MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 23/04583 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UMML

AFFAIRE : S.A.R.L. GRIFFE INDUSTRIE C/ S.C.I. SOFIPAG IMMOBILIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

lors des débats :

PRESIDENT : Madame ROSILIO, Juge placée

GREFFIER : M. LE LAIN

Débats tenus à l’audience publique du 16 septembre 2024 devant M^me ROSILIO, RAPPORTEUR qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

lors du prononcé :

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame ROSILIO, Juge placée

M. LUCCHINI, Juge

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GRIFFE INDUSTRIE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Léa MALKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K81

DEFENDERESSE

S.C.I. SOFIPAG IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0207

Clôture prononcée le : 04 avril 2024

Débats tenus à l’audience du : 16 septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 novembre 2024

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 12 novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 mars 1992, la SARL GRIFFE INDUSTRIE a pris à bail commercial avec la société civile immobilière ILE DE FRANCE, aux droits de laquelle vient désormais la S.C SOFIPAG IMMOBILIER, un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour y exercer une activité de fabrication et tissage de griffes tissées.

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 118 000 francs HT devant être payé par trimestre et d’avance. Le bail a été consenti pour une durée de neuf années et devait prendre fin le 1er mars 2001.

Il s’est poursuivi par tacite prolongation.

A compter du 4ème trimestre 2022, le loyer a été augmenté à la somme de 1.600 euros par mois, soit 4.800 euros par trimestre, soit 19.200 euros par an.

Par acte d’huissier des 6 et 9 février 2023, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER a signifié à la S.C SOFIPAG IMMOBILIER un congé avec offre de renouvellement avec modification du prix du loyer, à compter du 1er octobre 2023, pour la somme annuelle augmentée de 33.600 euros HT/HC.

Par acte d’huissier du 14 avril 2023, la SARL GRIFFE INDUSTRIE a accepté le principe du renouvellement à compter du 1er octobre 2023 mais a contesté le montant du loyer de renouvellement proposé.

Le 24 mai 2023, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER a signifié à la SARL GRIFFE INDUSTRIE un commandement pour inexécution des obligations locatives pour les motifs suivants :

« – Dans le délai d’un mois, d’avoir à respecter les termes du bail et de régler le loyer par trimestre et d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ;

— D’avoir à cesser immédiatement toute sous-location des locaux que vous occupez en violation des règles contractuelles du bail ».

Suivant assignation délivrée le 23 juin 2023, la SARL GRIFFE INDUSTRIE a attrait la S.C SOFIPAG IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Créteil en opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire et en nullité du commandement.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 mars 2024, la SARL GRIFFE INDUSTRIE a demandé à la juridiction de :

« – DEBOUTER la société SOFIPAG IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 2 mars 1992 est réputée non écrite ;

— JUGER que la rédaction du commandement est source de confusion ;

En conséquence,

— JUGER nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire du 24 mai 2023 ;

A titre subsidiaire,

— JUGER que le commandement visant la clause résolutoire a été signifiée de mauvaise foi et qu’il ne saurait en conséquence produire effet ;

Sur la demande présentée à titre subsidiaire par la société SOFIPAG IMMOBILIER,

— JUGER que la société SOFIPAG IMMOBILIER ne justifie d’aucun manquement grave aux obligations du bail et la DEBOUTER de sa demande d'« acquisition de la clause résolutoire pour inexécution des obligations du locataire »

Dans tous les cas,

— CONDAMNER la société SOFIPAG IMMOBILIER à payer à la société GRIFFE INDUSTRIE la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société SOFIPAG IMMOBILIER aux entiers dépens ;

En cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société GRIFFE INDUSTRIE, ORDONNER la suspension de l’exécution provisoire. »

Au soutien de ses demandes, la SARL GRIFFE INDUSTRIE expose que :

— la clause résolutoire tente de faire échec aux dispositions légales en ce que non seulement elle ne rappelle pas que la clause résolutoire pourrait être acquise à l’expiration d’un délai d’un mois, mais elle ne prévoit aucun délai pour permettre au locataire de s’exécuter à la suite de la mise en demeure qui lui est délivrée.

— en mentionnant deux délais différents, le commandement litigieux est nécessairement source de confusion puisqu’il ne permet nullement à GRIFFE INDUSTRIE de savoir si elle doit se conformer aux obligations du bail immédiatement ou dans le délai d’un mois.

— le commandement de payer a été délivrer de mauvaise foi car des négociations s’étaient instaurées entre les parties, à l’initiative de SOFIPAG IMMOBILIER, et ce dès le 16 mars 2023.

— le loyer du 3ème trimestre 2023 n’est pas exigible au 24 juin 2023, de sorte que SOFIPAG IMMOBILIER ne saurait faire commandement à GRIFFE INDUSTRIE de lui régler de quelconques sommes d’argent pour cette date.

— d’un commun accord le loyer est payé de manière mensuelle à SOFIPAG IMMOBILIER, laquelle n’a, au demeurant, jamais évoqué ni dénoncé la périodicité de paiement ainsi mise en place.

— le bailleur peut toujours autoriser tacitement le preneur à mettre à disposition tout ou partie des locaux loués au profit d’un tiers et la société SOFIPAG IMMOBILIER a échangé directement avec la société KASPARIANTZ.

— SOFIPAG IMMOBILIER a même cru devoir signifier à la concluante un second commandement de payer visant une nouvelle fois la clause résolutoire, or il résulte de la lecture du décompte joint que les sommes réclamées étaient en cours de règlement selon les habitudes jusqu’alors pratiquées par les parties.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2024, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER a demandé à la juridiction de :

« A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire ensuite du commandement pour inexécution du 24 mai 2023,

A titre subsidiaire,

— Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour inexécution des obligations du locataire,

Dans tous les cas,

— Prononcer la résiliation du bail

— Débouter la société GRIFFE INDUSTRIE de ses fins et demandes,

— Prononcer l’expulsion de la société GRIFFE INDUSTRIE des lieux qu’elle occupe [Adresse 3] à [Localité 4].

— Prononcer l’acquisition au profit de la société SOFIPAG IMMOBILIER du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêt par application des dispositions du bail,

— Condamner la société GRIFFE INDUSTRIE à une indemnité d’occupation égale au double du loyer actuellement payé,

— Ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués et voir autoriser la société SOFIPAG IMMOBILIER à les vendre par le ministère d’un commissaire de justice ou de les mettre au rebut au visa d’un constat de commissaire de justice s’ils ne sont sans valeur.

— Condamner la société GRIFFE INDUSTRIE à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’au paiement de l’intégralité des dépens dont ceux du commandement. »

En défense, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER explique que :

— en présence le cas échéant d’un double délai c’est le plus lointain des deux qui doit profiter au preneur.

— le preneur n’a pas respecté ses obligations dans le délai d’un mois qui a suivi le commandement pour inexécution des obligations locatives délivré le 24 mai 2023.

— la clause résolutoire insérée dans le bail antérieurement aux réformes précitées n’a pas la qualité de clause « non écrite », les évolutions législatives ne contraignent pas à reprendre rétroactivement la rédaction antérieure d’un contrat ;

— la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une ou l’autre des deux parties ne satisferait pas à son engagement.

— elle peut requérir par voie de commissaire de justice l’exécution des obligations contractuelles du preneur et qu’elle ne s’en trouve pas privée au motif que des discussions n’ont pas abouti

— la société GRIFFE INDUSTRIE échoue à rapporter la preuve qu’une sous-location au profit de la société KASPARIANTZ aurait été connue et acceptée même tacitement par la concluante bailleresse, et elle ne conteste pas poursuivre cette sous-location illicite auprès de l’entreprise KASPARIANTZ.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 septembre 2024 et mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en nullité du commandement de payer du 24 mai 2023,

L’article L.145-15 du code de commerce dispose que : « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, est directement applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi.

L’article L.145-41 du même code dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bail commercial conclu le 2 mars 1992 prévoit en son article XIII :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra-judiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant touts offres ou consignations ultérieures. »

En l’espèce, le commandement de payer, s’il ne vise pas la clause résolutoire dans son titre, s’y réfère afin de solliciter l’exécution par le débiteur dans un certain délai. Dès lors, il est nécessaire de déterminer si la clause résolutoire est valable.

La clause résolutoire indique que le bail sera résilié immédiatement sans faire mention du délai de 1 mois suivant le commandement de payer. Or, une telle disposition entre en contravention avec les règles d’ordre public fixées à l’article L.145-41 précité, alors que cet article est applicable aux baux en vigueur au 1er septembre 2014 ce qui est le cas en espèce.

Par conséquent, la clause résolutoire insérée au sein du bail commercial conclu le 2 mars 1992 sera réputée non écrite.

Le commandement de payer du 24 mai 2023 se fonde sur la clause résolutoire qui est réputée non écrite, ce qui le vide de son sens en ce qu’il ne peut rectifier une clause résolutoire irrégulière.

Par ailleurs, le commandement de payer vise deux délais d’exécution pour le locataire :

— celui de la clause résolutoire visant une exécution immédiate, reprise s’agissant de la sous-location,

— celui du paiement des loyers par trimestre, laissant un délai d’un mois au locataire pour régulariser la situation.

Or, le délai prévu à l’article L.145-41 précité est d’ordre public, et cette mention protectrice du locataire doit être claire. Elle ne doit pas être infléchie par une mention contraire. Le fait de faire figurer deux délais différents dans le commandement de payer pour s’exécuter est de nature à entraîner une confusion dans l’esprit du locataire.

Par conséquent, pour tous ces motifs, le commandement du 24 mai 2023 sera déclaré nul.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour inexécution des obligations du locataire,

L’article 1104 du code civil, dans sa version applicable au présent litige en ce que le bail commercial a été renouvelé le 1er octobre 2023, dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1217 du code civil dispose que : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Les articles 1224 et suivants prévoient que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, afin de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER fait valoir deux manquements :

— le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer dans les délais fixés,

— le manquement du locataire à l’interdiction conventionnelle de sous-louer les locaux sans autorisation express et écrite du bailleur.

Il ressort du contrat de bail que les manquements sollicités s’appuient sur les deux clauses suivantes :

« La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel que le Preneur s’oblige à payer par trimestre et d’avance. Les trimestres commenceront le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre ».

« Le Preneur ne pourra donner en sous-location, tout ou partie des locaux sans le consentement express et par écrit du Bailleur »

S’agissant du paiement du loyer par trimestre, il ressort des factures émises que le loyer était bien sollicité par trimestre pour la somme de 4800€. Cependant, il ressort des échanges entre les parties que ce paiement était réalisé tous les mois par la SARL GRIFFE INDUSTRIE sans que la S.C SOFIPAG IMMOBILIER ne s’y oppose. Cela ressort notamment d’un courrier du 26 septembre 2022 dans lequel la S.C SOFIPAG IMMOBILIER mentionne que les loyers sont réglés par mois sans solliciter que les paiements soient réalisés par trimestre.

Par ailleurs, si la réalisation du paiement est une condition essentielle pouvant justifier la résolution du contrat, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER ne justifie aucunement des raisons pour lesquelles le paiement par mois serait une inexécution suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du contrat. Il apparaît par ailleurs que désormais la SARL GRIFFE INDUSTRIE paie ses loyers par trimestre conformément à la demande de la S.C SOFIPAG IMMOBILIER.

S’agissant de la sous-location, il est indéniable que la clause contractuelle impose clairement au locataire à obtenir l’autorisation express et écrite du bailleur s’il souhaite réaliser une sous-location. Cette autorisation écrite ne semble pas avoir été obtenue.

Il n’est pas nié par la SARL GRIFFE INDUSTRIE qu’une partie des locaux loués sont sous-loués à la société KASPARIANTZ. Les conditions de cette sous-location ne sont pas connues.

Il est constant que la simple connaissance du contrat ou sa tolérance par le bailleur ne peuvent être assimilées à une acceptation tacite de la sous-location. L’agrément accordé par le bailleur à une sous-location ne peut pas être passive mais doit résulter d’actes positifs se situant soit dans le cadre des relations contractuelles entre le propriétaire et le locataire principal, soit dans les relations directes entre le propriétaire et le sous-locataire.

Or, dans un courrier du 26 septembre 2022 adressé à la SARL GRIFFE INDUSTRIE, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER a indiqué « nous n’avons pas manqué de vous signaler que votre sous-locataire a causé des dégâts sur notre bâtiment par deux fois en l’espace de deux semaines. SVP nous vous demandons une extrême vigilance à ce sujet, souhaitant que les désordres cessent et que les réparations soient faites ».

Par ailleurs, il est démontré que la S.C SOFIPAG IMMOBILIER a reçu un virement émis par le sous-locataire de la SARL GRIFFE INDUSTRIE le 21 octobre 2022 suite à une vitre cassée d’un montant de 753,60€.

Enfin, par email du 28 septembre 2022, la S.C SOFIPAG IMMOBILIER sollicitait la SARL GRIFFE INDUSTRIE comme suit : « est ce possible de laisser vos clés à vos sous-locataires ou éventuellement à moi-même pour que je puisse ouvrir il n’y en a pas pour très longtemps ».

Ainsi, ces éléments démontrent que la S.C SOFIPAG IMMOBILIER avait non seulement connaissance de la sous-location, mais qu’elle avait un contact direct avec les sous-locataires. Face à cela, la SARL GRIFFE INDUSTRIE ne cachait aucunement l’existence d’un sous-locataire et la S.C SOFIPAG IMMOBILIER n’a jamais sollicité le départ de ces derniers avant le commandement de payer du 24 mai 2023.

Il est indéniable que la S.C SOFIPAG IMMOBILIER ne peut dès lors sans mauvaise foi soutenir que cette sous-location peut justifier la résiliation du contrat. Si elle soutient que c’est la personne du sous-locataire qui lui pose difficulté et qu’elle avait accepté la sous-location avec la société SOLYOTEX, elle ne démontre tout autant pas en quoi ce changement de sous-locataire constitue une violation grave pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il n’apparaît pas qu’en dehors du commandement de payer qui a été déclaré nul la S.C SOFIPAG IMMOBILIER ait jamais mentionné sa volonté de faire cesser la sous-location des locaux, ne permettant dès lors pas à la SARL GRIFFE INDUSTRIE de se mettre en conformité.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.C SOFIPAG IMMOBILIER aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.C SOFIPAG IMMOBILIER à payer à la SARL GRIFFE INDUSTRIE la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DIT que la clause résolutoire insérée au sein du bail commercial conclu entre la SARL GRIFFE INDUSTRIE et la S.C SOFIPAG IMMOBILIER est réputée non écrite,

DÉCLARE nul et de nul effet le commandement délivré par la S.C SOFIPAG IMMOBILIER à la SARL GRIFFE INDUSTRIE le 24 mai 2023 ;

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat sollicitée par la S.C SOFIPAG IMMOBILIER ;

CONDAMNE la S.C SOFIPAG IMMOBILIER aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.C SOFIPAG IMMOBILIER à payer à la SARL GRIFFE INDUSTRIE la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à CRÉTEIL, l’an DEUX MIL VINGT-QUATRE ET LE DOUZE NOVEMBRE

Le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE