TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/08496

N° Portalis 352J-W-B7G-CXOOT

N° MINUTE : 3

Assignation du :

06 Juillet 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEURS

Madame, [O], [D], [P], [K],

[Adresse 1],

[Localité 1]

Madame, [A], [M], [G], [N] épouse, [L],

[Adresse 2],

[Localité 2] / FRANCE

Madame, [S], [B], [Q], [K] épouse, [N],

[Adresse 1],

[Localité 1]

Madame, [J], [W] épouse, [K],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Madame, [X], [K] épouse, [V],

[Adresse 4],

[Localité 4]

Madame, [C], [I], [K] épouse, [T],

[Adresse 5],

[Localité 5]

Madame, [D], [F], [K] épouse, [Z],

[Adresse 6],

[Localité 6] (LIBAN)

Monsieur, [Y], [E], [H], [K],

[Adresse 7],

[Localité 7]

Madame, [R], [U], [P], [K] épouse, [AS],

[Adresse 8],

[Localité 8]

Monsieur, [UZ], [VW], [N],

[Adresse 9],

[Localité 9]

Madame, [ZZ], [A], [AD], [AS] épouse, [JO],, [Adresse 10] ,

[Localité 10]

Madame, [MR], [A], [AX], [AS], ,

[Adresse 11] ,

[Localité 11]

Mademoiselle, [XQ], [EG], [ZC], [AS],,

[Adresse 3],

[Localité 3]

Madame, [HF], [WH], [A], [N] épouse, [LZ], [Adresse 12],

[Localité 12] , New Jersey, USA

Monsieur, [NX], [WZ], [CS], [N] ,

[Adresse 13] ,

[Localité 13]

Monsieur, [RD], [WZ], [FV], [N],

[Adresse 9],

[Localité 9]

Monsieur, [VL], [WZ], [DG], [N] ,

[Adresse 14],

[Localité 14]

Monsieur, [YT], [RK], [GF], [L],-[RB],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Monsieur, [HN], [YS], [RK], [V],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Monsieur, [WI], [E], [V],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Madame, [CG], [QJ], [BW], [V],

[Adresse 3],

[Localité 3]

Mademoiselle, [XT], [HL], [YI], [Z]-,-[K] Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [D], [F], [K], domiciliée, [Adresse 3] , en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale, ,

[Adresse 3],

[Localité 3]

Mademoiselle, [EL], [DX], [XC], [Z], [K] Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [D], [F], [K], domiciliée, [Adresse 3] en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,,

[Adresse 3],

[Localité 3]

Mademoiselle, [UH], [QX], [KJ], [T], [K] Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [C], [I], [K], demeurant à, [Adresse 5], en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

[Adresse 5],

[Localité 5]

Mademoiselle, [DK], [JQ], [ZF], [T], [K] Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [C], [I], [K], demeurant à, [Adresse 5], en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

[Adresse 5],

[Localité 5]

Tous représentés par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0354

DEFENDERESSES

S.A.R.L. VERY IMPORTANT TRAINING,

[Adresse 7],

[Localité 7]

représentée par M^e Moundji MAOUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1755

S.E.L.A.R.L. MONTRAVERS, [MU],

[Adresse 15]

PARIS

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 15 octobre 2009, la société NEXITY SAGGEL GESTION PRIVEE agissant pour le compte de l’Indivision, [K] a donné à bail commercial à la société VERY IMPORTANT TRAINING (ci-après la société VIT), pour une durée de neuf années à compter du 14 octobre 2019, un local commercial situé au fond de la cour à droite escalier C comprenant une entrée un WC et une grande pièce au sein d’un immeuble sis, [Adresse 7] à, [Localité 7] à “usage exclusif de bureaux pour y exercer les activités résultant de son objet social à savoir, activité de conseil, formation, d’études, recrutement”, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal fixé initialement à la somme de 10.800 euros en principal.

Par acte extrajudiciaire du 05 avril 2018, Mme, [O], [K], agissant pour le compte de la succession de M., [RK], [K], Mme, [S], [K] épouse, [N] et Mme, [KO], [K] ont fait signifier à la société VIT un congé à effet du 13 octobre 2018 à minuit, offrant le renouvellement de son bail à compter du 14 octobre 2018 moyennant le paiement d’un loyer annuel qu’elles sollicitaient de voir porter à la somme de 21.000 euros en principal.

Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Faisant suite au mémoire préalable notifié à la société VIT le 05 août 2020 en lettre recommandée avec avis de réception, la société GERLOGE agissant pour le compte de l’indivision, [K] composée Mme, [O], [K], de Mme, [S], [K] épouse, [N], de Mme, [J], [W] épouse, [K], de Mme, [X], [K] épouse, [V], de Mme, [C], [K] épouse, [T], de Mme, [D], [K] épouse, [Z], de Mme, [R], [N] épouse, [AS], de Mme, [A], [N] épouse, [L] -, [RB], de M., [Y], [N] et de, [UZ], [N], a fait assigner la société VIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 06 juillet 2022 aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 13 octobre 2018 à la somme de 21.600 euros en principal correspondant selon elle à la valeur locative des locaux et, subsidiairement, voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et fixer, dans cette hypothèse, le montant du loyer provisionnel dû pour la durée de l’instance au montant du loyer courant.

La société VIT a, quant à elle, notifiée successivement des conclusions puis un mémoire par voir électronique tendant essentiellement à voir retenir un prix unitaire inférieur à celui revendiqué et à voir ordonner le lissage du loyer renouvelé, dont bailleurs ont contesté la régularité.

Par jugement en date du 06 février 2024, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— déclaré nuls les conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023 et le mémoire daté du 02 février 2023 de la société VIT comme affectés d’une irrégularité de fond tenant à l’absence de notification en lettre recommandée avec avis de réception de celui-ci aux bailleurs,

— ordonné une expertise judiciaire aux frais avancés des bailleurs, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé au 14 octobre 2018, confiée à Mme, [DP], [ZV],

— fixé le loyer provisionnel dû par la société VIT pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Mme, [AX], [SK], nommée en remplacement de Mme, [DP], [ZV] par ordonnance du 20 février 2024, a établi son rapport le 15 novembre 2024. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux au 14 octobre 2018 ressort à la somme de 18.900 euros en principal.

Par jugement en date du 03 octobre 2024, le tribunal des affaires économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société VIT et désigné la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU] aux fonctions de liquidateur.

Par courrier en date du 17 octobre 2024, le liquidateur a informé le Cabinet GERLOGE, gestionnaire des bailleurs, de ce qu’il procédait à la résiliation judiciaire du bail consenti à son administrée.

Après avoir procédé à une déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société VIT par courrier de leur conseil en date du 07 novembre 2024, l’indivision, [K] « représentée par » Mme, [O], [K], de Mme, [S], [K] épouse, [N], de Mme, [J], [W] épouse, [K], de Mme, [X], [K] épouse, [V], de Mme, [C], [K] épouse, [T], de Mme, [D], [K] épouse, [Z], de Mme, [R], [N] épouse, [AS], de Mme, [A], [N] épouse, [L] -, [RB], de M., [Y], [N] et de, [UZ], [N], et « représentée par la société GERLOGE » a assigné en intervention forcée la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU] en sa qualité de liquidateur de la société VIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte 09 avril 2025.

Par exploit en date du 17 novembre 2025, délivré sur et aux fins des assignations introductives d’instance en dates des 06 juillet 2022 et 09 avril 2025, Mme, [O], [K], de Mme, [S], [K] épouse, [N], Mme, [J], [W] épouse, [K], Mme, [X], [K], Mme, [C], [K] épouse, [T], Mme, [D], [K] épouse, [Z], Mme, [R], [N] épouse, [AS], Mme, [A], [N] épouse, [L] -, [RB], Mme, [ZZ], [AS] épouse, [JO], Mme, [MR], [AS], Mme, [XQ], [AS], Mme, [HF], [N] épouse, [LZ], Mme, [CG], [V], Mme, [XT], [Z], [K], mineure représentée par Mme, [D], [K] épouse, [Z], Mme, [UH], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], Mme, [DK], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], M., [Y], [N],, [UZ], [N], M., [NX], [N], M., [RD], [N], M., [VL], [N], M., [YT], [L] –, [RB], M., [HN], [V] et M., [WI], [V], ès qualités de coindivisaires, représentés par le Cabinet GERLOGE (ci-après les bailleurs) ont fait assigner la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU] ès qualités de liquidateur de la société VIT, aux fins essentiellement de se voir déclarés recevables et bien fondés en leurs demandes et, par conséquent, voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 14 octobre 2018 à la somme de 21.600 euros par an en principal.

