COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [D] [U], [N] [G] épouse [U] c/ [F] [J] [L], [O] [K] [L]

N°26/113

Du 24 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 23/02531 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O6DP

Grosse délivrée à :

M^e Florent ANDREA

expédition délivrée à :

Maître Marcel BENHAMOU

le 24/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt quatre Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 24 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Février 2026 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDEURS:

Monsieur [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Madame [N] [G] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [F] [J] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florent ANDREA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [O] [K] [L]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Florent ANDREA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 juin 2023, M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] ont fait assigner Mme [F] [L] et M. [O] [L] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 octobre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [U] demandent au Tribunal, au visa des articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation, 1304-4 du code civil, de :

déclarer recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [D] [U] et Madame [G], épouse [U] ;débouter les époux [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;condamner solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [O] [L] à payer aux époux [U] la somme principale de 14 000 €, outre le intérêts légaux courant à compter du 10 mars 2023 ;condamner solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [O] [L] à payer aux époux [U] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et le préjudice subi ;juger que le Notaire Maître [P] sera autorisé au vu du jugement à intervenir à restituer les fonds détenus par lui entre les mains des époux [U] ;condamner solidairement Madame [F] [L] et Monsieur [O] [L] à payer aux époux [U] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, M. et Mme [L] demandent au Tribunal de :

débouter purement et simplement toutes les demandes de Monsieur [D] [U] et de Madame [M] [G], épouse [U] ;les condamner conjointement et solidairement à payer à Madame [F] [L] et Monsieur [B] [L] une somme de 28 000 € à titre de dommages intérêts et pénalités prévus au compromis en faisant application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;juger que le notaire, Maître [P], sera autorisé au vu de la décision à intervenir, à se libérer des fonds détenus par lui au titre du compromis signé entre les parties ;condamner conjointement et solidairement Madame [M] [G], épouse [U], et Monsieur [D] [U] à payer Madame [F] [L] et Monsieur [B] [L] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2025 par ordonnance du 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en restitution du dépôt de garantie

L’article L.313-41 du code de la consommation dispose :

« Lorsque l’acte mentionné à l’article L.313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ».

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 19 octobre 2022. M. et Mme [U] exposent que ce compromis contenait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt et que la vente n’a pu aboutir, aucun prêt ne leur étant accordé. Ils sollicitent en conséquence la restitution du dépôt de garantie de 14 000 € versé en l’étude notariale.

En réponse, M. et Mme [L] indiquent que les demandeurs ne démontrent pas avoir rempli leurs obligations découlant du compromis de vente, qu’ils ne prouvent pas avoir effectué toutes les démarches en vue de l’obtention du prêt, ni que les demandes formulées étaient conformes aux stipulations contractuelles. Ils estiment en conséquence que la somme correspondant au dépôt de garantie leur est acquise et sollicitent en outre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le compromis de vente signé entre les parties le 19 octobre 2022 pour les vendeurs et le 3 novembre 2022 pour les acquéreurs, comporte en effet une condition suspensive d’obtention d’un prêt. La clause, insérée en page 7, stipule :

« L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme. Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000,00 EUR). Durée maximale de remboursement : 15 ans. Taux nominal d’intérêt maximal : 6 % l’an (hors assurances).En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ».

Il appartient donc à M. et Mme [U] de démontrer avoir effectué des demandes conformes aux stipulations contractuelles.

Le contrat prévoit à ce titre, pages 7 et 8, que :

« L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter ».

S’agissant de la réalisation de la condition suspensive, il est prévu que :

« Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard dans les 60 jours des présentes [en gras et souligné dans le texte].

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au vendeur et au notaire.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Dans ce cas, l’ACQUEREUR pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.

Jusqu’à l’expiration du délai de huit jours susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L 313-41 du Code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au VENDEUR, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L 313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au VENDEUR ».

Par ailleurs, un avenant au compromis de vente a été signé entre les parties les 2 et 4 janvier 2023. Cet avenant prévoit une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt jusqu’au 20 janvier 2023. Il prévoit également une prorogation du délai de réitération authentique jusqu’au 31 janvier 2023.

M. et Mme [U] versent aux débats un courriel de la société EMPRUNTIS indiquant qu’après étude de la demande effectuée le 26 octobre 2022, ils n’auraient pas de solutions de crédit à leur apporter pour un financement de 330 000 € sur 15 ans, précisant qu’ils devaient ainsi classer la demande sans suite. Il sera relevé que le taux d’intérêt n’est pas mentionné.

Les demandeurs produisent également un courriel de BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE daté du 3 novembre 2022, indiquant « Malheureusement, en effectuant le montage de votre demande de financement, le taux d’usure est largement dépassé. Il semble compliqué d’obtenir une faisabilité pour le dossier par conséquent, j’en suis désolé ».

Cette pièce n’apporte aucune précision quant à la demande effectuée par M. et Mme [U] (montant sollicité, taux, durée…).

Il est également produit un courrier de la SOCIETE GENERALE daté du 22 décembre 2022, selon lequel M. et Mme [U] ont déposé une demande de crédit pour un montant de 329 614 € sur une durée de 15 ans. Ce courrier précise que « Après examen de votre dossier et au vu des éléments que vous nous avez communiqués, nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de crédit ».

Il est par ailleurs produit un courriel de Mme [V], courtier de M. et Mme [U], adressé à l’étude notariale le 15 février 2023. Mme [V] y mentionne l’impossibilité pour les demandeurs de contracter un prêt dans l’état actuel des marchés financiers.

Il ressort de ces éléments que M. et Mme [U] ne démontrent pas avoir formulé des demandes conformes aux stipulations contractuelles puisque le taux n’est jamais précisé et que pour certaines demandes formulées, le montant sollicité et la durée d’emprunt ne sont pas davantage indiqués. Or la clause prévoyant la condition suspensive litigieuse précise bien que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil ». Il est donc indispensable pour M. et Mme [U] de démontrer avec précision avoir rempli les conditions prévues au contrat.

Par ailleurs, M. et Mme [U] ne versent aux débats aucune pièce démontrant une quelconque notification aux vendeurs. La seule pièce produite est un courriel de Mme [E] daté du 15 février 2023 soit près d’un mois après la date butoir relative à la réalisation de la condition suspensive, et adressé uniquement à l’étude notariale alors que le compromis prévoit expressément, d’une part, l’obligation d’informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, et d’autre part, une notification au notaire mais également au vendeur, ce que M. et Mme [U] ne démontrent pas avoir effectué.

En tout état de cause, les demandes de prêt formulées par M. et Mme [U] n’étant pas versées aux débats et les pièces produites ne permettant pas de déterminer qu’ils ont sollicité un prêt conforme aux stipulations contractuelles, la demande en restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Eu égard à ce qui précède, la demande formulée par M. et Mme [U] à titre de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande en paiement formulée par M. et Mme [L]

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le contrat prévoit en page 9 une clause intitulée « STIPULATION DE PENALITE », selon laquelle :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-HUIT MILLE EUROS (28 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.(…) ».

M. et Mme [L] sollicitent ainsi la somme de 28 000 € sur le fondement de l’article précité, somme prévue par cette clause qui correspond à une clause pénale. Ils indiquent que leur bien a été immobilité durant presque une année en vue de la vente à M. et Mme [U]. Cette durée ne peut toutefois être retenue : si la vente avait abouti, elle serait intervenue au plus tard au 31 janvier 2023, or M. et Mme [L] ont finalement vendu leur bien le 6 juin 2023 soit cinq mois plus tard. Ils indiquent par ailleurs avoir vendu leur bien à une somme inférieure de 16 000 €. Il n’appartient pas à M. et Mme [U] de payer cette différence de prix, des dommages-intérêts qui seraient sollicités sur ce fondement ne pourraient s’analyser que comme une perte de chance d’avoir pu vendre à un prix plus élevé.

En conséquence de ce qui précède et conformément à l’article 1231-5 du code civil, le montant de la clause pénale sera réduit à 14 000 € correspondant au dépôt de garantie, cette somme apparaissant suffisante compte tenu des éléments de l’espèce ci-dessus rappelés.

M. et Mme [U] sont ainsi condamnés solidairement à verser à M. et Mme [L] la somme de 14 000 €, soit la somme faisant l’objet d’un séquestre en l’étude notariale – à laquelle M. et Mme [L] pourront solliciter le versement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, M. et Mme [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, M. et Mme [U] seront condamnés à verser à M. et Mme [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 €. La demande formulée à ce titre par M. et Mme [U] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en restitution du dépôt de garantie et la demande en dommages et intérêts formulées par M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] à verser à Mme [F] [L] et M. [O] [L] la somme de 14 000 €, que ces derniers pourront recouvrer auprès de l’étude notariale où elle se trouve séquestrée ;

CONDAMNE M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] à verser à Mme [F] [L] et M. [O] [L] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [U] et Mme [N] [G] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT