TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01482 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YYCA

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DU PETIT MENIN représentée par la SAS NHOOD SERVICES

[Adresse 1]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. RGS DEVELOPPEMENT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Aurélie GRAIL, avocat au barreau de LYON, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 04 Février 2025

ORDONNANCE du 04 Mars 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2015, la S.C.I. du Petit Menin a mis à bail au profit de M. [N] [R], substitué par avenant du même jour par la S.A.R.L. RGS Développement, un local commercial n°MS 29 au sein de l’espace commercial régional « Promenade de Flandre » situé à [Localité 4] (Nord) à compter du 13 juin 2017.

Conclu pour une durée de dix années, il a fixé le loyer de base annuel à 166 200 euros, payable par quart et d’avance et un dépôt de garantie à 3 mois de loyer de base hors taxes.

Suite à des impayés, la S.C.I. du Petit Menin a fait signifier à la S.A.R.L. RGS Développement le 25 septembre 2023 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 13 mars 2024, la S.C.I. du Petit Menin a fait assigner la S.A.R.L. RGS Développement devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et le paiement de la défenderesse à diverses sommes.

La partie défenderesse a constitué avocat.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 24/481, a été retirée du rôle par les parties le 10 septembre 2024 puis réinscrite sous le RG 24/1482. Elle a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 et renvoyée à la demande des parties, pour être plaidée le 5 février 2025.

La S.C.I. du Petit Menin, représentée par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses dernières écritures, aux fins notamment de :

— constater que la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de bail est acquise depuis le 25 octobre 2023,

— ordonner l’expulsion de la société RGS Développement,

— condamner la société RGS Développement à lui payer une provision de 118 639,54 euros toutes taxes comprises, selon le décompte arrêté au 25 juin 2024, à parfaire, et à tout le moins, la somme de 97 715,16 euros laquelle correspondant aux loyers, provisions sur charges, taxes foncières et indexation du dépôt de garantie qu’elle ne conteste pas,

— condamner la société RGS Développement au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant de 618,81 euros par jour, établi sur la base du loyer global de la dernière année de facturation, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 26 octobre 2023, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société S.C.I. du Petit Menin,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 28 septembre 2023 et jusqu’à parfait paiement,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux de 1%, à compter de leur date d’échéance respective,

— ordonner en tant que de besoin, que le paiement de la condamnation interviendra par imputation au prorata sur les sommes saisies entre les mains de l’établissement bancaire Crédit Lyonnais suivant procès-verbal de saisie conservatoire en date du 13 mars 2024,

— dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société S.C.I. du Petit Menin en sa qualité de bailleur,

— débouter la société RGS Développement de ses demandes,

— condamner la société RGS Développement à payer à la société du Petit Menin 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion,

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

De son côté, la S.A.R.L. RGS Développement, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience :

— déclarer prescrite l’action de la SCI du Petit Menin au titre de la reddition des charges 2018 et du 1er trimestre 2019,

Pour le surplus,

— constater l’existence de contestations sérieuses quant au quantum des charges réclamées faute de justificatifs communiqués,

— débouter la S.C.I. du Petit Menin de ses demandes au titre de la reddition des charges 2018, soit 3828,97 €, et du 1er trimestre 2019, soit 1.510,73 €,

— débouter la société du Petit Menin du surplus de ses demandes.

Sur l’arriérés de loyers,

— constater l’existence de contestations sérieuses quant au quantum de l’arriéré réclamé,

En conséquence,

— débouter la S.C.I. du Petit Menin de ses demandes

Sur les indemnités contractuelles et la conservation du dépôt de garantie,

— constater l’existence de contestations sérieuses,

En conséquence,

— débouter la société du Petit Menin de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— Constater le caractère manifestement excessif de la pénalité contractuelle de 10% et de l’intérêt de retard de 1%. En conséquence,

— réduire ces pénalités à 0 ;

à titre infiniment subsidiaire,

— octroyer à la société RGS Développement les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes revendiquées.

en tout état de cause,

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

— condamner la S.C.I. du Petit Menin à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. du Petit Menin aux entiers dépens de l’instance et de ses suites

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 25 septembre 2023 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 25 octobre 2023.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.R.L. RGS Développement de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.R.L RGS Développement occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.R.L RGS Développement. Il convient de fixer, à compter du 26 octobre 2023, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.I. du Petit Menin sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 118 639 euros, selon décompte arrêté au 25 juin 2024.

Sur la régularisation des charges, la S.C.I. du Petit Menin indique avoir déclaré au preneur en novembre 2023 qu’il pouvait consulter les justificatifs des charges communes à son siège mais qu’ils ne pouvaient être envoyés en raison de leur volume, la défenderesse ne démontrant pas en quoi la consultation de document au siège du bailleur conviendrait aux dispositions des articles R145-36 du code de commerce. Elle affirme que la régularisation de charges a bien été effectuée par le bailleur.

La demanderesse fait valoir que la somme n’est pas sérieusement contestable puisque le décompte joint au commandement de payer et les autres décomptes locatifs qui ont été adressés par le bailleur font bien état des sommes dues par le preneur, avec les mentions des loyers, des provisions sur charges et des taxes.

Sur la détermination du montant des loyers et des charges, la S.C.I. du Petit Menin souligne que le bail commercial prévoit le paiement d’un loyer fixe et d’un loyer variable correspondant à un pourcentage sur le chiffre d’affaires réalisé par le preneur, le preneur ayant alors connaissance des modalités de détermination et de paiement du loyer mis à sa charge. La S.C.I. du Petit Menin reprend les loyers et sommes dues au titre de chaque année passée.

La S.A.R.L. RGS Développement soutient que des contestations sérieuses font obstacles à la réclamation de l’arriéré.

La défenderesse conteste les charges réclamées. Elle fait valoir que la reddition des charges 2018 et du premier trimestre 2019 est prescrite puisque la bailleresse n’a adressé à la conclusion ces redditions qu’au mois de juin 2023, ne respectant pas les obligations contractuelles et l’article 1224 du code civil. Sur le quantum réclamé, la S.A.R.L Développement déclare que le décompte présenté sans autre document justifiant des sommes ne saurait suffire à fonder la demande en paiement. Elle explique qu’aucun justificatif de charges ne lui a été transmis alors que le locataire dispose d’un droit d’accès aux factures retraçant les frais liés à l’immeuble, la mise à disposition au siège n’étant pas prévue dans le bail, elle ne répond pas à cette exigence légale d’ordre public de communication au preneur. Cette absence de communication est selon la défenderesse constitutive d’une contestation sérieuse, faisant obstacle à la provision. Elle précise que les factures produites à l’appui des conclusions adverses ne sont pas des justificatifs de charges facturées mais les factures du gestionnaire de 2017 à 2024 et que les charges ont continué à augmenter sans être justifiées pendant la période Covid.

Concernant les loyers, la défenderesse souligne que le bailleur ne distingue pas les sommes dues au titre des loyers et ceux au titre des charges, constituant une contestation sérieuse à la demande. Elle précise qu’elle ne conteste pas les modalités de fixations du loyer mais que la demanderesse sollicite le paiement d’une somme globale sans préciser la partie de charges et la partie de loyer.

La S.A.R.L RGS Développement ne conteste pas l’existence d’une dette de loyers et de charges. Elle communique aux débats les décomptes de charges de 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022.

En l’espèce, alors que les pièces relatives aux régulations de charges sont versées, la défenderesse ne pointe aucun élément précis de nature à étayer la contestation qu’elle soutient alors qu’il est établi qu’elles sont intervenues.

Les décomptes de charges reprennent les charges communes à répartir, les tantièmes applicables au local loué et la quote part qui est retenue pour la S.A.R.L RGS Développement permettant de s’assurer des sommes réclamées.

L’extrait de compte (pièce n°10 demanderesse) reprend quant à lui les loyers et les charges devenus exigibles de janvier 2020 à mai 2024.

Il convient de retenir un montant provisionnel non sérieusement contestable de 115 000 euros.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la S.C.I. du Petit Menin à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.C.I. du Petit Menin sollicite l’application sur les sommes exigibles, d’une pénalité contractuelle de 10% à compter du 28 septembre 2023 et d’un intérêt de retard de 1% à compter de leur date d’échéance respective, le dépôt de garantie restant acquis au bailleur.

Elle indique que le bail commercial signé par la défenderesse prévoit expressément ces trois clauses. Elle fait valoir qu’une clause est qualifiée de pénale qu’à condition qu’elle détermine à l’avance et de manière forfaitaire une somme indemnitaire à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice subi du fait de l’inexécution de l’obligation contractuelle visée, les clauses prévues au bail ne prévoyant ni une somme forfaitaire ni de dommages et intérêts.

La S.A.R.L RGS Developpement oppose des contestations sérieuses puisque les charges étant contestées, la pénalité contractuelle de 10% ne saurait s’appliquer à l’arriéré correspondant. Elle fait valoir que ces clauses sont des clauses pénales pouvant prendre la forme de pénalité et d’intérêts de retard. Pour la conservation du dépôt de garantie, elle déclare que la demanderesse a procédé à une saisie conservatoire pour un montant supérieur au montant revendiqué, le montant du dépôt de garantie doit donc être déduit de la demande de la bailleresse.

Les stipulations relatives à la fixation de pénalités de retard ou à l’application d’un intérêt de retard, constituent une clause pénale, contrairement à ce que peut soutenir la S.C.I. du Petit Menin.

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités multiples comme en l’espèce requiert à l’évidence une appréciation du juge du fond concernant leur appréciation, ce cumul participant à étayer la réalité de contestations sérieuses.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé au titre de ces multiples pénalités.

Sur la demande de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.R.L RGS Développement sollicite l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil.

Elle indique avoir été confronté à des difficultés de paiement des loyers et charges en raison de la crise du covid et des fermetures administratives. Elle précise que la bailleresse n’a communiqué les redditions de charges qu’en juin 2023 sans autre justificatif et qu’elle n’a pas payé les sommes revendiquées en l’absence de justificatif.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

Le défendeur ne fournit pas d’éléments de nature à établir une capacité d’apurement de la dette privant le juge des référés de la faculté de lui accorder un délai de paiement. Le défendeur n’apporte aucun élément sur sa situation actuelle.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter le défendeur de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la S.A.R.L. RGS Développement les dépens y incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.R.L. RGS Développement à payer 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. du Petit Menin et la S.A.R.L. RGS Developpement concernant le local commercial n°MS 29 au sein de l’espace commercial régional « Promenade de Flandre » situé à [Localité 4] (nord) depuis le 25 octobre 2023 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. RGS Developpement et de tout occupant de son chef du local commercial n°MS 29 au sein de l’espace commercial régional « Promenade de Flandre » situé à [Localité 4] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. du Petit Menin à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 26 octobre 2023, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. du Petit Menin à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. RGS Développement au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.R.L. RGS Développement à payer à la S.C.I. du Petit Menin chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.R.L. RGS Développement à payer à la S.C.I. du Petit Menin une provision de 115 000 euros (cent quinze mille euros) à valoir sur l’arriéré des loyers et charges dus en exécution du bail liant les parties ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles relatives aux pénalités contractuelles ;

Condamne la S.A.R.L. RGS Développement aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 25 septembre 2023 ;

Condamne la S.A.R.L. RGS Développement à payer à la S.C.I. du Petit Menin 1 800 euros (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la S.A.R.L. RGS Développement de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE