TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00166 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFVI

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. QUALITY STREET

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BULILLE FDP

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 25 Mars 2025

ORDONNANCE du 29 Avril 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Le 31 mai 2022, la S.C.I. Chadace a mis à bail au profit de la S.A.S. Quality Street des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 9] [Localité 6] (Nord) pour un loyer annuel de 9 641,28 euros prenant effet au 1erjanvier 2022. Par avenant du 31 mai 2022, la S.C.I. Bulille FDP s’est substituée au bailleur initial.

A raison d’importants travaux à réaliser, notamment sur la structure de planchers et plafonds, la S.A.S. Quality Street a été invitée à libérer les locaux dont la durée de réalisation était annoncée pour une période de six semaines du 1eroctobre 2023 au 15 novembre 2023. Les travaux n’étant pas achevés, l’indisponibilité des locaux s’est poursuivie.

Les 8 janvier 2024 et 10 juin 2024, la S.A.S. Quality Street a fait réaliser par un commissaire de justice deux procès-verbal de constats présentant les locaux comme inexploitables.

Considérant que la S.C.I. Bulille FDP manque a son obligation de délivrance, par acte délivré à sa demande le 29 janvier 2025, la S.A.S. Quality Street a fait assigner la S.C.I. Bulille FDP devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé notamment aux fins de :

— constat de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance,

— condamnation du bailleur à exécuter cette obligation dans un délai de 30 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— suspension du paiement des loyers pendant la période durant laquelle les locaux sont inexploitables,

— condamnation du bailleur à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamnation du bailleur aux dépens.

La S.C.I. Bulille FDP a constitué avocat.

Après avoir été appelée la première fois à l’audience du 11 mars 2025, l’affaire a été renvoyée une fois à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 25 mars 2025.

Représentée, la S.A.S. Quality Street soutient les demandes détaillées dans ses dernières conclusions déposées à l’audience, identiques à celles figurant déjà au dispositif de son assignation.

Conformément à ses écritures déposées à l’audience, la S.C.I. Bulille FDP demande notamment :

à titre principal, le débouté de la demanderesse de ses demandes,

à titre subsidiaire, le débouté de la demanderesse de sa demande de condamnation sous astreinte,

à titre très subsidiaire, minorer le montant de l’astreinte à dix euros par jour à raison de l’absence de maîtrise dont elle dispose sur le calendrier des travaux de consolidation à effectuer sur le mur mitoyen aux immeubles situés aux [Adresse 7] et n°[Adresse 3] à [Localité 6],

en tout état de cause :

— constater la résiliation du bail en vertu de l’article B-23 du bail et en vertu de l’article 1722 du code civil,

— condamner la demanderesse à lui verser 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il y est renvoyé pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments soulevés.

A l’issue du débat, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonction à honorer l’obligation de délivrance

La S.A.S. Quality Street invoque un manquement prolongé de la S.C.I. Bulille FDP à son obligation de délivrance la privant de la possibilité d’exploiter les locaux visés au bail. Elle conteste que les difficultés rencontrées concernant la structure du bâtiment où se trouvent les locaux en cause soient de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. Elle rappelle que les dépenses relatives aux grosses réparations ainsi que les honoraires liés à leur réalisation ne peuvent être imputés au locataire.

La S.C.I. Bulille FDP soutient avoir découvert depuis l’acquisition des locaux en cause des problèmes de structures, notamment lié à « l’état catastrophique du mur mitoyen du local donné à bail avec un risque conséquent d’éboulement (présence de fissures, absence de brique) ». Elle affirme que la S.C.I. Chadace ne l’avait pas informée de difficultés. Elle ajoute qu’elle ignorait qu’un plan de démolitions intégrant l’immeuble voisin et que la société Chadace n’avait pas donné suite aux invitations de l’expert judiciaire commis au titre d’un référé préventif sur les avoisinants.

La S.C.I. Bulille FDP conteste tout manque de diligence pour faire face aux difficultés structurelles découvertes depuis son achat.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée,

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause dédiée et explicite du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté mais ne peut, par ce biais, à raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative sont, sauf stipulation expresse et contraire du bail, à la charge du propriétaire.

L’article 1721 du code civil indique qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’obligation de délivrance n’ayant aucun caractère personnel, le juge peut ordonner son exécution par la force publique.

En l’espèce, la S.C.I. Bulille FDP ne fournit ni l’acte de vente de l’immeuble en cause de sorte que ses affirmations sur les informations qui auraient été portées ou non à sa connaissance par la S.C.I. Chadace sont dépourvues de portée dans les débats soumis au juge des référés. Aucun compromis de vente n’est communiqué.

La vraisemblance d’une impossibilité absolue ou définitive d’user des locaux visés au bail commercial en cause conformément à leur destination n’est pas étayée. Il en est de même de l’existence d’une cause extérieure ou de la force majeure.

En revanche, il est manifeste que c’est à la demande du bailleur que la S.A.S. Quality Street a libéré les locaux en cause dans le but de permettre la réalisation de travaux de structure, sa réintégration étant alors annoncée comme possible dans un délai de six semaines expiré depuis le 15 novembre 2023. A plusieurs reprises en effet, la S.C.I. Bulille FDP a informé le preneur de diverses contrariétés repoussant l’issue des travaux nécessaires.

A l’égard de la S.A.S. Quality Street, la S.C.I. Bulille FDP est tenue, sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse y faire obstacle, à la fois d’une obligation de délivrance et d’une obligation de garantie du preneur pour les vices ou défauts de la chose louée pour la perte causée lorsqu’ils empêchent l’usage des locaux par le preneur. Le caractère inexploitable des locaux est documenté par les constats produits par la demanderesse.

Il est manifeste que l’inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur est en l’espèce de nature à justifier la suspension du paiement des loyers dès lors qu’elle prive le preneur de toute possibilité d’exploiter les locaux en cause et que cette situation s’accompagne du maintien du preneur dans une situation d’incertitude qui procède du bailleur.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner, à titre provisoire, la suspension du paiement des loyers depuis le 16 novembre 2023 au jour où la S.C.I. Bulille FDP rendra libre usage des locaux en cause à la S.A.S. Quality Street pour une destination conforme à celle précisée au bail.

En outre, l’impossibilité de faire réaliser les travaux utiles à cette fin n’étant pas, de façon manifeste, démontrée par le bailleur, il y a lieu d’enjoindre à la S.C.I. Bulille FDP de prendre les dispositions utiles afin de respecter son obligation de délivrance à l’égard de la S.A.S. Quality Street en exécution du bail liant les parties concernant les locaux situés rez-de-chaussée du [Adresse 8] à [Localité 6] (Nord) dans le délai de deux mois et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 125 euros par jour de retard pendant six mois.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la S.C.I. Bulille FDP aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la S.C.I. Bulille FDP à verser 3 000 euros à la S.A.S. Quality Street au titre des frais irrépétibles.

En revanche, il y a lieu de rejeter la demande formulée par la défenderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe rendue en premier ressort,

Ordonne la suspension du paiement des loyers pour la période débutant le 16 novembre 2023 et jusqu’à délivrance par la S.C.I. Bulille FDP à la S.A.S. Quality Street des locaux visés au bail les liant dans un état permettant leur exploitation conformément aux stipulations dudit bail ;

Enjoint à la S.C.I. Bulille FDP de prendre les dispositions utiles pour délivrer à la S.A.S. Quality Street en exécution du bail liant les parties les locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 9] [Localité 6] (Nord) dans les deux mois suivant la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte provisoire au profit de la S.A.S. Quality Street de 125 euros (cent vingt-cinq euros) par jour de retard pendant six mois ;

Se réserve le contentieux de liquidation de cette astreinte ;

Condamne la S.C.I. Bulille FDP aux dépens ;

Condamne la S.C.I. Bulille FDP à verser à la S.A.S. Quality Street 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par la S.C.I. Bulille FDP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE