TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI6J

MF/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public [Adresse 12] [Localité 21]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas PAPIACHVILI, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A. HABITAT DU NORD

[Adresse 7]

[Localité 10] / FRANCE

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU lors de l’audience et Martine FLAMENTlors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 17 Juin 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 08 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La SA d’H.L.M. Habitat du Nord a consenti le 26 janvier 2018 au [Adresse 13] [Localité 21], au sein d’une convention-cadre, un contrat de bail portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 19] et [Adresse 18], à [Localité 21], comprenant 80 logements destinés à l’accueil des personnes âgées, moyennant un loyer annuel de 228.832, 80 euros.

Ayant constaté la survenance de nombreux désordres structurels et estimant que le bailleur est tenu de prendre à sa charge les grosses réparations, le CCAS de la commune de [Localité 21] a par acte du 04 mars 2025, fait assigner la SA d’H.L.M. Habitat du Nord aux fins de condamnation de la défenderesse à procéder à la reprise des désordres sous astreinte et aux fins de désignation d’un expert outre indemnité pour frais irrépétibles.

L’affaire a été appelée à l’audience du 06 mai 2025 et renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 17 juin 2025.

A cette date, le [Adresse 11] [Localité 21] représenté, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions reprises oralement, aux fins de :

Vu l’article 145 du Code de procédure civile,

Vu l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les moyens qui précèdent

Vu les pièces versées aux débats,

Au principal,

— Renvoyer les parties à se pourvoir,

Au provisoire,

A titre liminaire

— Juger que le Juge des référés près le Tribunal Judiciaire de LILLE est compétent territorialement et matériellement pour statuer sur le présent litige

Sur la reprise des désordres d’infiltration et d’étanchéité sous astreinte

— Condamner la société HABITAT DU NORD à réaliser ou faire réaliser à ses frais, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les travaux de reprise des désordres d’infiltrations et d’étanchéité des Résidences QUIÉTUDE et HARMONIE sis, sis [Adresse 20] comme suit :

• CONCERNANT LA RÉSIDENCE [16]

— Reprise de la toiture terrasse

— Reprise des menuiseries – salle de restauration

— Reprise de la ventilation insuffisante et inadaptée au RDC – hébergement concierge

— Traitement de la présence de champignon lignivore

— Reprise contour des fenêtres – appartement 002

— Reprise des caissons des volets roulants – appartement 003

— Reprise de la ventilation insuffisante et inadaptée – appartement 004

— Reprise des caissons des volets roulants – appartement 002

— Reprise de la ventilation insuffisante et inadaptée – appartement 004

— Reprise des caissons des volets roulants – appartement 003

— Reprise des caissons des volets roulants – appartement 006

— Reprise résultant des caissons des volets roulants et reprise de la ventilation inadaptée et insuffisante – appartement 007

— Reprise des caissons des volets roulants – appartement 104

— Reprise des doubles vitrages de la fenêtre – appartement [Cadastre 3]

— Reprise des menuiseries et ventilations– appartement [Cadastre 4]

— Reprise des menuiseries et ventilations – appartement [Adresse 5]

— Reprise de la fenêtre – laverie

— Reprise des menuiseries – secrétariat

— Reprise des menuiseries et clos– bureau de la directrice

— Reprise de la fenêtre vissée à l’huisserie impossible à ouvrir – pallier escalier accès 1er étage

— Reprise des menuiseries – cage escalier accès 2ème étage

— Reprise de la VMC non étanche / traitement des champignons sur les cherons de la toiture / reprise de la toiture – comble Aile B

— Reprise du clos et menuiseries – accès comble de l’aile B

— Reprise du clos et menuiserie / reprise extraction VMC bouché – Aile C 29 / 32

— Mauvaise étanchéité du clos toiture – aile C

— Reprise velux – accès salle polyvalente

— Reprise menuiseries – salle polyvalente

— Reprise contour menuiserie– salle polyvalente

• CONCERNANT LA RÉSIDENCE [17]

— Reprise des gaines VMC détériorées ou absentes – combles ailes A B C D

— Reprise clos et menuiserie – [Localité 14] aile D

— Reprise des fenêtres de toit – 3 e étage chambre d’hôte

— Reprise clos et menuiserie – cage escalier entre 3 e et 2 e étage

— Mise en œuvre VMC – Buanderie RDC

— Reprise toiture– salle multimédia

— Reprise toiture – salle de restaurant

— Reprise toiture – partie extérieure

A titre subsidiaire,

— Condamner la société HABITAT DU NORD à effectuer les travaux de reprise de la toiture terrasse de la résidence [16] et remplacement du moteur VMC s’agissant de la résidence [17], obligations non sérieusement contestées par le bailleur.

— Juger que, passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à

intervenir, une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 6 mois

— Se réserver la liquidation de l’astreinte

— Dire et juger que la société HABITAT DU NORD devra avertir le CCAS de la commune de [Localité 21] de la date et de l’heure de début des travaux de reprise et de leur durée prévisible par lettre recommandée avec accusé de réception envoyé au moins 10 jours à l’avance ; cette information devant être renouvelée en cas d’interruption de chantier de plus de 24h (les samedis, dimanches et jours fériés n’entrant pas dans le calcul de ce délai)

— Débouter la société HABITAT DU NORD de sa demande tendant à obtenir communication des contrats d’entretien souscrits pour les équipements et installations garnissant les lieux loués et les rapports d’intervention des entreprises mandatées par le CCAS de [Localité 21] dans le cadre des travaux d’entretien au titre des deux résidences

Sur la désignation de l’expert judiciaire

— Désigner tel Expert qu’il plaira au Juge des Référés, avec pour mission suggérée à ses conclusions tous droits et moyens des parties étant réservés, les parties et leurs conseils convoqués et entendus, ainsi que, s’il y a lieu tout sachant dont l’identité sera précisée, connaissance prise de tous documents utiles et s’entourant de tous renseignement en charge d’en indiquer la source de,

— Condamner la société HABITAT DU NORD à verser au CCAS de la commune de [Localité 21] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA d’H.L.M. Habitat du Nord représentée par son avocat a développé oralement ses écritures déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes :

Vu les articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter le CCAS DE [Localité 21] de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux aux frais de la société HABITAT DU NORD au regard de l’existence de contestations sérieuses ;

— Acter les protestations et réserves d’usage de la société HABITAT DU NORD sur la mesure d’expertise judiciaire ;

— Amender la mission de l’expert ainsi qu’il est indiqué à ses écritures

— Débouter le CCAS DE [Localité 21] de sa demande au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ;

— Condamner le CCAS DE [Localité 21] au paiement à la SA HABITAT DU NORD d’une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exécution sous astreinte des travaux de reprise des désordres

Se fondant sur les obligations légales et contractuelles du bailleur, d’entretenir les locaux donnés à bail et notamment d’y faire les grosses réparations de l’article 606 du code civil afin d’assurer le clos et le couvert, et de garantir une jouissance paisible du bien loué au preneur, et invoquant les nombreux désordres affectant les lieux, le CCAS sollicite la condamnation du bailleur à procéder sous astreinte à l’exécution de travaux qu’il liste, destinés à la reprises des désordres structurels qui affectent les bâtiments.

La SA d’H.L.M. s’y oppose soutenant que les lieux ont été livrés à l’état neuf, en 1982 et 1988, qu’aucun désordre ne lui a été notifié pendant plus de trente années, que des manquements du locataire à ses obligations d’entretien ont été relevés, alors qu’elle a pris soin de faire quant à elle toutes les diligences lui incombant, sans aucune reconnaissance de responsabilité. Elle estime que l’obligation à exécuter des travaux réparatoires est sérieusement contestable, dans la mesure où il n’est pas établi que les dommages sont imputables à sa seule responsabilité et souligne la contradiction des demandes du locataire sollicitant tout à la fois l’exécution de travaux qu’il prétend déterminés et la désignation d’un expert pour déterminer la cause, l’origine des désordres.

Selon l’article 835 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le bailleur est par ailleurs tenu des obligations de délivrance conforme des lieux, au regard de leur destination, de bon entretien des lieux, de garantie de jouissance paisible.

Si incontestablement les lieux sont dans un état déplorable, du fait de la vétusté, puisqu’ils ont plus de quarante ans, et du défaut d’entretien, il n’en demeure pas moins, qu’une injonction à exécuter les travaux ne peut être ordonnée a fortiori sous astreinte, que pour autant que les travaux soient précisément déterminés et que la responsabilité du bailleur à y procéder ne soit pas sérieusement contestable.

En l’occurrence, les travaux sont insuffisamment déterminés et la cause et l’origine des désordres n’est pas suffisamment déterminée pour faire la part entre ceux qui relèvent incontestablement de la responsabilité du bailleur et du locataire dans le cadre de leurs obligations contractuelles respectives.

La demande à ce titre ne peut dès lors qu’être rejetée;

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il n’y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir; que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne soit pas vouée à l’échec en raison d’un obstacle de fait ou de droit et ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

L’existence de contestations même sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Les pièces produites par le CCAS de [Localité 21] rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, de sorte que la partie demanderesse justifie d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il sera fait droit à la demande d’expertise suivant les modalités fixées à la présente ordonnance, étant rappelé que la détermination de la mission de l’expert relève de l’appréciation du juge, conformément aux dispositions de l’article 265 du code de procédure civile et qu’il n’appartient pas par ailleurs au juge de déléguer à l’expert, le suivi de la réparation en nature des désordres.

Sur les autres demandes

Le [Adresse 11] [Localité 21] dans l’intérêt et à la demande duquel la mesure d’instruction est ordonnée en avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance.

Il n’apparaît pas inéquitable à ce stade de la procédure de laisser à la charge de chacun des parties les frais qu’elles ont exposés pour assureur leur représentation et la défense de leurs droits. Leurs demandes pour frais irrépétibles sera rejetée.

La présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Par provision, tous moyens des parties étant réservés ;

Déboutons le Centre Communal d’Action Social de [Localité 21] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte,

Ordonnons une expertise et Désignons en qualité d’expert :

M.[W] [J]

[Adresse 1]

[Localité 9]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 15],

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux dans l’immeuble situé à [Adresse 23] et à [Adresse 22], après y avoir convoqué les parties,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

— examiner les désordres défauts, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées; Les décrire en indiquer l’origine, l’étendue, la nature, l’importance, la date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire; en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants, ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions;

— dire si les travaux contestés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et conformément aux règles de l’art;

— décrire les travaux de reprise et procéder à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en découle, soit pour prévenir les dommages à la personne ou aux biens; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire, dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible;

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance ;

— donner son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils,

— recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— adresser aux parties au terme de ses opérations, un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable :

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3000 euros, le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse, à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de LILLE avant le 15 septembre 2025;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport et en copie sous forme d’un fichier PDF, enregistré sur une clef USB, au Greffe du Tribunal Judiciaire de LILLE, Service du Contrôle des expertises, [Adresse 2], dans le délai de six mois, à compter de la consignation sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Laissons à la charge du [Adresse 11] [Localité 21] , les dépens de la présente instance,

Déboutons les parties de leurs demandes respectives pour frais irrépétibles;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Carine GILLET