TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 23/01877 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WY3A

JUGEMENT DU 24 FEVRIER 2025

DEMANDEUR :

M. [B] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

Mme [Z] [F]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de LILLE

Mme [J] [I]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la clôture différée au 30 Juin 2024.

A l’audience publique du 02 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 Février 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 24 Février 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 15 mars 2021, M. [B] [S] a fait l’acquisition auprès de Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] pour un prix de 119.000 euros.

Dans l’acte de vente, les venderesses déclaraient que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du code de la santé publique et que ce raccordement était indirect.

Soutenant que le bien n’était raccordé à aucun réseau d’assainissement, M. [B] [S] s’est rapproché des venderesses pour obtenir indemnisation.

En l’absence de solution amiable, suivant exploit délivré les 6 et 10 janvier 2023, M. [B] [S] a fait assigner Mme [Z] [F] et Mme [J] [I] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’obligation de délivrance.

Les parties ont fait notifier leurs dernières écritures par voie électronique le 4 juin 2024 pour M. [B] [S] et le 1er février 2024 pour Mme [Z] [F] et Mme [J] [I].

La clôture des débats est intervenue le 30 juin 2024, et l’affaire fixée à l’audience du 2 décembre 2024.

* * * *

Aux termes de ses dernières écritures, M. [B] [S] demande au tribunal de :

Vu les articles 1604 et 1615 du code civil,

Vu l’article 1137 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

juger que Mmes [Z] [F] et de [J] [I] engagent leur responsabilité à son égard,condamner solidairement Mmes [Z] [F] et [J] [I] au paiement des sommes suivantes :* 17.474.80 € au titre du préjudice matériel,

* 5.000 € au titre du préjudice de jouissance,

* 5.000 € au titre du préjudice moral,

débouter Mmes [Z] [F] et de [J] [I] de l’ensemble de leurs demandes,prononcer l’exécution provisoire de droit,condamner solidairement Mmes [Z] [F] et de [J] [I] au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner solidairement Mmes [Z] [F] et de [J] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures, Mme [Z] [F] et Mme [J] [I] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1137, 1231-1, 1604 et 1615 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

débouter M. [B] [S] de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

débouter M. [B] [S] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 3.472,55 € au titre de cuvelage sans lien avec le fondement de son action,condamner M. [B] [S] à leur verser la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner M. [B] [S] aux frais et dépens de l’instance,écarter l’exécution provisoire.

Pour l’exposé des moyens des parties, il sera fait application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et procédé au visa des dernières conclusions précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal relève que M. [B] [S] fonde ses demandes d’indemnisation à la fois sur l’obligation de délivrance conforme des articles 1604 et 1615 du code civil et sur le dol prévu à l’article 1137 du même code, sans invoquer l’un des fondements à titre principal et l’autre à titre subsidiaire. Le tribunal entend donc répondre en premier lieu sur l’obligation de délivrance conforme et le cas échéant sur le dol.

Sur le défaut de délivrance conforme

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme aux prescriptions contractuelles et cela quand bien même il n’aurait pas lui-même connu le défaut de conformité au moment de la vente. Si tel n’est pas le cas, l’acquéreur est en droit de solliciter la résolution de la vente et l’allocation de dommages intérêts, sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice.

Sur l’existence d’une non conformité

En l’espèce, l’acte de vente du 15 mars 2021 dispose, en page 16, dans le paragraphe assainissement que :

« Le VENDEUR déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L1331-1 du Code de la santé publique. Le raccordement est indirect ».

Il en ressort que Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] ont vendu une maison raccordée, de manière indirecte, au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques.

Il appartient à M. [B] [S], qui prétend que tel n’était pas le cas, d’en apporter la preuve.

Pour répondre à l’argumentaire des défenderesses sur l’administration de la preuve, il convient de rappeler que la preuve d’un fait juridique est libre et peut être apportée par tout moyen et non uniquement par le biais d’une expertise judiciaire comme elles l’affirment. Le tribunal apprécie souverainement la valeur probante des différentes pièces qui sont versées aux débats.

M. [B] [S] verse aux débats en premier lieu un constat d’huissier réalisé le 20 août 2021 par Me [D] [N] (pièce 2). Il en ressort que ce dernier a voulu se rendre à la cave par une trappe située sous l’escalier. Il s’est aperçu que la cave était inondée d’environ 50 cm d’eau qualifiée de « saumâtre » sur toute sa surface et qu’il était impossible de s’y rendre sans un équipement étanche dont il ne disposait pas.

Il a néanmoins constaté, sur un mur, des traces d’écoulements via une ouverture. Au rez-de-chaussée, l’huissier a constaté l’existence d’un siphon d’évacuation au sujet duquel M. [B] [S] a déclaré que l’eau de ce siphon venait se jeter dans la cave par l’ouverture constatée.

Il est exact que ce constat d’huissier ne permet pas, à lui seul, d’apporter la preuve de l’absence de raccordement au tout-à-l’égout. Il permet toutefois de constater la présence d’eau en grande quantité dans la cave qui peut difficilement s’expliquer, comme l’affirment la défenderesse, par des remontées d’eau de la nappe phréatique alors que d’une part ce constat a été fin en plein été, sans qu’il ne soit fait état d’une pluviométrie importante à cette période, et que d’autre part l’eau a été qualifiée de « saumâtre » par l’huissier, ce qui laisse entendre qu’il s’agissait bien d’eaux usées et non d’eaux de pluie.

Après avoir fait dresser ce constat, M. [B] [S] a fait appel à la SARL I. Bat. Dans une attestation du 21 février 2022, cette société indique être intervenue pour la création d’un assainissement pour l’évacuation des eaux usées au [Adresse 3] à [Localité 8] car « le bien immobilier en été complètement dépourvu » et « la cave était devenue une fosse septique » (pièce 7). Les défenderesses contestent la valeur probante de cette attestation au motif que la signature y figurant n’est pas celle du gérant de la société telle qu’elle figure sur les statuts de la société. Si ce constat est exact, il ne suffit pas à écarter cette attestation laquelle a pu être rédigée par une autre personne que son gérant. En tout état de cause, cette attestation est corroborée par la facture des travaux réalisés par la SARL I. Bat, facture datée du 10 octobre 2021 laquelle mentionne bien la fourniture et la pose d’un branchement tout-à-l’égout intérieur eaux usées ainsi que la fourniture et pose d’un branchement tout-à-l’égout extérieur eaux usées de l’entrée jusqu’à l’allée principale et de l’allée principale jusqu’au trottoir (pièce 11).

Les éléments émanant de la SARL I. Bat sont de toute évidence confirmés par les services de la MEL eux-mêmes (pièce 17). En effet, à la demande de M. [B] [S], une enquête a été réalisée par les services de la MEL le 28 juillet 2021, enquête de laquelle il ressort que l’habitation n’est pas conforme à la réglementation en vigueur dès lors que, notamment, il n’existe pas de raccordement de l’ensemble des eaux usées de l’habitation au branchement public « eaux usées » ni de raccordement de l’ensemble des eaux pluviales de l’habitation au branchement public « eaux pluviales ». En réponse à une demande du conseil de M. [B] [S], dans un mail du 29 mai 2024, le représentant de la MEL a bien précisé : « je vous confirme que l’enquête réalisée en 2021 n’a pas permis de définir le rejet des eaux usées en domaine public de l’habitation. Conclusion de l’enquête : habitation non conforme aux critères de conformité du règlement d’assainissement ». Étonnamment, les défenderesses, qui critiquent la valeur probante de l’ensemble des pièces versées par le demandeur, n’ont fait aucune observation sur cette enquête, laquelle émane d’un établissement public qui ne peut être soupçonné de parti pris pour le demandeur.

Cette enquête de la MEL ne fait que confirmer les autres éléments de preuve rapportés par le demandeur quant à l’absence de tout raccordement au tout-à-l’égout de l’habitation.

Pour le confirmer davantage, M. [B] [S] verse également aux débats deux attestations de son voisin direct du n°23, M. [P] [Y], qui indique avoir déjà eu une conversation informelle avec la précédente propriétaire sur l’absence de tout-à-l’égout et sur l’utilisation d’une pompe de relevage et avoir eu la visite d’agents immobiliers dans son jardin, lors de la mise en vente de la maison, à la recherche d’un regard afin de trouver le tout-à-l’égout reliant le n°25, qu’ils n’ont pas trouvé (pièces 8 et 12).

Il produit également une attestation de Mme [T] [U] et une attestation de M. [M] [X] lesquels indiquent l’avoir aidé, à plusieurs reprises, à évacuer l’eau usagée se trouvant dans la cave avant la réalisation des travaux (pièces 14 et 15). Enfin, il produit une attestation de son frère, M. [O] [S], artisan en plomberie, chauffage, sanitaire, lequel confirme l’absence de raccordement au tout-à-l’égout et le rejet des eaux usées dans la cave (pièce 16).

Il ressort ainsi clairement des pièces produites par le demandeur que, contrairement à ce qui a été affirmé dans l’acte de vente, le bien acquis n’était pas raccordé, même de manière indirecte, au réseau d’assainissement collectif, ce qui caractérise un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Il importe peu, comme le font valoir les défenderesses, que les précédents actes de vente et donation aient eux mêmes stipulé l’existence d’un tel raccordement, s’agissant uniquement de propos déclaratifs ou encore qu’elles aient réglé la redevance pour la collecte et/ou le traitement des eaux usées alors qu’il résulte clairement de l’enquête de la MEL que l’habitation n’était pas reliée à l’assainissement collectif.

Quant aux attestations des proches des défenderesses, à savoir le père et la soeur de Mme [Z] [F], selon lesquelles ils n’ont jamais constaté le moindre souci d’assainissement, le tribunal estime qu’elles sont largement sujettes à caution eu égard aux éléments rapportés par le demandeur et qu’elles n’ont dès lors aucune valeur probante, ce d’autant que, contrairement à ce qu’elle affirme, Mme [Z] [F] a bien accepté, lors des échanges amiables avec M. [B] [S], de prendre en charge la moitié des travaux de mise aux normes, sans nullement contester l’absence de raccordement au tout-à-l’égout, précisant seulement qu’elle avait l’intention d’agir contre l’agence immobilière qu’elle tenait pour responsable des difficultés rencontrées par son acquéreur (pièce 3).

La non conformité du bien étant établie, il convient de retenir la responsabilité contractuelle de Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] sur le fondement de l’article 1604 du code civil, sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à la question du dol.

Sur les dommages et intérêts

M. [B] [S] réclame les sommes suivantes :

12.486,10 euros au titre des frais de raccordement au tout-à-l’égout1.262,04 euros au titre des frais d’emprunt3.472,55 euros au titre des travaux de cuvelage de la cave254,11 euros au titre des frais d’emprunt5.000 euros au titre du préjudice de jouissance5.000 euros au titre du préjudice moral.

S’agissant des frais de raccordement au tout-à-l’égout, dès lors qu’il a été démontré que le bien n’était pas raccordé à l’assainissement collectif alors qu’il a été vendu comme tel, la facture du 10 octobre 2021 d’un montant de 12.486,10 euros est bien due par les venderesses.

S’agissant des frais d’emprunt, M. [B] [S] n’explique pas ses demandes et en quoi le manquement des venderesses à leur obligation de délivrance conforme serait à l’origine de frais bancaires. Les demandes à ce titre seront dès lors rejetées.

S’agissant de la demande de cuvelage de la cave, si le demandeur justifie avoir fait procéder, en décembre 2022, au cuvelage de la cave, il ne démontre pas, comme il le soutient, que l’inondation constante de la cave lui aurait fait perdre toute étanchéité et qu’en conséquence ces frais seraient imputables au manquement des venderesses à leur obligation de délivrance conforme.

S’agissant du préjudice de jouissance, il convient de prendre en considération le fait que la maison acquise par M. [B] [S] n’était pas raccordée à l’assainissement collectif et que la cave était, de ce fait, régulièrement inondée d’eaux usées, ce qui a nécessité divers pompages, comme en attestent deux de ses amis (pièces 14 et 15). En outre, il a dû subir des travaux destinés à rendre le bien conforme en septembre 2021. Il a donc subi, pendant près de six mois un préjudice de jouissance qui sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

S’agissant enfin du préjudice moral, il peut aisément être admis que la découverte de l’absence de raccordement à l’assainissement collectif a causé à M. [B] [S] un préjudice moral et il est indifférent à cet égard qu’après négociations, le prix de vente ait été diminué de 10.000 euros. En outre, il doit être tenu compte du fait qu’il a été fait croire à M. [B] [A] par Mme [Z] [F] qu’au moins la moitié des travaux serait prise en charge par elle comme elle s’y était engagée, ce qui n’a finalement pas été le cas et l’a contraint à agir en justice. Son préjudice moral sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Conformément à l’acte de vente (page 3), Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] seront tenues solidairement au paiement de ces sommes.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, en vigueur depuis le 1er janvier 2020 dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il n’y a lieu ni d’ordonner l’exécution provisoire, laquelle assortit le jugement par l’effet de ce décret, ni de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du Code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”.

Succombant en l’instance, Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] seront condamnées solidairement aux dépens, ce qui entraîne rejet de leur demande au titre des frais irrépétibles.

L’équité commande également de les condamner à verser à M. [B] [S] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne solidairement Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] à payer à M. [B] [S] les sommes suivantes :

12.486,10 euros au titre des frais de raccordement à l’assainissement collectif2.000 euros au titre du préjudice de jouissance2.000 euros au titre du préjudice moral

Déboute M. [B] [S] de ses autres demandes indemnitaires,

Condamne solidairement Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] aux dépens,

Condamne solidairement Mme [Z] [F] et de Mme [J] [I] à payer à M. [B] [S] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le greffier, Le président,