TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 14]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/09696 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWRR

N° de Minute : 24/00613

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

[N] [C] [B]

[H] [O] [U] épouse [B]

C/

[D] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [C] [B], demeurant [Adresse 10]

Mme [H] [O] [U] épouse [B], demeurant [Adresse 11]

représentés par M^e Morgane DELANNOY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/9696 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 novembre 2018, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] ont donné à bail à Madame [D] [I] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 500 euros, outre une provision sur charges de 80 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Le 28 mars 2023, Madame [D] [I] a déposé un dossier de surendettement.

Le 12 avril 2023, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [D] [I].

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] ont fait signifier à Madame [D] [I] un commandement de payer la somme principale de 4642 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] ont fait signifier à Madame [D] [I] un congé aux fins de reprise pour vente à effet du 5 novembre 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 août 2024, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] ont fait assigner Madame [D] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

CONSTATER la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [I] [D] à l’aune du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 27/12/2023, ce dernier étant demeuré infructueux et étant régulier, tant sur le fond que sur la forme.

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire, la juridiction de céans viendrait à invalider ledit acte, il lui est demandé de prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat, pour le motif d’impayé de loyers répété, obligation pourtant essentielle.

ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de l’intéressée des locaux situés ([Localité 9][Adresse 1] [Adresse 5] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

ORDONNER que faute par l’intéressée de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est.

CONSTATER la caducité des mesures imposées par la commission de surendettement, en l’absence du paiement des charges courantes postérieures au 12/09/2023, le commandement de payer valant mise en demeure de s’y conformer.

Subsidiairement, si le tribunal venait à invalider cette demande, il est lui demander de bien vouloir retrancher les condamnations aux sommes postérieures aux mesures imposées.

CONDAMNER Madame [I] [D] au paiement de la somme de 11 176.12 € représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 09/08/2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats. Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 4 642.00€ à compter du 27/12/2023 et sur le solde, soit 6534.12 € à compter de la date portée en tête du présent acte.

CONDAMNER au paiement Madame [I] [D] au paiement des loyers et charges éventuellement impayés postérieurement à la délivrance de la présente, sous réserve de production d’un décompte actualisé de la part de la bailleresse le jour de l’audience. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la décision à intervenir.

CONDAMNER au paiement Madame [I] [D] au paiement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 580.00 €, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit à compter de la date de chaque échéance, ces intérêts étant susceptibles de la majoration prévue par l’article L313-3 du Code monétaire et financier.

CONDAMNER au paiement Madame [I] [D] au paiement de la somme de 600,00 euros, au titre des frais irrépétibles exposés par la requérante, en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER au paiement Madame [I] [D] au paiement au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, soit à la somme de 359.59 € au jour de l’introduction de l’instance, sous réserve de tout autre dépens à intervenir (Article 696 du Code de procédure civile).

Rappeler à toutes fins utiles qu’en la matière, l’exécution provisoire est de droit depuis le 01/01/2020.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges à échéance, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que les mesures de surendettement imposées sont caduques.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 26 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024. Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B], représentés par son conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 4 octobre 2024 à la somme de 12 336,12 euros.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [D] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [D] [I], assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 26 août 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de Madame [D] [I] des mesures en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation, à savoir la suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 2092,24 euros en ce qui concerne celle dont les époux [B] sont titulaires) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%, ce dont les bailleurs ont été avisés. Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 12 septembre 2023.

Or, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] justifient avoir régulièrement signifié le 27 décembre 2023 un commandement de payer pour un montant de 4642 euros, somme qui correspond aux loyers et charges impayés postérieurs à la date du 12 avril 2023, date de recevabilité du dossier de surendettement, et qui ne fait donc pas l’objet d’une suspension d’exigibilité.

Par conséquent, la clause résolutoire peut jouer son plein effet.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été soldées dans le délai de deux mois imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 580 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [D] [I] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 28 février 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VI de cette même loi, par dérogation, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application de l’article L. 733-1 4° du même code, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 6 novembre 2018 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 27 décembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.Par ailleurs, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé au profit de Madame [D] [I] des mesures de suspension d’exigibilité des créances (prise en compte à hauteur de 2092,24 euros en ce qui concerne celle dont les époux [B] sont titulaires) sur une durée de 24 mois au taux de 0,0%.

Aucune contestation n’a été formée à l’encontre de ces mesures, entrées en vigueur le 12 septembre 2023. Il ressort de la motivation des mesures imposées que si elles ne sont pas respectées, les mesures deviendront caduques quinze jours après une mise en demeure, adressée par le créancier par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse, d’avoir à exécuter les obligations prévues par les mesures.

Or, si Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] justifient avoir régulièrement signifié le 27 décembre 2023 un commandement de payer un montant de 4642 euros, il résulte de la lecture de ce dernier qu’il a uniquement mis en demeure Madame [D] [I] de payer sa dette locative, à l’exclusion des loyers impayés faisant l’objet d’un moratoire, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire et non sous peine de caducité des mesures.

Madame [D] [I] n’ayant pas été mise en mesure d’appréhender l’étendue des conséquences de ses manquements à l’obligation de payer le loyer, la demande de constater la caducité des mesures imposées par la commission de surendettement sera rejetée.

Madame [D] [I] sera donc condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du 1er mai 2023 au 4 octobre 2024, date du décompte actualisé.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [D] [I] reste devoir à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] la somme de (580 x 18 =) 10 440 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Madame [D] [I], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [I] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] la somme de 10 440 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 4642 euros, à compter du 26 août 2024, date de l’assignation, pour la somme de 5798 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [D] [I], condamnée aux dépens, devra verser à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, compte tenu de sa situation économique.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] et Madame [D] [I], portant sur le logement situé [Adresse 3], à [Localité 13] sont acquises à la date du 28 février 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [D] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 580 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 28 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de constat de caducité des mesures imposées par la commission de surendettement ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] la somme de 10 440 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés sur la période allant du 1er mai 2023 au 4 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 4642 euros, à compter du 26 août 2024, date de l’assignation, pour la somme de 5798 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [D] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à Monsieur [N] [B] et Madame [H] [U] épouse [B] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Madame [D] [I] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 7]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 14] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR