TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07533 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YRPH

N° de Minute : L 25/00055

JUGEMENT

DU : 04 Mars 2025

S.C.I. CJLM INVEST

C/

[E] [L] [V]

[X] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. CJLM INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Amandine BODDAËRT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [E] [L] [V], demeurant [Adresse 6]

M. [X] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 28 juin 2018, la S.C.I. CJLM INVEST a donné à bail à [E] [L] [V] et [X] [N] un logement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 560 euros, outre une provision sur charges de 40 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par actes de commissaire de justice des 14 et 17 août 2023, la S.C.I. CJLM INVEST a fait signifier à [E] [L] [V] et [X] [N] un commandement de payer la somme principale de 5.600 euros, dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 18 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, la S.C.I. CJLM INVEST a fait assigner [E] [L] [V] et [X] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

A titre principal,

—  Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation à la date du 18 octobre 2023 ;

—  L’expulsion de [E] [L] [V] et [X] [N] et celle de tout occupant de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 7], si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

—  L’autorisation pour la S.C.I. CJLM INVEST de faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garantissant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de [E] [L] [V] et [X] [N] ;

—  La condamnation solidaire de [E] [L] [V] et [X] [N] à lui payer la somme de 5.321,87 euros (au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 octobre 2023 pour un montant de 4.838,06 euros et de la majoration de 10% à valoir sur cette somme conformément au bail d’habitation sur chaque mensualité impayée) et, à défaut, des intérêts légaux à compter de l’échéance de chacune des mensualités dues ;

—  La condamnation solidaire de [E] [L] [V] et [X] [N] au paiement d’une somme de 308,30 euros au titre du coût des deux commandements de payer ;

—  La condamnation solidaire de [E] [L] [V] et [X] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation de 38,14 euros par jour à compter du 18 octobre 2023 jusqu’à la parfaite libération des lieux et restitution des clefs ;

A titre subsidiaire,

—  La résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de [E] [L] [V] et [X] [N] pour avoir sous loué le logement sans autorisation écrite du bailleur ;

—  L’expulsion de [E] [L] [V] et [X] [N] et celle de tout occupant de leur chef de l’immeuble situé [Adresse 7], si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

—  L’autorisation pour la S.C.I. CJLM INVEST de faire procéder à la séquestration de tous biens et objets mobiliers garantissant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de [E] [L] [V] et [X] [N] ;

En tout état de cause,

—  La condamnation solidaire de [E] [L] [V] et [X] [N] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification de la décision à intervenir, et tous les frais que pourraient générer la mise en œuvre de leur expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 11 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2024. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. CJLM INVEST, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 13.580 euros au 16 décembre 2024.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, [E] [L] [V] n’a pas comparu.

Régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, [X] [N] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [E] [L] [V] et [X] [N], assignés par dépôt en l’étude de commissaire de justice et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 18 août 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 28 juin 2018 contient une telle clause.

La S.C.I. CJLM INVEST justifie avoir signifié les 14 et 17 août 2023 à [E] [L] [V] et [X] [N] un commandement de payer la somme de 5.600 euros dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Il ressort du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 octobre 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de [E] [L] [V] et [X] [N] selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 620 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner [E] [L] [V] et [X] [N] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 18 octobre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. CJLM INVEST verse aux débats les pièces suivantes :

—  le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 juin 2018 ;

—  le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

—  le décompte de la créance arrêté au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit à l’audience que [E] [L] [V] et [X] [N] demeurent redevables envers la S.C.I. CJLM INVEST de la somme de 13.580 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

[E] [L] [V] et [X] [N], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En outre, la solidarité entre les locataires est prévue à l’article VII du contrat de location.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement [E] [L] [V] et [X] [N] à payer à la S.C.I. CJLM INVEST la somme de 13.580 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

En application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

La bailleresse ne saurait dès lors se prévaloir de la clause pénale contenue au bail.

Par conséquent, la somme de 13.580 euros portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.838,06 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Dès lors que la solidarité prévue au bail ne porte que sur les obligations nées du contrat, la condamnation aux indemnités d’occupation postérieures sera conjointe.

Par conséquent, [E] [L] [V] et [X] [N] seront conjointement condamnés au paiement, à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 620 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[E] [L] [V] et [X] [N], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[E] [L] [V] et [X] [N], qui succombent à l’instance, dont la situation économique est inconnue, seront condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. CJLM INVEST et [E] [L] [V] et [X] [N], portant sur le logement situé [Adresse 7] étaient réunies à la date du 18 octobre 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNE solidairement [E] [L] [V] et [X] [N] à payer à la S.C.I. CJLM INVEST la somme de 13.580 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4.838,06 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE, à défaut pour [E] [L] [V] et [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. CJLM INVEST à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE conjointement [E] [L] [V] et [X] [N] à payer à la S.C.I. CJLM INVEST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 620 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum [E] [L] [V] et [X] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum [E] [L] [V] et [X] [N] à payer à la S.C.I. CJLM INVEST la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à [E] [L] [V] et [X] [N] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD