeurant en cette qualité audit siège, représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX & ASSOCIÉS, avocats au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [E] demeurant [Adresse 1], non comparant ;

Madame [O] [L] [W] épouse [E] demeurant “[Adresse 3], bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale portant le n° C-73065-2025-009452 du 12 janvier 2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Chambéry, assistée par Maître Ahmed RANDI, avocat au barreau de CHAMBERY ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 16 décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 17 septembre 2021, à effet au 1er septembre 2021, l’OPAC Savoie a donné à bail à Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 401,46 euros, outre une provision mensuelle sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, l’OPAC Savoie a fait signifier à Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1503,71 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, l’OPAC Savoie a fait assigner Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 14 mai 2025 et dire que Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard, et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à lui payer la somme provisionnelle de 3179,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 28 juillet 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— rappeler que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner solidairement Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département.

Aux audiences des 4 et 18 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs.

À l’audience du 2 décembre 2025, Madame [O] [L] [W] épouse [E] comparaît et sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, déposées à cette même date, à savoir :

— constater sa bonne foi et les démarches entreprises pour régulariser la situation locative,

— prononcer des délais de paiement afin de permettre son maintien dans les lieux et celui de ses enfants mineurs,

— suspendre l’effet de la clause résolutoire afin de lui permettre d’apurer la dette locative dans un délai raisonnable.

L’examen de l’affaire est renvoyé pour permettre à l’OPAC Savoie de répondre aux conclusions de la partie adverse.

À l’audience du 16 décembre 2025, l’OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif au montant de 6081,39 euros, selon décompte arrêté au 10 décembre 2025. Le bailleur explique qu’une première procédure a eu lieu en 2018, avec une expulsion, ce qui a conduit à la signature d’un second bail. Il précise que le paiement des loyers courants a repris partiellement. Il ajoute ne pas avoir reçu de congé de la part de Monsieur [B] [E], de sorte qu’il est toujours solidaire des obligations issues du contrat de bail. Il déclare qu’une mesure d’accompagnement liée au logement a été mise en place. Il indique en outre ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement suspensifs à hauteur de 180 euros par mois en plus du loyer courant.

Madame [O] [L] [W] épouse [E], assistée de son conseil, comparaît et explique être séparée de Monsieur [B] [E]. Elle précise que celui-ci ne lui verse rien, ni au titre du devoir de secours, ni pour l’entretien et l’éducation de leurs enfants. Elle ajoute avoir obtenu du juge des enfants une aide à la gestion du budget familial le 30 septembre 2025. Elle déclare être de bonne foi et avoir repris les paiements puisqu’elle a versé 500 euros en novembre 2025 et 300 euros le 8 décembre 2025. Elle ajoute que la séparation a renforcé la précarité du paiement des loyers. Elle sollicite des délais de paiements pour se maintenir, avec les cinq enfants mineurs, dans le logement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle propose de verser 180 euros par mois pour apurer la dette.

Monsieur [B] [E], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 30 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 11 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 17 septembre 2021, à effet au 1er septembre 2021, contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 14 mars 2025, pour la somme en principal de 1503,71 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 15 mai 2025.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPAC Savoie produit un décompte démontrant que Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] restaient lui devoir, après soustraction des frais de poursuite la somme de 5821,93 euros, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

Madame [O] [L] [W] épouse [E] reconnaît être redevable de cette somme et ni elle ni Monsieur [B] [E] ne font valoir de moyens tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, bien que Monsieur [B] [E] ait quitté le logement, il n’a pas donné congé à l’OPAC Savoie, et reste ainsi solidaire pour le paiement des loyers, des charges et de toutes autres sommes dues, tant en vertu de la clause de solidarité stipulée dans le contrat de bail qu’en application de la solidarité conjugale des dettes ménagères.

Monsieur [B] [E] et Madame [O] [L] [W] épouse [E] seront par conséquent condamnés solidairement à payer à l’OPAC Savoie la somme de 5821,93 euros par provision.

5°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur que Madame [O] [L] [W] épouse [E] a repris partiellement le paiement du loyer avant la date de l’audience, notamment en versant 500 euros le 9 novembre 2025 ainsi que 300 euros le 8 décembre 2025.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier établi et des déclarations du défendeur à l’audience que Madame [O] [L] [W] épouse [E] bénéficie d’une aide éducative budgétaire et qu’elle propose de s’acquitter de la somme mensuelle de 180 en sus du loyer et des provisions sur charges. Dans ces conditions, compte tenu des démarches entreprises pour la reprise du paiement des loyers courants et de l‘accompagnement budgétaire sollicité pour apurer sa situation financière, il y a lieu de faire droit à cette demande.

Dès lors, Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, Madame [O] [L] [W] épouse [E] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, demande à laquelle le bailleur indique ne pas être opposé. Compte tenu de la situation financière, personnelle et familiale des défendeurs, et de l’accord du bailleur en ce sens, il y a lieu de faire droit à cette demande.

L’effet de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail sera par conséquent suspendu pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À l’inverse, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des sommes dues au titre des délais de paiement d’autre part, justifiera en outre la condamnation solidaire de Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le contrat de bail relatif au logement n’avait pas été résilié.

6°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement suspensifs et du recours possible à la force publique en cas de non respect de ceux-ci, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique des locataires, il est par ailleurs équitable de débouter l’OPAC Savoie de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2021, à effet au 1er septembre 2021, entre l’OPAC Savoie d’une part, et Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 mai 2025,

CONDAMNONS solidairement Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à payer à l’OPAC Savoie la somme provisionnelle de 5821,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de novembre 2025, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement, avec intérêts au taux légal, à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 1503,71 euros, à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 1675,40 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISONS Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les provisions charges courants, en 33 mensualités de 180 chacune, et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré lié au contrat de bail, restée impayée sept jours après la présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat de bail relatif au logement retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPAC Savoie puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] soient condamnés solidairement à verser à l’OPAC Savoie une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’OPAC Savoie de sa demande tendant à la fixation d’une astreinte,

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Madame [O] [L] [W] épouse [E] et Monsieur [B] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 27 janvier 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION