TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03605 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBJDO

N° MINUTE : 25/00732

JUGEMENT

DU 22 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [X] [U], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [M] [F] [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 27 Octobre 2025

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier lors des débats et de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier lors du prononcé.

CE à la SODEGIS

CCC à [M] [S]

Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 21 juin 2023, la Société de Développement et de Gestion d’Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [S] [M] [F] [Z] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 632,72 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 24 avril 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 07 août 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [S] [M] [F] [Z] d’avoir régulariser sa situation ;

En conséquence,

PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [S] [M] [F] [Z] occupante sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;

CONDAMNER Mme [S] [M] [F] [Z] au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2025 à la somme de 3 396,68 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 31 septembre 2023, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement ;

FIXER l’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 750,26 euros par mois, révisable annuellement ;

CONDAMNER Mme [S] [M] [F] [Z] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 octobre 2025 lors de laquelle la SODEGIS a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 5 106,60 euros. Elle s’est en outre opposée à l’octroi de tous délais, indiquant que le dernier paiement du loyer a été effectué en février 2025.

Mme [S] [M] [F] [Z] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle expose que ses difficultés financières ont pour origine des problèmes d’ordre familial.

Elle déclare percevoir la somme mensuelle de 630 euros au titre des prestations sociales, déduction faite d’une retenue de 211 euros opérée par la Caf (précisant qu’il reste deux ou trois mensualités à rembourser). Elle dit en outre avoir deux enfants à charge.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 28 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 4] par voie dématérialisée le 08 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 août 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l’article 24 I de la même loi, dans sa version en vigueur le 28 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 22 Décembre 2025

En l’espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 21 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 944,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 juin 2024.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF ET DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que Mme [S] [M] [F] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (300,10 euros), la somme de 4 806,50 euros à la date du 23 octobre 2025 (date d’arrêté des comptes) ; cette somme incluant l’arriéré locatif arrêté au 05 juin 2024, date de la résiliation du bail, et l’indemnité d’occupation due depuis cette date en contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et en compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 05 juin 2024, Mme [S] [M] [F] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle – égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié – soit 750,26 euros, payable donc à compter du 24 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l’Insee.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et faute d’éléments justificatifs sur la situation personnelle et financière exposée à l’audience, la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée.

En conséquence, l’expulsion de Mme [S] [M] [F] [Z] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [S] [M] [F] [Z], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable la demande en résiliation de bail présentée par la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juin 2023 entre la SODEGIS, dûment représentée par son représentant au bail, et Mme [S] [M] [F] [Z] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 05 juin 2024 ;

— DEBOUTE Mme [S] [M] [F] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

— ORDONNE en conséquence à Mme [S] [M] [F] [Z] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour Mme [S] [M] [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SODEGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le sort des meubles restant dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Mme [S] [M] [F] [Z] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, la somme de 4 806,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 07 août 2025 ;

— CONDAMNE Mme [S] [M] [F] [Z] à payer à la SODEGIS, dûment représentée par son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 24 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, soit 750,26 euros, cette indemnité étant révisable selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat au bail ;

— REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [S] [M] [F] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe le 22 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Pauline SUZANNE, magistrat exerçant à titre temporaire délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, et le greffier.

Le juge, Le greffier,