Aux termes de leur dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 21 novembre 2025 par la SELARL MONTRAVERS –, [MU] ès qualités de liquidateur de la société VIT, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux, de :

JUGER recevables et bien fondés en leurs demandes :

• Mademoiselle, [O], [D], [P], [K], domiciliée, [Adresse 1] Née le 5 décembre 1926 à, [Localité 15], décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [S], [B], [Q], [K] épouse, [N], domiciliée, [Adresse 3] Née le 7 décembre 1931 à, [Localité 15],

• Madame, [J], [K] née, [W], domiciliée, [Adresse 3] Née le 22 novembre 1945 à, [Localité 16] (IRAQ),

• Madame, [X], [K], domiciliée, [Adresse 3] Née le 05 juin 1972 à, [Localité 6] (LIBAN), es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [C], [I], [K] épouse, [T], domiciliée, [Adresse 5] Née le 18 Mars 1979 à, [Localité 17], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [D], [F], [K] épouse, [Z], domiciliée, [Adresse 3] Née le 6 juillet 1977 à, [Localité 17], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Monsieur, [Y], [E], [H], [N], domicilié, [Adresse 7] Né le 29 juin 1956 à, [Localité 8], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [R], [BR], [P], [N] épouse, [AS], domiciliée, [Adresse 8] Née le 25 septembre 1957 à, [Localité 8], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Monsieur, [UZ], [VW], [N], domiciliée, [Adresse 9] Né le 13 juillet 1960 à, [Localité 18], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [A], [M], [G], [N] épouse, [L] -, [RB], domiciliée, [Adresse 2] Née le 01 octobre 1964 à, [Localité 19], es qualité d’héritière de Mademoiselle, [O], [D], [P], [K] décédée le 8 avril 2024,

• Madame, [ZZ], [A], [AD], [AS] épouse, [JO], domiciliée à, [Adresse 10] Née à, [Localité 20], le 11 mai 1985,

• Madame, [MR], [A], [AX], [AS], domiciliée à, [Adresse 11] Née à, [Localité 20], le 30 décembre 1986,

• Mademoiselle, [XQ], [EG], [ZC], [AS], domiciliée à, [Adresse 3] Née à, [Localité 21], le 10 juin 1990,

• Madame, [HF], [WH], [A], [N] épouse, [LZ], domiciliée, [Adresse 12] , New Jersey, USA, née le 19 septembre 1988,

• Monsieur, [NX], [WZ], [CS], [N], domicilié à, [Adresse 13] Né à, [Localité 19], le 08 décembre 1990,

• Monsieur, [RD], [WZ], [FV], [N], domicilié à, [Adresse 9], Né à, [Localité 19], le 05 avril 1993,

• Monsieur, [VL], [WZ], [DG], [N], domicilié à, [Adresse 14] Né à, [Localité 5], le 11 septembre 1995,

• Monsieur, [YT], [RK], [GF], [L],-[RB], domicilié à, [Adresse 2] Né à, [Localité 22], le 22 janvier 2002,

• Monsieur, [HN], [YS], [RK], [V], domicilié à, [Adresse 3] Né à, [Localité 23], le 07 juillet 1999,

• Monsieur, [WI], [E], [V], domicilié à, [Adresse 3] Né à, [Localité 20], le 04 mars 2001,

• Madame, [CG], [QJ], [BW], [V], domiciliée à, [Adresse 3] Née à, [Localité 20], le 01 janvier 2005,

• Mademoiselle, [XT], [HL], [YI], [Z]-,-[K], domicilié à, [Adresse 3] Née à, [Localité 24], le 20 novembre 2009, Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [D], [F], [K], domiciliée, [Adresse 3], en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

• Mademoiselle, [EL], [DX], [XC], [Z], [K], domiciliée à, [Adresse 3] Née à, [Localité 20], le 30 avril 2012, Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [D], [F], [K], domiciliée, [Adresse 3] en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

• Mademoiselle, [UH], [QX], [KJ], [T], [K], domiciliée à, [Adresse 5], Née à, [Localité 20], le 20 janvier 2010, Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [C], [I], [K], demeurant à, [Adresse 5], en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

• Mademoiselle, [DK], [JQ], [ZF], [T], [K], domicilié a à, [Adresse 5] Née à, [Localité 20], le 30 mars 2012, Mineure, dont la représentation est assurée par Madame, [C], [I], [K], demeurant à, [Adresse 5], en sa qualité de parent et administrateur légal, exerçant l’autorité parentale,

FIXER le prix du bail renouvelé au 14 octobre 2018 à 21.600 € par an en principal, hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

JUGER que le loyer fixé portera de plein droit intérêts au taux légal à compter de la date de prise d’effet du renouvellement, conformément aux dispositions de l’ancien article 1155 du Code Civil,

JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an, porteront eux-mêmes intérêts, conformément aux dispositions de l’ancien article 1154 du Code civil,

ORDONNER le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

ORDONNER l’exécution provisoire sans constitution de garantie,

CONDAMNER la Société VERY IMPORTANT TRAINING représentée par la SELARL

MONTRAVERS, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU], au paiement d’une somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SELARL MONTRAVERS –, [MU], ès qualités de liquidateur de la société VIT, assigné par acte remis à une personne qui s’est déclarée habilitée à le recevoir, et à laquelle le commissaire de justice indique avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer au dernier mémoire précité des bailleurs pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 janvier 2025 et mise en délibéré au 11 mars 2026, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que la demande tendant à voir « juger bien fondés » ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert, mais constitue en réalité une simple redite des moyens invoqués, et un chef de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur laquelle il n’y a donc pas lieu de statuer.

I- Sur la recevabilité des demandes des bailleurs

Aux termes de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue par :

— la majorité d’une partie ;

— la cessation de fonctions de l’avocat lorsque la représentation est obligatoire ;

— l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

Aux termes de l’article L622-21 I du code de commerce, le jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

L’article L622-22 alinéa 1 du même code dispose que, sous réserve des dispositions de l’article L625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En vertu de l’article L641-3 du même code, le jugement qui ouvre la liquidation judiciaire a les mêmes effets que ceux qui sont prévus en cas de sauvegarde par les premier et troisième alinéas du I et par le III de l’article L622-7, par les articles L622-21 et L622-22, par la première phrase de l’article L622-28 et par l’article L622-30.

Par ailleurs, selon l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du même code dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code ajoute que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il est établi que par jugement en date du 03 octobre 2024, le tribunal des affaires économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société VIT et désigné la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU] aux fonctions de liquidateur.

Les bailleurs établissent avoir procédé à une déclaration de créance au passif de la liquidation judiciaire de la société VIT par courrier de leur conseil en date du 07 novembre 2024, avant d’attraire à la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU], ès qualité de liquidateur.

Leurs demabdes sont donc recevables à l’égard de la SELARL MONTRAVERS –, [MU] ès qualités.

II- Sur les interventions volontaires

L’article 370 du code de procédure civile dispose qu’à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est interrompue par :

— le décès d’une partie dans les cas où l’action est transmissible ;

— la cessation de fonctions du représentant légal d’un mineur et de la personne chargée de la protection juridique d’un majeur ;

— le recouvrement ou la perte par une partie de la capacité d’ester en justice.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

L’article 329 du même code ajoute que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Selon l’article 330 du même code l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il n’a pas été justifié du décès de feue Mme, [O], [K] en date du 08 avril 2024, ni de sa dévolution successorale et ou des donations explicitant l’intervention volontaire à la procédure de Mme, [ZZ], [AS] épouse, [JO], Mme, [MR], [AS], Mme, [XQ], [AS], Mme, [HF], [N] épouse, [LZ], Mme, [CG], [V], Mme, [XT], [Z], [K], mineure représentée par Mme, [D], [K] épouse, [Z], Mme, [UH], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], Mme, [DK], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], M., [NX], [N], M., [RD], [N], M., [VL], [N], M., [YT], [L] –, [RB], M., [HN], [V] et M., [WI], [V], ès qualités de coindivisaires, des demandeurs qui ont initié l’instance.

