TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

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Expropriations

N° RG 24/00026 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YN7K

JUGEMENT DU 15 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Le CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 25], pris en la personne de son directeur, [Z] [F] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 35]

représentée par M^e Christophe PICHON, substitué par M^e MIGAULT, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. [Adresse 30], prise en la personne de son PDG, le Docteur [M] [I] domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 33]

représentée par M^e Manuel BUFFETAUD, substitué par M^e Luc BASILI, avocats postulants au barreau de LILLE, M^e Antoine TOURBIER, avocat plaidant au barreau d’AMIENS

En présence de Monsieur [N] [H], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques

COMPOSITION DU TRIBUNAL

[J] VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Douai, à compter du 23 septembre 2024, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.

DÉBATS : A l’audience publique du 11 Octobre 2024, après avoir entendu :

M^e Migault

M^e Basili

M. [H]

date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 15 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 15 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par délibérations des 7 octobre 2022 et 24 mars 2023, le conseil de surveillance du centre hospitalier de [Localité 25] a décidé d’engager une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue d’acquérir la parcelle [Cadastre 13] [Cadastre 7] afin de s’étendre.

Par arrêté du 9 juin 2023, le préfet du Nord a prescrit l’ouverture d’une enquête unique préalable à la déclaration d’utilité publique du projet et à l’arrêté de cessibilité.

Par arrêté du 28 septembre 2023, le préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet d’extension de l’hôpital de [Localité 25] et a déclaré cessible au profit du centre hospitalier de [Localité 25] la parcelle AQ [Cadastre 7], nécessaire à la réalisation du projet.

Un recours en annulation de cet arrêté a été formé devant le tribunal administratif le 28 novembre 2023. L’affaire serait toujours pendante devant la juridiction administrative.

L’ordonnance du juge de l’expropriation du 8 février 2024 a opéré le transfert de la propriété de la parcelle AQ [Cadastre 7] d’une contenance de 10 500 m² située [Adresse 12] à [Localité 25] appartenant à la S.A.S. Polyclinique du Parc au profit du centre hospitalier de [Localité 25].

Le 2 septembre 2022, le service des Domaines a évalué l’immeuble à 160 000 euros.

Le centre hospitalier de [Localité 25] a adressé son mémoire valant offre par lettre recommandée avec avis de réception du 22 avril 2024 à la S.A.S. [Adresse 30] (avis de réception signé le 23/04/24).

Faute d’accord, le centre hospitalier de [Localité 25] a saisi le juge de l’expropriation, par mémoire reçu au greffe le 10 juin 2024 et a maintenu son offre d’un prix total de 177 200 euros, correspondant à une indemnité principale de dépossession de 160 000 euros et une indemnité de remploi de 17 200 euros.

Dans son mémoire reçu au greffe le 19 juillet 2024, la S.A.S. Polyclinique du Parc estime l’offre insuffisante et formule les demandes suivantes :

la fixation de 'indemnité globale de dépossession à la somme de 721 500 euros se décomposant en :→ indemnité principale : 655 000 euros

→ indemnité de remploi : 66 500 euros ;

la condamnation du centre hospitalier de [Localité 25] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle se fonde sur un prix de 51 €/m² tel qu’il ressort des cessions de vente de terrains constructibles en zone urbaine et réclame une indemnité de 120 000 euros au titre du préjudice résultant de l’impossibilité future de développement suffisant.

Dans ses conclusions en réponse et rectificatives reçues au greffe le 29 juillet 2024, le centre hospitalier de [Localité 25] maintient son offre d’une indemnité totale de 177 200 euros. Il fait valoir que les termes de comparaison cités par la défenderesse ne sont pas recevables, faute du numéro de publication et qu’ils ne sont pas pertinents compte tenu du zonage du bien en cause et des possibilités de construction limitées de ce chef, outre le fait que les terrains comparatifs sont viabilisés. Il ajoute que le préjudice éventuel n’est pas indemnisable et que celui évoqué par la polyclinique n’est ni certain ni en lien avec l’expropriation.

Dans ses conclusions reçues le 29 juillet 2024, M. le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité d’expropriation conformément à l’offre du centre hospitalier de [Localité 25], sur la base d’un prix de 15,23 €/m².

La visite des lieux s’est déroulée le 2 août 2024, en présence du représentant du centre hospitalier de [Localité 25], de son conseil, de M. le commissaire du gouvernement, et du conseil de la S.A.S. [Adresse 30].

Dans ses conclusions complémentaires reçues au greffe le 19 septembre 2024, M. le commissaire du gouvernement maintient son évaluation initiale. Il écarte comme non pertinents trois termes cités par le propriétaire au motif que l’emprise concerne des biens de plus petite taille et dans des zonages plus favorables en terme de constructibilité ou qui sont équipés. S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de futur développement de la polyclinique, il considère que le montant n’est pas justifié et que le caractère certain du préjudice n’est pas établi.

Dans ses conclusions en réponse et récapitulatives reçues le 30 septembre 2024, le centre hospitalier de [Localité 25] maintient sa position et demande le rejet de la demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de se développer. Il souligne que les zones UC et [Localité 36] permettent la construction de logements à usage d’habitation, sans restriction.

Dans ses conclusions en réplique n°2 reçues le 9 octobre 2024, la S.A.S. Polyclinique du Parc maintient ses demandes. Elle insiste sur le fait que la zone US ouvre une grande diversité de construction et d’aménagement. Elle rappelle que les biens en comparaison n’ont pas à être intrinsèquement similaires et peuvent être dans des zonages différents. Elle explique que la privation de la parcelle risque de compromettre son bon fonctionnement et à terme de désorganiser ses services. Elle souligne que dès 2021 elle avait engagé des démarches afin de réaliser un parking sur le terrain.

L’affaire a pu être utilement retenue à l’audience du 11 octobre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation pour cause de l’utilité publique que :

— les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

— la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ;

l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.

I- Sur l’indemnité principale d’expropriation

1/ Sur la consistance du bien

Le bien est situé en périphérie est de la commune de [Localité 25]. Il s’agit d’une grande parcelle de 10 500 m² située entre le centre hospitalier de [Localité 25] dont elle est limitrophe et la [Adresse 30] dont elle est séparée par une voie réservée aux bus et aux véhicules de secours.

Il s’agit d’un terrain de forme grossièrement rectangulaire en friche. Il n’est ni aménagé ni viabilisé mais bénéficie de la proximité des réseaux. Il présente un dénivelé important par rapport à l'[Adresse 12].

Il est libre d’occupation.

Le terrain est classé en zone US au PLU intercommunal [Localité 26] : zone urbaine spécifique à vocation d’équipements publics et sportifs. Les habitations sont autorisées sous réserve « qu’elles soient exclusivement destinées au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance et la sécurité des constructions autorisées » et les entrepôts et bureaux sont autorisés sous réserve qu’ils soient « en lien avec les équipements sportifs ».

Comme le relève le commissaire du gouvernement, « le zonage spécifique concernant cette parcelle est très restrictif, limitant les constructions aux équipements publics et sportifs et à leurs annexes (logements, bureaux et entrepôts en rapport avec ces constructions) ».

Tableau du PLUi de [Localité 28] 59) fixant les destinations et sous-destinations autorisées et interdites en zone US

2/ Sur la qualification du bien

Selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien exproprié, compte tenu de la proximité de voie publique et des réseaux n’est pas contestée.

3/ Sur la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 19] [Localité 29], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l²'immeuble.

En l’espèce, l’enquête publique a été prescrite par arrêté du 9 juin 2023 de sorte que la date de référence doit être fixée un an avant, soit le 9 juin 2022.

4/ Sur la méthode à appliquer

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.

La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l’expropriation, la juridiction tient ainsi compte des offres, des demandes, des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d’urbanisme.

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable

La méthode par comparaison implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d’urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.

Les parties s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

5/ Sur l’estimation du bien

Les parties citent les termes de comparaison suivants :

Termes de comparaison cités par le centre hospitalier de [Localité 25] :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface (m²)

Prix

Prix/m²

Commentaire

1

5924P03 2022P07182

[Adresse 16] [Cadastre 3]

[Localité 18]

[Adresse 32]

30/06/2022

12602

177866

14,11

zone à vocation économique UE

2

5924P01 2021P03947

BI [Cadastre 2]

[Localité 18]

[Adresse 23]

15/07/2021

44541

[Localité 10]

11,99

zone à vocation économique UE

3

5924P01 2021P05690

BE 28 + BE 31

[Localité 18]

[Adresse 21]

21/10/2021

33868

372548

11

zone à urbaniser à vocation économique 1AUE

4

5924P01 2020P03783

[Adresse 14]

[Localité 25]

[Adresse 34]

08/09/2020

13832

[Localité 4]

12,29

Zone urbaine mixte périphérique UB

Termes de comparaison cités par la Polyclinique du Parc après correction des erreurs et exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée :

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface (m²)

Prix HT (€)

Prix/m²

Commentaire

7

5924P03 2022P07908

BA 134-BA 135

[Localité 25]

[Adresse 20]

13/07/2022

1376

[Localité 8]

34,88

L’acte contient 2 parcelles. Zonage UB

8

5924P03 2022P00576

[Adresse 15] [Cadastre 6]

[Localité 25]

[Adresse 31]

28/01/2022

[Adresse 11]

[Localité 9]

53

Zonage UB

9

5924P03 2023P05716

J 319-320

[Localité 25]

[Adresse 17]

03/04/2023

3876

135660

35

[Adresse 5], [Adresse 24]

[Adresse 1]

5924P03 2020P04984

J 315

[Localité 25]

[Adresse 17]

27/10/2020

3076

73824

24

Zonage [Localité 36]

Termes de comparaison complémentaires cités par M. le commissaire du gouvernement

N°

Réf. enregistrement

Réf. Cadastrales

Commune

Adresse

Date mutation

Surface (m²)

Prix HT (€)

Prix/

m²

Commentaire

5

5924P01 2021P06662

AQ 453

[Localité 25]

[Adresse 22]

25/11/2021

5551

44259

7,97

Vente CAMVS à Ville. Zonage US

6

5924P03 2022P07182

J 323

[Localité 25]

[Adresse 17]

30/06/2022

6120

153000

25

Vente CAMVS à Promocil. Zonage [Localité 36]

La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d’un zonage équivalent.

En l’espèce, les dix termes de comparaisons cités par les parties correspondent à des cessions récentes de terrains à bâtir dans un secteur géographique proche.

Ainsi que l’a relevé le commissaire du gouvernement, le zonage spécifique de la parcelle expropriée limite les constructions à des équipements publics et sportifs et à leurs annexes, de sorte qu’à l’exception des collectivités territoriales, peu d’acheteurs potentiels peuvent être intéressés par ces biens.

Le commissaire du gouvernement relève aussi que les termes situés dans ce zonage sont très rares car ils ne concernent la plupart du temps que des régularisations entre collectivités.

Seul le terme 5 cité correspond à un terrain du même zonage US.

Les termes 1 à 3 sont des cessions et acquisitions de parcelles de très grande taille, situées en zone d’activités UE et 1AUE. Ces deux zonages comportent des restrictions à l’habitabilité, comme le zonage US.

Les zonages UB et [Localité 36] autorisent davantage de destinations que le zonage US, notamment en ce qu’ils ne fixent aucune restriction à l’habitation.

Tableau du PLUi de [Localité 28] 59) fixant les destinations et sous-destinations autorisées et interdites en zone UB

Tableau du PLUi de [Localité 27] (page 59) fixant les destinations et sous-destinations autorisées et interdites en zone [Localité 36]

Les termes 7 et 8 correspondent à des cessions à des particuliers de terrains de petite taille (1376 m² et 932 m² par rapport à un terrain de 10 500 m²) et sont situés en zonage UB. Ils apparaissent ainsi destinés à la construction de maisons individuelles et sont viabilisés. Compte tenu de l’absence de restrictions à l’habitation du zonage UB, de la taille des parcelles, sans commune mesure avec celle du terrain litigieux, et du fait qu’ils sont viabilisés, ces termes sont trop éloignés des caractéristiques du bien à évaluer pour être pertinents. Ils seront écartés.

Le terme 9 correspond à une cession d’un terrain de taille moyenne (3 876 m²) environ, soit nettement inférieure à celle du bien en cause. Ce terrain est classé en zone [Localité 36], ce zonage autorisant une destination d’habitation sans restriction. Le bien est situé dans un lotissement, ce qui implique la réalisation de divers ouvrages par le vendeur. Compte tenu de ces éléments, et du caractère équipé du terrain, ce terme présente trop peu de similarités avec le terrain en cause pour être pertinent et sera écarté.

Le terme 6 concerne un terrain de très grande taille en zone [Localité 36], plus favorable puisque l’habitation y est autorisée. La vente est d’ailleurs intervenue au profit de Promocil. De plus, le terrain est vendu viabilisé. Dès lors, la parcelle est trop différente du bien à évaluer et le terme sera également écarté.

Les termes 4 et 10 sont relatifs à des terrains de zonage UB et [Localité 36], plus favorables que le zonage US. En revanche, les terrains ne sont ni viabilisés ni équipés,

La moyenne des termes 1, 2, 3 et 5, correspondant à un zonage équivalent en termes de restriction à l’habitation du bien en cause, est de 11,27€/m². Si l’on y intègre les termes 4 et 10 qui présentent des caractéristiques plus favorables en termes de constructibilité, la moyenne est de 13,56 €/m².

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, l’offre du centre hospitalier d’un prix de 15,23 €/m² est satisfactoire.

L’indemnité principale de dépossession revenant à la S.A.S. [Adresse 30] doit être fixée à 160 000 euros (15,23 x 10 500 m²= 159 915€ arrondis à 160 000 €).

II- Sur les indemnités accessoires

1° Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

L’indemnité de remploi est destinée à couvrir de manière forfaitaire les frais de tous ordres qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire.

Il convient de fixer l’indemnité de remploi de la manière suivante :

—  8 000 euros x 25 % = 2 000 euros

—  152 000 euros x 10 % = 15 200 euros

= 17 200 euros.

2/ Sur l’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de futur développement

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, si la polyclinique évoque un projet de parking il y a quelques années, force est de constater qu’elle y a renoncé. Elle se borne ainsi à arguer de ce qu’elle ne pourra se développer dans l’avenir ce qui pourrait avoir des effets désastreux sur sa pérennité.

Ce faisant, elle évoque un préjudice futur et seulement potentiel, alors que seul le préjudice certain est indemnisable.

Dès lors, sa demande sera rejetée.

III- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge du centre hospitalier de [Localité 25]. Il sera également condamné à payer à la S.A.S. Polyclinique du Parc la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 9 juin 2022 ;

FIXE l’indemnité de dépossession revenant à la S.A.S. [Adresse 30], pour la parcelle AQ [Cadastre 7] d’une contenance de 10 500 m² située [Adresse 12] à [Localité 25] à 177 200 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 160 000 euros indemnité de remploi : 17 200 euros ;

DÉBOUTE la S.A.S. Polyclinique du Parc de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de futur développement ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Adresse 30] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le centre hospitalier de [Localité 25] à payer à la S.A.S. Polyclinique du Parc la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

LAISSE les dépens à la charge du centre hospitalier de [Localité 25].

Le Greffier Le juge de l’expropriation