TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06931 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YP4B

N° de Minute : L 25/00083

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6931/24 – Page – MA

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2023, M. [S] [R] a donné à bail meublé à Mme [W] [U], pour une durée d’un an renouvelable, un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision sur charges de 70 euros.

Par acte sous seing privé signé le 22 septembre 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 940 euros au titre des loyers et charges impayés qu’elle a dû régler au bailleur.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 4 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Mme [U] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Mme [U] à lui payer la somme de 940 euros avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer du 2 avril 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Mme [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Mme [U] à payer à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 19 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de son assignation, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par la locataire.

Elle précise que la défenderesse n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise.

Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Mme [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

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A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SASU Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 5 mars 2024 dont il ressort qu’elle a réglé au bailleur des loyers et provisions pour charges dus par Mme [U].

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail et de délivrance du commandement de payer, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail meublé comportent une clause résolutoire (article 11) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

Le bail prévoit ainsi un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, le 2 avril 2024, fait signifier à Mme [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement de la somme de 940 euros qui correspond aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier et février 2024.

Il ressort, par ailleurs, du relevé de compte produit par la SASU Action Logement Services que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient donc réunies à la date du 3 juin 2024 et le bail est donc résilié de plein droit depuis cette date.

La SASU Action Logement Services produit un état des lieux de sortie daté du 29 juillet 2024.

Il s’en déduit que la demande d’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef est désormais dépourvue d’objet.

Elle sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort de la dernière quittance subrogative du 5 mars 2024 et du décompte produit aux débats par la SASU Action Logement Services et arrêté au 7 janvier 2025 qu’elle a réglé au bailleur la somme totale de 940 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de janvier et février 2024.

Mme [U] sera donc condamnée à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 940 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de février et mars 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date de délivrance du commandement de payer.

La SASU Action Logement Services ne justifie avoir réglé aucune autre somme.

Le surplus de ses demandes notamment au titre d’indemnités d’occupation sera donc rejeté.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 avril 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [U] sera condamnée à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé conclu entre M. [S] [R] et Mme [W] [U] et portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] étaient réunies à la date du 3 juin 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail à compter de cette même date ;

REJETTE la demande d’expulsion de Mme [U] présentée par la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services, compte tenu de sa sortie des lieux le 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [W] [U] à payer à la société par actions simplifiée Action Logement Services la somme de 940 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de janvier 2024 et février 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes principales de la société par actions simplifiée Action Logement Services ;

CONDAMNE Mme [W] [U] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 avril 2024;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 7], le 17 Mars 2025.

Le Greffier Le Juge