TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/08121 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WXIN

N° de Minute : 24/00145

JUGEMENT

DU : 14 Mai 2024

[P] [X]

C/

S.C.I. DU PALAIS

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Mai 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [P] [X] demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représentée par Maître Gabriel DURAND, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR

S.C.I. DU PALAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]

représentée par Maître Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mars 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Mai 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Mahdia CHIKH, Greffier

RG n°8121/22 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2020, avec prise d’effet au 15 septembre 2020, la S.C.I DU PALAIS a donné à bail à Madame [P] [X] un local à usage d’habitation, pour une durée de six ans, renouvelable par tacite reconduction, situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 750 euros, outre 30 euros de provisions sur charges, ainsi que le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 750 euros.

Un état des lieux d’entrée a été amiablement dressé par les parties le 12 septembre 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception expédiée et distribuée le 14 janvier 2021, Madame [P] [X] a notifié à la S.C.I DU PALAIS son congé avec préavis d’un mois.

La locataire a restitué les clés le 1er février 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er mai 2021, Madame [P] [X] a mis en demeure la S.C.I DU PALAIS de lui restituer son dépôt de garantie augmenté de la majoration légale, soit la somme de 900 euros, dans un délai de deux jours à compter de la réception du courrier.

Par procès-verbal du 8 décembre 2022, Monsieur [G] [L], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative préalable de conciliation.

Par requête enregistrée au greffe le 3 octobre 2022, Madame [P] [X] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE afin d’obtenir la condamnation de la S.C.I DU PALAIS à lui restituer son dépôt de garantie et à lui payer 4.250 euros de dommages et intérêts.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience du Tribunal judiciaire du 2 mai 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 5 mars 2024.

A cette audience, Madame [P] [X] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite :

La condamnation de la S.C.I DU PALAIS à lui restituer son dépôt de garantie majoré des intérêts légaux,La condamnation de la S.C.I DU PALAIS à lui payer la somme de 5.971,11 euros en réparation de son préjudice, La condamnation de la S.C.I DU PALAIS à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle évalue son préjudice à la somme de totale de 5.971,11 euros se décomposant en 100 euros de frais de rédaction du bail, 607,21 euros de frais de déménagement, 375 euros pour la prise à bail de son nouveau logement, 300 euros de vêtements perdus, 713,90 euros d’emménagement, 1.250 euros de frais de formation, outre 2.625 euros au titre des loyers versés en exécution du bail.

Elle sollicite également le rejet des demandes reconventionnelles adverses.

A l’appui de ses demandes, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil, elle fait valoir que la bailleresse ne lui a pas restitué son dépôt de garantie alors qu’en l’absence d’état des lieux de sortie elle est présumée les avoir rendus en bon état.

Elle soutient également que la bailleresse a manqué à son obligation de la garantir contre les vices ou défauts de la chose louée ainsi qu’à son obligation de délivrance d’un logement décent qui assure le clos et le couvert. En effet, elle fait valoir qu’une fuite au niveau de la fenêtre du salon est apparue une quinzaine de jours après son entrée dans les lieux et a occasionné de l’humidité dans la chambre et des moisissures dans les placards la contraignant à quitter les lieux dès décembre 2020.

En réponse, elle conteste avoir commis une faute et expose avoir informé sa bailleresse et son assureur la garantissant contre les risques locatifs de la fuite dès le 1er octobre 2020. Elle ajoute que sa bailleresse n’a pas réalisé de réparation ce qui a aggravé le désordre.

La S.C.I DU PALAIS a comparu représentée par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles elle se réfère, elle sollicite le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation de Madame [P] [X] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des réparations de remise en état, 750 euros au titre du loyer de février 2020 et, à titre subsidiaire, la compensation des sommes dues. Elle demande également la condamnation de Madame [P] [X] à lui payer la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En défense, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 7, g) de la même loi, de l’article 1730 du code civil et de l’article L113-2, 4° du code des assurances ainsi que des articles 15, 17 et 7, c) de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que le dépôt de garantie se compense avec les sommes dues par la locataire en exécution du bail. D’une part, elle indique que la locataire est redevable du montant du loyer pendant la durée du préavis, qui aux termes du bail doit être fixé au dernier jour du mois en cours, soit le 28 février 2020, et ce, nonobstant la restitution des clés. D’autre part, elle fait valoir que la locataire a omis de signaler à sa bailleresse et son assureur mi-janvier 2021 la fuite d’eau ayant occasionné l’effondrement du plafond du salon. Elle soutient que ce défaut d’avis est constitutif d’une faute justifiant de mettre à la charge de la locataire le coût des réparations.

Par ailleurs, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil, 1331-22 du code de la santé publique et L511-6 du code de la construction et de l’habitation, elle fait valoir que la locataire ne rapporte ni la preuve de l’indécence ou de l’insalubrité de son logement ni d’un manquement du bailleur à ses obligations. Elle ajoute que les préjudices ne sont ni justifiés ni en lien de causalité avec les manquements allégués. Enfin, elle soutient que la locataire a contribué par sa faute à son propre dommage en omettant de signaler les désordres affectant le logement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIVATION :

Sur la loi applicable :

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le présent titre [titre I : des rapports entre bailleurs et locataires] s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur.

En l’espèce, le bail conclu entre la S.C.I DU PALAIS et Madame [P] [X] le 7 septembre 2020 porte sur des locaux à usage d’habitation constituant la résidence principale de la preneuse. Il est donc soumis au Titre I de la loi précitée.

En application du même article, les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Il s’agit d’un ordre public de protection.

Il en résulte que les règles de ce titre I s’imposent à la volonté des parties qui ne peuvent y déroger que pour prévoir des stipulations plus protectrices.

La validité des aménagements conventionnels s’apprécie stipulation par stipulation.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Sur la date de fin du bail :

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17, communément appelés « zones tendues ».

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En application de l’article 641 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte ou de la notification qui fait courir le délai.

En l’espèce, Madame [P] [X] a notifié son congé à sa bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée par les services postaux le 14 janvier 2021.

La clause intitulée « préavis » insérée au bail prévoit que « la date retenue sera toujours le dernier jour du mois comme fin de location et au-delà de trente jours, montant retenu pour un préavis à respecter et non de date à date. Mais la remise des clefs reste une condition absolue de fin de contrat de location ».

Cette clause, mal rédigée, semble faire du dernier jour du mois de préavis la date de fin de contrat. Sans qu’il n’y ait besoin de recourir aux dispositions des articles 1188 et suivants du code civil pour l’interpréter, l’application de la clause sera écartée. En effet, ses dispositions sont contraires à celles d’ordre public de l’article 15 de la loi précitée qui prévoit un préavis d’un mois, décompté selon les modalités de l’article 641 du code de procédure civile, à l’issue duquel le locataire est libéré de ses obligations locatives dont celle de payer le loyer.

En conséquence, le délai de préavis a expiré le 14 février 2021, date à laquelle le bail a pris fin.

Sur les loyers et charges impayés :

En application des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges pendant le délai de préavis.

En l’espèce, Madame [X] s’est acquittée de son échéance de janvier. En revanche, elle n’a pas payé le mois de février au prorata des jours occupés.

Elle est redevable de la somme de 375 euros ((750/28) x 14) au titre du loyer et des charges arrêtés au 14 février 2021.

Sur le dégât des eaux :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent qui, aux termes de l’article 2 du décret 30 janvier 2002, assure le clos et le couvert.

Il est également obligé de délivrer un logement en bon état de réparation et de garantir le locataire contre les vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En application de l’article L113-2 du code des assurances, l’assuré est obligé de déclarer les risques et sinistres à son assureur en cours de contrat.

Néanmoins, l’article 1199 du code civil consacre le principe d’effet relatif du contrat qui ne créée d’obligations qu’entre les parties à la convention.

En l’espèce, il ressort des conclusions des parties, de photographies produites et du courrier de Monsieur [U] [E] qui a récupéré les clefs le 1er février 2021 qu’une fuite ou des infiltrations ont causé l’effondrement du plafond du salon pendant la durée d’exécution du bail.

Madame [P] [X] a déclaré à son assureur la garantissant contre les risques locatifs un dégât des eaux le 1er octobre 2020 (confère pièce demanderesse n°4).

Il résulte de leurs échanges que la fuite aurait pour origine la gouttière du logement.

Or Madame [P] [X] justifie tant avoir déclaré le sinistre à son assureur que d’avoir informé la S.C.I DU PALAIS. En effet, les courriels adressés à la gestionnaire de sinistre font état de l’alerte faite à la bailleresse, des travaux à réaliser mais également de la demande de Monsieur [N] [I] de payer d’avance une mensualité pour engager les travaux.

Il s’ensuit que la S.C.I DU PALAIS a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état de réparation et, par voie de conséquence, de délivrer un logement décent, c’est-à-dire qui assure le clos et le couvert, l’absence de réparation ayant conduit à l’aggravation des désordres.

La S.C.I DU PALAIS ne peut donc pas se prévaloir d’une faute de la locataire pour refuser de restituer le dépôt de garantie.

En outre, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des dégradations locatives.

Sur les sommes dues :

Dans la mesure où il n’a pas été établi d’état des lieux de sortie, la S.C.I DU PALAIS était tenue de restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues, dans le délai de deux mois à compter du 14 février 2021, date de fin du bail, qui constitue la date théorique de remise des clés, soit le 14 avril 2021.

En conséquence, la S.C.I DU PALAIS doit être condamnée à payer à Madame [P] [X] la somme de 375 euros en restitution du dépôt de garantie augmentée de la majoration légale de 10% du loyer courant par mois de retard, soit la somme de 2.700 euros (36 mois x 75 euros) arrêtée au mois d’avril 2024 inclus.

Sur les demandes indemnitaires :

Les développements précédents ont permis de caractériser le manquement du bailleur à ses obligations.

Toutefois, il n’existe pas de lien de causalité entre ces manquements et le coût de rédaction du bail du 7 septembre 2020, l’emménagement dans les lieux et le coût de la formation suivie à [Localité 7].

Par ailleurs, aucune pièce ne vient établir l’ampleur des désordres affectant l’appartement. Aussi, la locataire ne démontre ni un préjudice de jouissance, justifiant de condamner le bailleur au paiement de tout ou partie des loyers versés, ni que la fuite a rendu le logement inhabitable, justifiant d’indemniser la prise à bail d’un nouveau logement et le coût du déménagement. A ce titre, il sera remarqué que les échanges avec l’assureur ne décrivent pas les dommages subis par le logement au mois d’octobre 2020. En outre, l’effondrement du plafond n’a été constaté qu’à la remise des clés.

Enfin, elle ne rapporte pas la preuve du dommage à ses vêtements et rideaux.

Il y a donc lieu de débouter de Madame [P] [X] de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I DU PALAIS, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.C.I DU PALAIS sera condamnée à payer à Madame [P] [X] la somme de 1.000 euros et sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONDAMNE la S.C.I DU PALAIS à payer à Madame [P] [X] la somme de 375 euros en restitution de son dépôt de garantie, déduction faite du prorata du loyer de février 2021, augmentée de la majoration légale de 10% du loyer par mois de retard, soit la somme de 2.700 euros arrêtée au mois d’avril 2024 inclus ;

DEBOUTE Madame [P] [X] de ses demandes indemnitaires ;

DEBOUTE la S.C.I DU PALAIS de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 1.500 euros ;

DEBOUTE la S.C.I DU PALAIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I DU PALAIS à payer à Madame [P] [X] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I DU PALAIS aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE