TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 24/01974 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y7ZD

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

Mme [I] [J]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. BMB exerçant sous l’enseigne [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ORDONNANCE du 04 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé, Mme [J] a mis à bail, à compter du 1er mai 2022, au profit de la société BMB, des locaux (rez-de-chaussée commercial, 1er étage en partie arrière et cave) situés [Adresse 1] à [Localité 6]. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 50 000 euros, payable par quart et d’avance, outre indexation.

Suite à des impayés, Mme [J] a fait signifier à la société BMB le 9 octobre 2024 un commandement de payer un arriéré de 36 654,75 euros visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 9 décembre 2024, Mme [J] a fait assigner la société BMB devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société BMB,

— condamner la société BMB à lui verser une provision de 49 970,34 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 6 novembre 2024,

— condamner la société BMB à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer global de la dernière année, outre les charges et taxes,

— condamner la société BMB à lui verser une provision de 4 997 euros à valoir sur le montant dû au titre de la clause pénale,

— condamner la société BMB aux dépens,

— condamner la société BMB à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

La partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 7 janvier 2025 lors de laquelle Mme [J], représentée par son conseil, soutient les demandes figurant dans son assignation sauf à actualiser le montant de l’arriéré de loyers et charges selon décompte arrêté au 20 décembre 2024 pour intégrer un virement de 5 500 euros en retenant désormais 44 470,34 euros pour sa demande de provision.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En application de l’article L.143-2 du code de commerce, le bailleur qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits concernés au titre d’un privilège résultant du code de commerce (nantissement ou vendeur de fonds) et non pas celui qui est inscrit au bénéfice d’une opération de crédit-bail.

En l’espèce, Mme [J] produit un état des débiteurs inscrits mentionnant au titre des opérations de crédit bail en matière immobilière : trois inscriptions non détaillées.

Par conséquent, la présente procédure sera opposable aux créanciers incrits d’après l’état fourni par la demanderesse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 9 octobre 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 9 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société BMB de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après examen des éléments soumis, il ressort l’existence non sérieusement contestable de la société BMB d’honorer les engagements stipulés dans le bail la liant à la demanderesse. Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle se trouve redevable d’un montant de 44 470,34 euros, montant qui sera donc retenu à titre provisionnel.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Etant devenue occupante sans droit, ni titre, il n’est pas sérieusement contestable que la société BMB a poursuivi son occupation des lieux depuis le 10 novembre 2024, date depuis laquelle elle est redevable à Mme [J] d’une indemnité en contrepartie de l’indisponibilité de jouissance de son bien résultant de ladite occupation.

Il convient de fixer aux sommes dues au titre du bail (loyer, charges et taxes) comme si celui-ci s’était poursuivi au-delà du 9 novembre 2024 le montant de la provision dont sera redevable chaque mois la société BMB selon les modalités précisées au dispostif.

Sur la clause pénale et le doublement du loyer

L’appréciation des multiples pénalités sollicitées en exécution du bail commercial en cause interroge la compétence du juge des référés dès lors que d’une part, elle prévoit des sanctions multiples pour un même manquement en réparation des mêmes conséquences et que, d’autre part, elle renvoie à un exercice d’appréciation et d’interprétation des termes du contrat et à celui du pouvoir modérateur relevant par nature de l’office du juge du fond, sauf à ce qu’il soit démontré une absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, il existe une contestation sérieuse quant à la mise en œuvre des diverses pénalités sollicitées au titre du doublement du loyer pour la fixation de l’indemnité d’occupation comme au titre de la clause pénale au-delà d’un montant de 1 000 euros.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société BMB aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société BMB à verser 1 000 euros à Mme [J] au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [J] et la société BMB concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] depuis le 9 novembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BMB et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Autorise au besoin Mme [I] [J] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 10 novembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de Mme [J] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société BMB au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société BMB à payer à Mme [I] [J] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société BMB à payer à Mme [I] [J] 44 470,34 euros (quarante-quatre mille quatre cent soixante-dix euros et trente-quatre centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 20 décembre 2024 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne la société BMB à payer à Mme [I] [J] 1 000 euros (mille euros) à valoir sur les pénalités dues en exécution du contrat ;

Condamne la société BMB aux dépens ;

Condamne la société BMB à payer à Mme [I] [J] 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE