TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/09105 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YU25

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

S.A. VILOGIA

C/

[T] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis 271 Boulevard de Tournai – CS 10430 – 59664 VILLENEUVE D’ASCQ CEDEX

représentée par Monsieur [F] [P]

ET :

DÉFENDEUR

Mme [T] [W], demeurant 6 rue Georges Bizet – Résidence Clémenceau – Porte N°18 Etage 9 – 59700 MARCQ EN BAROEUL

représentée par M^e Charles-Henry LECOINTRE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2019, la société Vilogia a donné à bail à Mme [T] [W] et M. [Z] [I] un appartement situé 6 rue Georges Bizet n°18 résidence Clémenceau à Marcq en Baroeul, pour un loyer mensuel de 380,68 euros, et 227,14 euros de provisions sur charges.

M. [Z] [I] a donné congé et quitté le logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, la société Vilogia a fait signifier à Mme [T] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1246,24 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 06 novembre 2023, société Vilogia a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, la société Vilogia a fait assigner Mme [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Mme [T] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Mme [T] [W] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 340,61euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 1 246,24 eurosune indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Nord le 29 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 octobre 2024 puis renvoyée à trois reprises à la demande des parties.

À l’audience du 15 octobre 2025,

La société Vilogia, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8 280,58 euros arrêtée au 10 janvier 2023. Elle souligne que Mme [T] [W] ne conteste pas le montant de la dette. Elle souligne que les paiements n’ont pas été repris avant l’audience, la locataire ne s’étant acquittée que de deux paiements de 200 euros, laissant ainsi la dette croître.

Elle souligne que cette dernière ne peut soutenir un défaut d’exécution du bailleur et que la clause résolutoire est acquise tant pour le défaut de paiement que le défaut de justifier d’une assurance, celle-ci ayant été souscrite après le délai imparti.

À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les demandes reconventionnelles, elle précise que Mme [T] [W] verse des photos non datées et des attestations de témoins rédigées opportunément après délivrance de l’assignation et qu’elle ne produit aucun rapport des services d’hygiène et qu’à l’inverse, en qualité de bailleur elle a fait diligence pour traiter la présence de nuisibles (cafards). Elle souligne que lors de ces interventions, la saleté du logement a été relevée

Mme [T] [W], représentée ne conteste pas ni le principe ni le montant de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de ce que le tribunal pourra juger et s’engage à les respecter. Elle rappelle qu’elle vit seule avec ses 3 enfants et qu’elle n’a aucune autre source de revenus que les prestations sociales à hauteur de la somme mensuelle de 2 168euros au mois de septembre 2024 outre 355,87 euros d’allocation pour le logement. Elle n’actualise pas ses revenus à l’audience.

Reconventionnellement, elle réclame la condamnation de son bailleur au paiement de la somme de 5 139,18 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance durant 36 mois en raison de l’invasion de nuisibles (cafards) outre le débouté de ses demandes en résiliation de bail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, il a signalé que Mme [T] [W] ne s’est pas présentée au rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

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MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société Vilogia le 06 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société Vilogia aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 octobre 2019, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 janvier 2023 que la société Vilogia rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 8 280,58 euros au 14 octobre 2025, frais de procédure déduits, laquelle n’est pas contestée par Mme [T] [W].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 30 octobre 2019 a été signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2023.

La locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 09 décembre 2023 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2019, à compter du 10 décembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans les deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 décembre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux semaines à compter du commandement de payer, soit, le 9 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 octobre 2019 à compter du 10 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [T] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [T] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Toutefois, elle ne justifie pas de sa situation personnelle et financière actualisée et ainsi sa capacité à régler la dette locative.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que Mme [T] [W] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges, et que depuis 3 ans elle ne règle pas le loyer résiduel (loyer – APL) d’un montant de 156 euros pour l’occupation d’un logement de 139m2, surface corrigée à 75m2.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, cette demande doit être rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [T] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 décembre 2023, Mme [T] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [T] [W] à son paiement à compter de 1er janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles :

Mme [T] [W] sollicite la reconnaissance du caractère indécent de son logement en raison de l’infestation par des cafards.

Pour autant, la société Vilogia démontre être intervenue à plusieurs reprises pour éradiquer la présence de ces nuisibles tandis que Mme [T] [W] ne produit que des photos non datées, non situées. Elles ne permettent ainsi pas d’établir si leur présence a été photographiée avant le traitement et si ces photos ont bien été prises dans le logement de Mme [T] [W].

Enfin, en l’absence d’autres photos permettant d’apprécier l’état général de propreté du logement ou de rapport des services d’hygiène, l’indécence du logement ne peut être constatée.

Il résulte de ce qui précède que l’indécence du logement n’est pas démontrée et qu’en conséquence la demande en réparation d’un préjudice de jouissance doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [W] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Mme [T] [W] à payer à société Vilogia la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société Vilogia aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 octobre 2019 entre la société Vilogia d’une part, et Mme [T] [W] d’autre part, concernant les locaux situés 6 rue Georges Bizet n°18 résidence Clémenceau à Marcq en Baroeul, sont réunies à la date du 10 décembre 2023, en raison du défaut d’assurance,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [T] [W] à compter du 10 décembre 2023 date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [T] [W] à payer à la société Vilogia la somme de 8 280,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 janvier 2023 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 9 novembre 2023 sur la somme de 1 246,24 euros, de l’assignation du 26 juillet 2024 sur la somme de 1 341,60 euros et du présent jugement sur le surplus ,

CONDAMNE Mme [T] [W] à payer à société Vilogia l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2024, échéance de janvier, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE Mme [T] [W] de sa demande de délai,

DIT que Mme [T] [W] ne démontre pas que le logement est indécent,

DEBOUTE Mme [T] [W] de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [T] [W] à payer à société Vilogia la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 novembre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE