MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 07 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 23/00387 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RR4W

NAC : 72D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 16 Septembre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

M. [E] [V]

né le 13 Septembre 1946 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

Mme [W] [B] épouse [V]

née le 15 Mai 1953 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Dominique JEAY de la SCP JEAY, AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 122

DEFENDERESSES

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Localité 1] [Adresse 2]”, représenté par son syndic, la SARL LE GREVELLEC IMMOBILIER, RCS [Localité 1] 500 821 764, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 10

S.A.R.L. LE GREVELLEC IMMOBILIER, RCS [Localité 1] 500 821 764, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Gaëlle LEFRANCOIS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 10

S.A.R.L. MTEC, RCS [Localité 3] 807 769 351, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean-michel CROELS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 319

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant les termes d’une assignation en date des 29 et 30mars 2022, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence M. [V] [E] et Mme [B] [W], a saisi la juridiction des référés au contradictoire du SDC de l’ensemble immobilier [Adresse 5], [Localité 1]; de la SARL LE GREVELLEC IMMOBILIER et de la SARL MTEC pour solliciter une expertise du fait de désordres touchant le système de climatisation équipant l’immeuble sis [Adresse 6] et affectant un appartement n°2 dépendant du troisième étage de cet immeuble.

Par ordonnance du 8 août 2022, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [S] [Q]. L’expert a déposé son rapport le 29 décembre 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 23 janvier 2023, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec immobilier, la société Le Grevellec immobilier et la société MTEC afin de les condamner notamment à indemniser leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025 prorogée à plusieurs reprises en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] demandent au tribunal, au visa de l’article 44 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du code civil, de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec immobilier, la société Le Grevellec immobilier et la société MTEC à leur payer les sommes de :

—  4.200 euros au titre de leurs pertes locatives jusqu’au mois de novembre 2023 sous reséerve d’actualisation au jour du jugement à intervenir,

—  4.190,40 euros sous réserve d’actualisation au jour du jugement à intervenir au titre de la perte de chance du fait de paiement d’intérêts d’avoir pu vendre en temps utile l’appartement dont ils sont propriétaires dépendant de la résidence [Etablissement 1],

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts demeurant la persistance des difficultés rencontrées malgré leurs demandes réitérées depuis 4 ans,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec immobilier, la société Le Grevellec immobilier et la société MTEC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification desservant leur appartement, tels que définis aux devis de la STE MEC et entérinés par l’assemblée générale du 1er juillet 2020,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec immobilier, la société Le Grevellec immobilier et la société MTEC au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui inclueront les frais de référé du 8 août 2022 et les honoraires de M. [Q], distraction en étant prononcée au profit de M^e Jeay, avocat, sur son affirmation de droit,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec immobilier et la société Le Grevellec immobilier demandent au tribunal de :

— débouter Madame et Monsieur [V] de toutes leurs demandes

En tout état de cause

— condamner la Société MTEC à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de Monsieur et Madame [V]

— condamner tout succombant à leur régler la somme de 2 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 février 2024, la société MTEC demande au tribunal de :

à titre principal,

— débouter les Epoux [V] de leurs demandes

— rejeter la demande de garantie du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 5] dénommé « résidence agathoise » et la société LE GREVELLEC immobilier

— à titre subsidiaire, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1] [Adresse 5] dénommé « résidence agathoise » et la société LE GREVELLEC immobilier à la relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge

— en tout état de cause, condamner tout succombant à payer à la société MTEC la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est tenu de répondre qu’aux prétentions des parties, formulées dans le dispositif de leurs conclusions, à l’exclusion des moyens qui y figurent et auxquels le tribunal ne doit répondre que s’ils sont soutenus dans le corps des conclusions.

Or, les demandes tendant à voir « donner acte » et « juger » ne constituent au cas présent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, il n’y sera pas répondu par une mention dans le dispositif du jugement.

I/ Sur les responsabilités

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et ce qu’aucune des parties ne conteste que l’appartement appartenant aux demandeurs est affecté d’un désordre lié au syst-ème de chauffage et de climatisation dénommé VFR3.

Concernant ce désordre, l’expert estime que ce dernier “relève de la responsabilité cumulée du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, la société LE GREVELLECC, et la SARL MTEC”.

Selon l’expert, le désordre “est uniquement circonscrit à la défaillance du syndic des copropriétaires à mener à bien les travaux de réfection du système de chauffage et de climatisation […] qui ont été votés en assemblée générale du 1er juillet 2020".

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, il résulte de l’article 1241 du code civil que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il est admis sur ce fondement que la responsabilité extracontractuelle du syndic peut être engagée à l’égard du copropriétaire qui subit un préjudice personnel causé par la carence de ce dernier dans la gestion de la copropriété.

Au titre de ses obligations de gestion de l’immeuble, le syndic doit surveiller le bon entretien des parties communes de l’immeuble, et peut de ce fait faire procéder à certains travaux de son propre chef, et à d’autres sur autorisation de l’assemblée générale. Il lui appartient notamment de prendre les mesures requises pour réparer les défectuosités constatées dans les parties communes, et faire exécuter les travaux urgents.

Il ressort des éléments produits au dossier et notamment les échanges de courriels entre la société LE GREVELLEC, et la SARL MTEC que le système de climatisation VFR3 est défectueux depuis le mois de mai 2019, que l’assemblée générale de copropriété a voté la réalisation des travaux portant sur ce système de climatisation le 1er juillet 2020 après que la société MTEC ait adressé son devis le 18 février 2020 et que le devis de la société MTEC a été validé le 2 octobre 2020.

Il doit être constaté que les travaux n’ont pas été mis en oeuvre à la suite de la validation de ce devis en raison de circonstances climatiques en décembre 2020 puis en raison de difficultés liées à une impossibilité de passer par un caisson d’un appartement de la résidence qui a été constaté le 22 janvier 2021. Néanmoins, comme le relève l’expert, “cette obstruction d’exécution n’a pas été relevée par la SARL MTEC lors de l’examen des lieux préalable à l’élaboration de son devis” et alors même qu’elle est intervenue plusieurs fois sur le site depuis le 4 octobre 2019 pour des recherches de fuite.

Il doit être relevé également que la SARL MTEC a conseillé de recourir aux services d’une maîtrise d’oeuvre par courriel du 23 avril 2021 et que la désignation dudit maître d’oeuvre, en la personne de M. [H], n’est intervenue que le 1er février 2022 après un vote lors de l’assemblée générale annuelle du 18 novembre 2021.

Comme le note l’expert, le système n’avait pas été remplacé au jour du dépôt du rapport d’expertise, le 29 décembre 2022, soit 3 ans et demi après les premières constations du désordre.

Si la société LE GREVELLEC expose que des travaux de climatisation concernant l’immeuble sont désormais en cours, force est de constater qu’ils n’ont été votés que lors de l’assemblée générale du 5 décembre 2023.

Il ne peut être retenu que c’est en raison de la présente instance ou l’instance de référé que les travaux n’ont pas été réalisés alors même qu’il ne fait pas débat que le désordre concernant le système VFR3 est connu depuis mai 2019 et qu’il est indispensable de procéder à sa réparation.

La société LE GREVELLEC, en sa qualité de syndic, ne démontre pas avoir été suffisamment diligent dans la réparation de ces travaux que l’on peut qualifier d’urgent, l’expert notant que l’absence de travaux “rend la jouissance des appartements difficile en période estivale et hivernale, voire probablement impossible par moment”. Aucune des parties défenderesses n’apporte d’ailleurs d’élément infirmant cette analyse de l’expert.

La responsabilité de la société LE GREVELLEC, en sa qualité de syndic, doit être retenue en n’ayant pas fait procéder aux travaux dans un délai suffisamment rapide notamment dans le cadre de la désignation d’un maître d’oeuvre alors même que cette problématique avait déjà été précédemment évoquée au cours d’échanges avec M. [U], expert et ingénieur frigoriste, au mois de novembre 2019

La responsabilité de la société MTEC doit être également retenue ayant tardé à préconiser la désignation d’un maître d’oeuvre alors qu’en sa qualité de société spécialisée dans le secteur d’activité des travaux d’installation d’équipements thermiques et de climatisation, elle disposait de l’expertise permettant d’anticiper cette difficulté, d’autant plus qu’elle était intervenue à de nombreuses reprises sur l’installation.

Au regard de leur responsabilité respective, la société LE GREVELLEC devra garantir la société MTEC et la société MTEC devra garantir la société LE GREVELLEC.

En revanche, il n’est apporté aucun élément démontrant une responsabilité du syndicat des copropriétaires qui ne s’est pas opposé aux travaux et a voté les délibérations nécessaires lorsqu’elles ont été soumises au vote.

II/ Sur les préjudices

L’expert retient un préjudice de 3.300 euros au titre de la diminution du loyer depuis le mois de juin 2020 sur une période de 33 mois.

Il écarte en revanche le coût du prêt pour l’achat d’un nouvel appartement T2.

A/ Sur le préjudice locatif

M. et Mme [V] sollicitent une somme de 4.200 euros au titre de leurs pertes locatives jus’au mois de novembre 2023.

Ils produisent une quittance de loyer du mois de juin 2020 et des quittances de loyer entre le mois de mars 2023 et de novembre 2023 mentionnant une “baisse du montant du loyer mensuel de 100 euros pour préjudice subi en raison de la panne de la climatisation”. Il doit être constaté qu’aucune quittance de loyer n’est produite concernant les années 2021 et 2022 démontrant une diminution du loyer au cours de ces périodes.

Si effectivement un bien à [Localité 1] sans climatisation est un bien louable, force est de constater qu’au regard des conclusions de l’expertise sur la problématique de jouissance de l’appartement en période estivale et hivernale, de l’orientation de l’appartement, le lien de causalité est démontré entre la responsabilité de la société LE GREVELLEC et de la société MTEC sur la baisse du loyer au cours de l’année 2023 en raison du retard pris dans la réparation du désordre.

Au regard des éléments produits,, le préjudice locatif ne peut être retenu que sur l’année 2023 entre le mois de mars et de novembre 2023 à hauteur de 800 euros.

La société LE GREVELLEC et la société MTEC seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [V] la somme de 800 euros.

B/ Sur le préjudice de perte de chance du fait de paiement d’intérêts d’avoir pu vendre l’appartement

M. et Mme [V] sollicitent une somme de 4.190,40 euros en raison des intérêts qu’ils acquittent depuis le mois de mai 2022. Ils exposent avoir acquis un autre appartement le 31 mai 2021 et n’avoir pu vendre l’appartement objet du désordre en raison dudit désordre. Ils allèguent qu’ils ont été dans l’obligation de souscrire un prêt à déblocage unique imposant le paiement d’intérêts.

Il doit être toutefois constaté qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’achat d’un second appartement par M. et Mme [V] et le désordre subi dans le cadre du premier appartement, les demandeurs ayant fait le choix d’acquérir ce nouveau bien alors que le désordre existait depuis deux ans et qu’il pouvait avoir des conséquences sur la vente de l’appartement.

Il doit être également noté qu’ils ne produisent aucun élément démontrant que l’appartement est en vente et qu’aucune proposition d’achat n’a été formulée en raison du désordre lié à la climatisation.

La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

C/ Sur les dommages et intérêts en raison de la persistance des difficultés rencontrées

M. et Mme [V] sollicitent une somme de 3.000 euros à ce titre.

Cette demande est assimilable à l’indemnisation en raison d’une résistance abusive. Toutefois, si la responsabilité de la société LE GREVELLEC et de la société MTEC a été retenue en raison du retard pris dans la réparation des désordres, M. et Mme [V] ne démontre en aucune façon une résistance abusive de la part des défendeurs qui devrait être indemnisée.

La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

III/ Sur la condamnation sous astreinte à effectuer les travaux

M. et Mme [V] sollicitent la condamnation sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification à effectuer les travaux de réfection du réseau de climatisation, desservant leur appartement, tels que définis aux devis de la STE MEC et entérinés par l’assemblée générale du 1er juillet 2020

L’expert note dans son rapport que la SARL MTEC a proposé un devis de travaux dont l’exécution s’est avérée infaisable en l’état.

Il doit être en effet rappelé que les travaux validés par l’assemblée générale le 1er juillet 2020 n’ont pu être réalisés et ont nécessité l’intervention d’un maître d’oeuvre. Les travaux validés par l’assemblée générale du 1er juillet 2020 ne peuvent donc être exécutés en l’état.

Il doit être constaté que M. et Mme [V] ne produisent aucun devis actualisé permettant d’établir le coût et l’étendue des travaux à réaliser.

Il doit être également noté que des travaux de climatisation concernant l’immeuble sont désormais en cours notamment la réfection complète des 3 réseaux de climatisation, des nouvelles gaines de climatisation coordonnés sous une maîtrise d’oeuvre démontrant ainsi que les travaux concernant l’appartement de M. et Mme [V] seront ou sont déjà réalisés.

En conséquence, la demande de condamnation sous astreinte à effectuer les travaux sera rejetée.

IV/ Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, la société LE GREVELLEC et la société MTEC seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner in solidum la société LE GREVELLEC et la société MTEC à verser à M. et Mme [V] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

Les autres demandes au titre de l’article 700 seront rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Le Grevellec

CONDAMNE in solidum la société LE GREVELLEC IMMOBILIER et la société MTEC à verser à M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] la somme de 800 euros au titre du préjudice locatif ;

DÉBOUTE M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] de leurs demandes au titre du préjudice de perte de chance du fait de paiement d’intérêts d’avoir pu vendre l’appartement, au titre des dommages et intérêts en raison de la persistance des difficultés rencontrées et au titre de la condamnation sous astreinte à effectuer les travaux ;

CONDAMNE la société LE GREVELLEC IMMOBILIER à garantir la société MTEC de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE la société MTEC à garantir la société LE GREVELLEC IMMOBILIER de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la société LE GREVELLEC IMMOBILIER et la société MTEC aux dépens de l’instance ;

AUTORISE conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître JEAY avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE in solidum la société LE GREVELLEC IMMOBILIER et la société MTEC à payer à M. [E] [V] et Mme [W] [B], épouse [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire assortissant de droit le présent jugement.

LE GREFFE LE PRESIDENT