Malgré la demande du juge des loyers tendant à la transmissions des justificatifs en date du 25 février 2026, le conseil des demandeurs ne les a pas adressés en cours de délibéré.

Aussi, il convient non pas de les déclarer recevables, mais simplement de prendre acte de leur intervention volontaire à la procédure, en qualité d’indivisaires, étant précisé que Mme, [O], [K], décédée, ne peut plus apparaître comme partie à l’instance.

III- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de ces dispositions d’ordre public, il n’entre pas dans les attributions du juge des loyers commerciaux de condamner l’une des parties au paiement des intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, capitalisés.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

De surcroît, une telle prétention se heurte aux dispositions de l’article L622-21 du code de commerce précité.

La demande de paiement des intérêts au taux légal dus sur les loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé au 14 octobre 2018, capitalisés, sera donc déclarée irrecevable.

IV- Sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 14 octobre 2018

Les bailleurs sollicitent que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à somme de 21.600 euros, correspondant selon eux à la valeur locative des locaux, applicable dès lors qu’ils ont été loués à usage de bureaux. Ils souscrivent à la surface locative de 54 m² retenue par l’expert judiciaire, mais contestent le prix unitaire de 350 euros/m²/an proposé considérant qu’eu égard au caractère adapté des locaux, à la qualité de leur emplacement et aux clauses et conditions du bail, il y a lieu d’appliquer un prix unitaire de 400 euros/m²/an.

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 les caractéristiques du local considéré ;

2 la destination des lieux ;

3 les obligations respectives des parties ;

4 les facteurs locaux de commercialité ;

5 les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Selon l’article L145-36 du même code, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R145-7 sont en ce cas applicables.

L’article R145-6 du code du même code précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code ajoute que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail à usage de bureaux, de sorte que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Il résulte des éléments du dossier que les locaux loués dépendent d’un immeuble situé au, [Adresse 7], située dans la partie sud du, [Localité 7], bien desservie par la route et les transports en commun, dont l’environnement est principalement tertiaire avec des commerces en pied d’immeuble, majoritairement à destination de restauration. Ils dépendent d‘un ensemble immobilier traversant entre la, [Adresse 16] et la, [Adresse 17] organisé autour de deux cours centrales en forme de « 8 », à usage mixte (commerces, bureaux, résidentiel). Situés au rez-de-chaussée, les locaux , non traversants, sont accessibles depuis l’une des cours intérieures de l’immeuble, sont éclairés par cinq fenêtres en façade et composés d’une entrée par le hall du bâtiment C, d’un coin kitchenette et sanitaires et de trois bureaux, dont un seul en premier jour sur la cour, les autres étant éclairés par une cloison vitrée depuis le couloir les desservant (fenêtres simple vitrage équipées de volets électriques roulants, sol PVC, murs peints et plafonds libres), équipés de convecteurs électriques.

Dans le cadre de la méthode par comparaison prévue par l’article R145-7 du code de commerce, l’expert judiciaire a procédé à l’analyse de cinquante-quatre références issues de nouvelles locations (de 250 euros/m²/an au mois de juin 2015 à 530 euros/m²/an en septembre 2018), trois issues de renouvellements amiables relatives à des surfaces entre 141 m² et 181 m² (respectivement 452 euros/m²/an en janvier 2016, 329 euros/m²/an en juillet 2016 et 590 euros/m²/an en avril 2018), et une issue d’un renouvellement judiciaire (Renouvellement au 1er juin 2027 au prix unitaire de 400 euros/m²/an pour une surface de 43 m² pour des locaux au sixième étage).

Les bailleurs revendiquent un prix unitaire de 400 euros/m²/an.

Mais, il convient de tenir compte du fait que l’expert judiciaire a relevé que les locaux expertisés ne donnent pas sur la rue, qu’ils sont en rez-de-chaussée surélevé, présentent des problèmes de remontées capillaires induisant une humidité dans les murs, que les équipements et prestations sont datés. En outre, le fait que les bureaux soient en enfilade constituent un inconvénient supplémentaire.

Aussi, étant rappelé que la valeur locative ne correspond pas à la moyenne des références, et qu’il est d’usage d’écarter les références extrêmes, le prix unitaire de 350 euros/m²/an proposé par l’expert judiciaire, qui tient compte de la qualité de l’emplacement et des caractéristiques des locaux, sera retenu.

Par conséquent, en l’absence de clauses exorbitantes du droit commun stipulées au bai, le loyer annuel du bail renouvelé au 14 octobre 2018 sera fixé à la somme de 18.900 euros (54 m² X 350 euros/m²/an) hors charges et hors taxes.

V- Sur les demandes relatives aux intérêts au taux légal et à leur capitalisation

Les bailleurs sollicitent de voir ordonner que le différentiel résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé produise intérêts au taux légal, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Par ailleurs, il est de droit que, lorsque le bailleur a introduit l’instance en fixation du loyer du bail renouvelé, le point de départ des intérêts est l’assignation.

C’est pourquoi, il convient d’ordonner que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant du loyer de base du bail renouvelé fixé judiciairement courront à compter du 06 juillet 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance, et qu’ils seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière.

VI- Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, chacune des parties succombant partiellement en leurs prétentions, leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PREND ACTE du décès de Mme, [O], [K] en date du 08 avril 2024,

DONNE ACTE de leur intervention volontaire à l’instance, ès qualités de propriétaires indivis des locaux sis, [Adresse 7] à, [Localité 7] à:

— Mme, [ZZ], [AS] épouse, [JO],

— Mme, [MR], [AS], Mme, [XQ], [AS],

— Mme, [HF], [N] épouse, [LZ],

— Mme, [CG], [V],

— Mme, [XT], [Z], [K], mineure représentée par Mme, [D], [K] épouse, [Z],

— Mme, [UH], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T],

— Mme, [DK], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T],

— M., [NX], [N],

— M., [RD], [N],

— M., [VL], [N],

— M., [YT], [L] –, [RB],

— M., [HN], [V],

— M., [WI], [V],

DECLARE les bailleurs recevables en leurs demandes à l’égard de la société VERY IMPORTANT TRAINING représentée par son liquidateur la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU],

SE DECLARE incompétent pour statuer sur les demandes de condamnation au paiement des intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire loyer du bail renouvelé, capitalisés,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé au 14 octobre 2018 entre Mme, [S], [K] épouse, [N], Mme, [J], [W] épouse, [K], Mme, [X], [K], Mme, [C], [K] épouse, [T], Mme, [D], [K] épouse, [Z], Mme, [R], [N] épouse, [AS], Mme, [A], [N] épouse, [L] -, [RB], Mme, [ZZ], [AS] épouse, [JO], Mme, [MR], [AS], Mme, [XQ], [AS], Mme, [HF], [N] épouse, [LZ], Mme, [CG], [V], Mme, [XT], [Z], [K], mineure représentée par Mme, [D], [K] épouse, [Z], Mme, [UH], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], Mme, [DK], [T], [K], mineure représentée par Mme, [C], [K] épouse, [T], M., [Y], [N],, [UZ], [N], M., [NX], [N], M., [RD], [N], M., [VL], [N], M., [YT], [L] –, [RB], M., [HN], [V] et M., [WI], [V], et la société VERY IMPORTANT TRAINING représentée par son liquidateur la SELARL MONTRAVERS –, [MU], prise en la personne de Maître, [VT], [MU], au titre des locaux situés, [Adresse 7] à, [Localité 7], à la valeur locative, à la somme de 18.900 euros hors taxes et hors charges,

ORDONNE que les intérêts au taux légal courront, sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judicaire du loyer de base du bail renouvelé, à compter du juillet 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal échus pour une année entière,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et Jugé à Paris le 26 Mars 2026.

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES