TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e RICHARD-NYAMEY, Me [Localité 2], M^e TRUMER, M^e LEBRASSEUR, M^e AZOULAY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/00044

N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

N° MINUTE :

Assignation du :

7 et 9 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 3 avril 2026

DEMANDEURS

Madame [G] [E]

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par Maître Hélène RICHARD-NYAMEY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0810

DÉFENDEURS

Compagnie d’assurances QBE EUROPE SA/[F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Xavier LEBRASSEUR de la SELARL ALCHIMIE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0293

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. Oustal Gestion

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Guillaume HESSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0014

S.A.S. OUSTAL GESTION

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104

Décision du 3 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/00044 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

S.A.S.U. EAU AND CO

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Paméla AZOULAY de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #PB196

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 6]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 15 janvier 2026, tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX et Madame Océane CHEUNG, juges rapporteurs, qui sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [R] et Mme [G] [E] sont propriétaires occupants du lot n°18 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°18 est couvert par un toit-terrasse doté de trois puits de lumière (« skydomes »).

Le syndic de copropriété de l’immeuble est le cabinet Oustal Gestion, assuré auprès de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles.

Les consorts [R] et [E], se plaignant de sinistres qui auraient pour origine les skydomes, ont demandé leur remplacement lors de l’assemblée générale de 2004, et la copropriété a fait droit à leur demande.

L’assemblée générale du 30 mars 2011 a adopté la résolution n°24 relative au changement des skydomes, demandé par les consorts [R] et [E], et celui-ci a été effectué en décembre 2014 par la société Eau and Co, assurée auprès de la compagnie QBE Europe.

En 2015, alléguant de nouveaux sinistres, les consorts [R] et [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, le cabinet Oustal Gestion et la société Eau and Co devant le juge des référés aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 12 décembre 2017, M. [S] [H] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, puis remplacé par M. [T] [B] suivant ordonnance du 11 janvier 2018.

Aux termes des ordonnances des 30 janvier 2019 et 30 octobre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Axa France IARD, ès qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, et à la société QBE Europe.

Le 31 mars 2021, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

C’est dans ces conditions que les consorts [R] et [E] ont fait signifier assignation, par exploits de commissaire de justice des 7 et 9 décembre 2022, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], au cabinet Oustal Gestion et à la société Eau and Co, aux fins d’indemnisation de leurs préjudices et de remise en état sous astreinte. L’instance a été enregistrée sous le RG 23/00044.

Par acte du 13 juillet 2023, le cabinet Oustal Gestion a fait assigner en intervention forcée son assureur, la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles. L’affaire a été enregistrée sous le RG 23/11351.

Le 20 novembre 2023, la société Eau and Co a fait assigner en intervention forcée son assureur, la compagnie QBE Europe. L’instance est enrôlée sous le RG 23/15244.

Le 6 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les instances, celles-ci se poursuivant sous le RG 23/00044.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, M. [Y] [R] et Mme [G] [E] demandent au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1240, 1792 et suivants du code civil, de :

«  Juger Mme [E] et M. [R] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux de remplacement des skydomes du salon de l’appartement de Mme [E] et M. [R] tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

Condamner in solidum la société Eau and Co et son assureur la compagnie QBE, la société Oustal Gestion et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à supporter la charge définitive du coût des travaux de remplacement des skydomes, évalués à la somme de 15 912,89 euros selon rapport de l’expert, cette somme étant à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;

Condamner in solidum la société Eau and Co et son assureur la compagnie QBE, la société Oustal Gestion et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [E] et M.[R] les sommes suivantes :

—  1 600 euros au titre des frais de maitrise d’œuvre ;

—  1 407 euros au titre du préjudice de jouissance à intervenir durant les travaux de réfection ;

—  20 160 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis janvier 2015, à parfaire au jour de la réalisation des travaux ;

Condamner in solidum la société Oustal Gestion et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à Mme [E] et M.[R] la somme de 3274 euros, selon devis de l’entreprise CPL du 15/12/2020, au titre de la réfection des désordres consécutifs à l’infiltration du mur mitoyen insuffisamment traitée par le syndic, somme qu’il conviendra d’indexer sur l’indice BT01 du coût de la construction au jour de la décision intervenir ;

Condamner in solidum la société Oustal Gestion et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à Mme [E] et M.[R] la somme de 546,97 euros correspondant à leur quote-part de charges réglées au titre des travaux de réfection du mur pignon dont le coût incombe à la société Oustal Gestion conformément au rapport d’expertise ;

Condamner encore in solidum la société Oustal Gestion et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à Mme [E] et M.[R] la somme de 6 048 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de 2012 à fin 2014 en raison de l’inexécution fautive de la décision de remplacement des skydomes votée le 30 mars 2011 en assemblée générale ;

Condamner encore in solidum la société Oustal Gestion et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à Mme [E] et M.[R] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi en raison de son inertie fautive dans la gestion des sinistres subis ;

Débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum la société Eau and Co et son assureur la compagnie QBE, la société Oustal Gestion, son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles et le syndicat des copropriétaires à payer à M.[R] et Mme [E] la somme totale de 16 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner enfin in solidum la société Eau and Co et son assureur la compagnie QBE, la société Oustal Gestion, la société MMA IARD Assurances Mutuelles et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise d’un montant de 18 003,49 euros, les dépens de l’instance de référé expertise et ceux de la présente instance ;

Dire qu’en tout état de cause, Mme [E] et M. [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure et des frais d’expertise en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 11ème demande au tribunal, au visa des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 514-1 et suivants du code de procédure civile, de :

«  A titre principal,

Débouter les consorts [E] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] devait être condamné à faire procéder au remplacement des skydomes :

— allonger le délai pour faire réaliser les travaux à 18 mois à compter d’une décision définitive à intervenir ;

— débouter les consorts [E] [R] de leur demande d’astreinte ;

— condamner qui de droit à prendre en charge le coût des travaux relatifs aux skydomes ;

Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] devait être condamné à payer aux consorts [E] [R] une indemnisation au titre du prétendu préjudice de jouissance résultant des travaux de remplacement des skydomes à intervenir, réduire le quantum à la somme de 825,44 euros ;

Si par extraordinaire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 9] devait être condamné à payer aux consorts [E] [R] une indemnisation au titre du prétendu préjudice de jouissance depuis 2015, réduire le quantum à la somme de 1 189 euros ;

A titre reconventionnel,

Condamner la société Oustal Gestion à rembourser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 12 012,55 euros correspondant au coût des travaux remédiant au désordre D2 retenu par l’expert judiciaire dans son rapport du 31 mars 2021 ;

En tout état de cause,

Suspendre l’exécution provisoire ;

Condamner les consorts [E] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 9] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les consorts [E] [R] aux entiers dépens de la procédure d’expertise judiciaire et la présente instance. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, la SASU Eau and Co demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  A titre principal ;

Débouter purement et simplement les consorts [E] [R] de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Eau and Co ;

Débouter purement et simplement le cabinet Oustal Gestion de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Eau and Co ;

A titre subsidiaire,

Réduire à de plus justes proportions le montant des demandes indemnitaires des consorts [E] [R] ;

En tout état de cause,

Condamner la société QBE à relever et à garantir la société Eau and Co de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Ecarter l’exécution provisoire dans le cas où des condamnations seraient prononcées à l’encontre de la société Eau and Co ;

Condamner les consorts [E] [R] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de référé et de la présente instance, ainsi que les frais d’expertise. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mars 2025, la compagnie QBE Europe demande au tribunal, de :

«  Juger que les garanties de la société QBE Europe SA/[F] ne sont pas mobilisables au titre de la garantie responsabilité civile décennale ;

Juger que les garanties de la société QBE EUROPE SA/[F] ne sont pas mobilisables au titre de la garantie responsabilité civile générale ;

En conséquence,

Rejeter toute demande de condamnation formulée à l’encontre de la société QBE Europe SA/[F] par toute partie ;

A titre très subsidiaire,

Juger que les garanties de QBE Europe SA/[F] ne seront mobilisables que dans les limites fixées par la police d’assurance ;

Limiter le montant des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la société QBE Europe SA/[F] au pourcentage de contribution de la société Eau and Co dans la réalisation du dommage D1 retenu par l’expert judiciaire ;

Déduire du montant des condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de la société QBE Europe SA/[F] le montant de la franchise opposable égale à 1 500 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la société Eau and Co, ou tout succombant, à verser à la société QBE Europe SA/[F] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025, la SAS Oustal Gestion demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 45 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de la SAS Oustal Gestion, en y faisant droit ;

Débouter purement et simplement les consorts [R] [E] de leur demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

Juger que les skydomes sont conformes à l’usage du lot des consorts [R] [E], tel que défini au règlement de copropriété de l’immeuble ;

Juger que les skydomes relèvent des parties privatives des consorts [R] [E], qui en assume l’entretien et la pleine responsabilité ;

Juger que le désordre affectant le coin nord/est du lot des consorts [R] [E] ne relève pas de la mission expertale de M.[B] ;

Juger que le rapport d’expertise de M.[B] est inopposable à la SAS Oustal Gestion s’agissant du désordre affectant le coin nord/est du lot des consorts [R] [P] ;

Juger que la SAS Oustal Gestion n’est à l’origine d’aucune faute et/ou manquement contractuel à l’endroit des consorts [R] [E] ;

A titre subsidiaire,

Juger que les consorts [R] [E] ont concouru à la réalisation de leur préjudice ;

Fixer la quote-part de la responsabilité des consorts [R] [E] à 80%;

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la responsabilité de la SAS Oustal Gestion ne peut être recherchée qu’à compter du 19 septembre 2012 ;

Ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires des Consorts [R] [E] ;

Condamner la société MMA IARD à relever et garantir la SAS Oustal Gestion de toutes condamnations, qui pourraient être portées à son endroit ;

En tout état de cause,

Condamner les consorts [R] [E] aux entiers dépens, y compris ceux de l’instance en référé ;

Condamner les Consorts [R] [E] à payer à la SAS Oustal Gestion la somme de 6 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ".

Bien que régulièrement assignée, la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 15 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les désordres

Il doit être relevé que les défendeurs ne contestent pas la matérialité des désordres constatés par l’expert, mais leur responsabilité respective ainsi que les préjudices allégués.

S’agissant des désordres constatés dans l’appartement des consorts [R] et [E], l’expert judiciaire indique dans son rapport déposé le 31 mars 2021 les éléments suivants :

«  Les seuls désordres à déplorer dans cet appartement sont :

D1/ Un phénomène de condensation localisé en rive supérieure des joues verticales des skydomes, en doublage thermique mis en œuvre gracieusement à la demande des consorts [U], par l’entreprise [Localité 10] lors de la pose des lanterneaux.

D2/ Un phénomène d’infiltration d’eau par le mur mitoyen NORD, largement fissuré et sans protection de son chaperon maçonné fissuré en plein, dont les conséquences sont l’apparition de moisissures noires localisées dans le coin NORD-EST du séjour de l’appartement avec quelques écaillages consécutifs de la peinture sous ce coin.

D3/ Un pont thermique très important a été décelé à la caméra thermique au-dessus des 4 fenêtres du séjour et ses conséquences inéluctables sous forme de la desquamation de la peinture en imposte de ces fenêtres, désordre qui n’a rien à voir avec la pose des lanterneaux dont s’agit dans cette affaire.

D4/ Nous n’avons pas constaté le phénomène acoustique allégué, afférents au remplacement des skydomes par EAU & CO. L’acoustique de la pièce reste inchangée, les mesures acoustiques du rapport de l’acousticien [M], effectuées in situ le prouvent (pièce annexée n°147). Le désordre allégué n’existe pas. "

Le tribunal relève que si plusieurs désordres ont été évoqués dans les écritures des parties, seuls les désordres « D1 » et « D2 » sont concernés par les demandes de la présente procédure.

Ces éléments sont également corroborés par le rapport définitif établi le 21 janvier 2016 par l’expert mandaté par l’assureur des demandeurs qui conclut que :

« Le présent sinistre est consécutif à un phénomène de condensation en lien avec la pose de nouveaux skydomes. Le défaut de conception de ces ouvrages est notoire. Les désordres constatés sont exclusivement des moisissures et décollement des peintures en parties hautes. Aucune infiltration d’eau n’a été constatée. »

Quant à l’origine de ces désordres, l’expert judiciaire identifie les causes suivantes :

«  D1/ Les skydomes en place posés par EAU & CO ne sont pas fuyards, seul le parement intérieur inadapté et mal posé subit les affres de la condensation due à la qualité intrinsèque des costières des skydomes (non isolée thermiquement) sous la forme de ruissèlements et formation de moisissures. Le dôme intérieur de l’un d’entre eux a été brisé par EAU & CO lors du démontage opéré pendant les opérations

d’expertise ;

D2/ Les moisissures constatées au coin NORD-EST de l’appartement et les petits cloquages et éclatements de peinture sous-jacents sont consécutifs d’une infiltration d’eau à travers le mur séparatif mitoyen fissuré en pleine masse dans sa hauteur d’acrotère et dans l’épaisseur de son chaperon, et (les moisissures) ne sont pas en relation directe avec la pose des skydomes ; "

En conséquence de ce qui précède, la matérialité et l’origine des désordres sont établies.

2 – Sur les responsabilités

— Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires, s’agissant du désordre « D1 », sur le fondement des articles 3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que les skydomes constituent des parties communes ; qu’ils sont incorporés dans la couverture et font partie du gros-œuvre de l’immeuble ; et que les désordres subis résultent de la mise en œuvre des travaux votés à l’assemblée générale du 30 mars 2011, réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires et financés par celui-ci.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que les skydomes constituent des parties privatives, et que l’expert judiciaire n’a pas

« retenu » sa responsabilité.

Sur ce,

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; "

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seules la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété ne précise pas la qualification commune ou privative des skydomes litigieux. En l’absence de stipulation spécifique dans ce règlement, leur nature doit donc être appréciée au regard des critères de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 précité.

A l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît que ces trois skydomes, non ouvrants, sont implantés dans la toiture-terrasse et intégrés à la couverture de l’immeuble, assurant également l’étanchéité de la toiture, et présentant les caractéristiques d’un élément incorporé au gros œuvre.

Le syndicat des copropriétaires soutient toutefois qu’il s’agit de parties privatives. Or, la décision de justice invoquée par lui à l’appui de son moyen est casuistique et procède d’une appréciation des caractéristiques propres à l’ouvrage en cause. Le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément objectif permettant d’établir que les skydomes litigieux seraient assimilés à une fenêtre de toit, notamment quant à leur mode de fonctionnement ou leur dissociabilité de la structure de la toiture. Se borner à citer une jurisprudence sans aucune démonstration de son application au cas d’espèce ne suffit donc pas à remettre en cause la qualification commune de ces skydomes.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier que le remplacement des skydomes litigieux a été décidé par l’assemblée générale des copropriétaires en 2004 ainsi qu’en 2011, et que les travaux y relatifs ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat, représenté par son syndic. Cette prise en charge constante de l’entretien de ces skydomes par le syndicat des copropriétaires corrobore ainsi leur caractère de parties communes.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le désordre « D1 » affecte un élément constitutif des parties communes. Le syndicat des copropriétaires ne saurait en outre utilement soutenir que l’expert n’a relevé aucun fait qui lui est imputable dans son rapport. Il sera rappelé à cet égard que l’expert n’a pas pour mission d’apprécier la question de la responsabilité d’une partie, compétence incombant au pouvoir juridictionnel du tribunal, mais de constater les faits sur le plan technique.

Dès lors, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages trouvant leur origine dans ces parties communes, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la responsabilité de la société Eau and Co

Les consorts [R] et [E] recherchent la responsabilité décennale de la société Eau and Co concernant le désordre « D1 », en s’appuyant sur le rapport d’expertise, en soutenant que les ouvrages réalisés par celle-ci sont affectés de malfaçons et que les skydomes ne sont pas conformes à leur destination.

En défense, la société Eau and Co soutient que sa responsabilité ne peut être engagée, en faisant valoir que les skydomes litigieux ont été posés dans les mêmes conditions que ceux installés en 2004 par la société Délicourt ; que les travaux de pose des skydomes effectués par elle en 2014 ont été conduits dans les règles de l’art, selon l’expert judiciaire ; et que le phénomène de condensation constaté par ce dernier préexistait à son intervention, car le lot des consorts [R] et [E] initialement constitué d’un atelier d’artiste a été transformé en logement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1792 du code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

La mise en jeu de ce régime suppose la réunion des conditions de son application à savoir : un ouvrage, une réception, un désordre non apparent à la réception et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage. Cette garantie se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux conformément à l’article 1792-4-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1792-2 du code civil, « la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

S’agissant d’un immeuble en copropriété, en cas de dommage affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires est seul fondé à exercer une action sur le fondement de l’article 1792 du code civil relative à des dommages occasionnés à l’immeuble. Toutefois, le copropriétaire peut également agir contre un constructeur au titre de la garantie décennale, dès lors qu’il justifie d’un préjudice personnel.

En l’espèce, il est constant que les travaux de remplacement des skydomes litigieux ont été réalisés en décembre 2014 par la société Eau and Co.

A l’examen du rapport d’expertise judiciaire, il est exact, comme le soutient la société Eau and Co, que « les travaux de pose des skydomes ont été conduits dans les règles de l’art, et que les lanterneaux tels que posés ne sont pas fuyards ».

Néanmoins, l’expert relève que : « les skydomes posés par la société Eau and Co en 2014, restent inadaptés à la destination du local qu’ils abritent : un séjour de logement, cependant ils sont du même type que ceux remplacés, initialement, vraisemblablement destinés à couvrir un » atelier ", local d’activité artisanale. C’est avec ce type de lanterneaux qu’a été acquis avec le local, ex-atelier, transformé en logement et

« vendu » comme tel ".

De même, il précise à cet égard que : « nous avons constaté qu’elles étaient simplement constituées d’un isolant thermique type » Placomur « constitué d’une plaque de plâtre non hydrofuge contrecollée d’un isolant PSE, le tout fixé par » collage « au mortier type » MAP « directement sur la costière tôle galvanisée des lanterneaux (costière qui reste à la température extérieure). Ce qui crée une lame d’air froid au périmètre supérieur des joues engendrant ainsi la condensation (par choc thermique) avec l’air intérieur plus chaud (et chargé d’humidité) au sommet des joues verticales ».

L’expert conclut donc que c’est « le doublage thermique réalisé à l’intérieur, offert gracieusement par la société Eau and Co en parement des joues verticales des lanterneaux, qui n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et qui est inadapté à ce type d’isolation, constituant une malfaçon d’exécution ». Il ajoute que « l’ensemble de cette prestation (prescription et mise en œuvre) constitue un tout technique qui n’est pas conforme à la destination de logement du local sous-jacent tel que nous l’avons découvert » et qu’il s’agit d’un désordre de nature décennale.

Il en résulte ainsi, en raison du parement intérieur inadapté et mal posé, un phénomène de condensation localisé en partie supérieure des joues des skydomes, accompagné de ruissellements et de la formation de moisissures, désordres désignés comme étant le désordre « D1 ».

Ainsi, s’agissant de la responsabilité de la société Eau and Co, l’expert apporte ces éléments techniques : « la société Eau and Co a accepté de réaliser gracieusement la prestation d’habillage intérieur des joues des skydomes, bien que cela ne relève pas de sa compétence professionnelle comme le révèle son assurance. En effet ces travaux relèvent de la plaquisterie et l’Expert ne sait pas si la société Eau and Co a sous-traité cette prestation. Le dôme méthacrylate intérieur cassé lors du démontage par la société Eau and Co devra être remplacé. La société Eau and Co supporte donc une présomption de la responsabilité du désordre D1 du fait de la malfaçon d’exécution et du mauvais choix du parement isolant mis en œuvre constituant les joues verticales intérieures des skydomes. »

Au regard de ces éléments, il s’ensuit que les désordres constatés trouvent leur origine dans la prestation réalisée par la société Eau and Co relative au doublage intérieur des joues des skydomes, générant un phénomène de condensation, et qu’ils doivent être considérés comme rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Toutefois, le tribunal rappelle qu’il est désormais de jurisprudence constante que si les éléments d’équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs.

Décision du 3 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/00044 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

Ainsi, le doublage intérieur des costières des skydomes, lesquels ont été en outre installés en remplacement par la société Eau and Co sur la toiture, ne relève pas de la garantie décennale prévue par les articles 1792 et suivants du code civil, mais de la garantie contractuelle. La responsabilité décennale de la société Eau and Co sera donc écartée.

Dans ces conditions, les consorts [R] et [E] n’invoquant aucun autre fondement juridique, ils seront déboutés de leurs demandes formées contre la société Eau and Co et son assureur, la compagnie QBE Europe. L’appel en garantie formée par la société Eau and Co à l’encontre de cette dernière devient dès lors sans objet.

— Sur la responsabilité du cabinet Oustal Gestion

Les demandeurs recherchent la responsabilité du cabinet Oustal Gestion, en soutenant que, s’agissant du désordre « D1 » relatifs aux skydomes, ce dernier aurait commis une négligence fautive en retardant la mise en œuvre des travaux des skydomes, et qu’il aurait dû s’entourer d’un maître d’œuvre dans le suivi de ces travaux. Quant au désordre

« D2 » relatif aux infiltrations dues à la dégradation du mur pignon, ils exposent que le cabinet Oustal Gestion engage sa responsabilité en raison de sa carence dans la gestion de ce sinistre.

En défense, le cabinet Oustal Gestion conteste les conclusions de l’expert judiciaire, lequel a considéré selon lui à tort, s’agissant du désordre « D1 », que les skydomes litigieux ne sont pas conformes à l’usage des lieux, alors que les consorts [R] et [E] ont changé la destination de leur lot qui est défini comme étant un « atelier d’artistes » en habitation. Il soutient en outre que ce sont les travaux d’embellissement entrepris par la société Eau and Co qui sont sources des désordres subis ; qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être opposé ; et que les skydomes constituent des parties privatives. Il fait valoir à titre subsidiaire qu’il n’est en charge de la gestion de l’immeuble que depuis le 19 septembre 2012 de sorte que sa responsabilité ne saurait être recherchée pour la période antérieure et que les demandeurs contribuent eux-mêmes au retard de la mise en œuvre des travaux.

Concernant le désordre « D2 », il expose que les moisissures ne sont pas en lien direct avec les skydomes, et que ces désordres n’entrent pas dans la mission de l’expert judiciaire, rendant ses conclusions inopposables. Il ajoute que les travaux réalisés par la société Eau and Co sont à l’origine de ces moisissures ; que la responsabilité des consorts [R] et [E] ne saurait être inférieure à 80% en raison de l’installation de leur chauffage ; qu’il a exécuté sa mission et son mandat avec toute la diligence requise, que le ravalement d’un mur mitoyen n’entre pas dans le champ d’intervention du syndic ; et qu’il appartient aux demandeurs de solliciter indemnisation auprès de leur assureur.

Sur ce,

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; "

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La responsabilité du syndic peut en effet être engagée vis-à-vis des copropriétaires sur le plan délictuel dès lors que ceux-ci démontrent l’existence d’une faute génératrice d’un préjudice qui leur est personnel.

En l’espèce, s’agissant d’abord du désordre « D1 », l’expert judiciaire l’impute exclusivement au cabinet Oustal Gestion.

Il sera en outre rappelé que la qualification des skydomes litigieux comme parties communes a déjà été jugée plus haut. Le moyen relatif à leur caractère privatif invoqué par le cabinet Oustal Gestion sera donc écarté.

Pour contester sa responsabilité, le cabinet Oustal Gestion souligne que l’expert a relevé dans son rapport que " le cabinet Oustal Gestion n’est pas responsable du cadeau fait par la société Eau and Co en termes de doublage des joues des skydomes à M. [R], prestation qui s’avère être calamiteuse et propice à l’apparition des condensations ". Il en ressort que l’expert ne lui a en effet pas imputé les défauts de mise en œuvre de l’isolation par l’intérieur des costières des skydomes litigieux, le doublage thermique étant une prestation supplémentaire et offerte par la société Eau and Co, non sollicitée par le cabinet Oustal Gestion.

Il n’en demeure pas moins que l’expert relève que le type de skydomes commandé par le cabinet Oustal Gestion au nom du syndicat des copropriétaires ne correspond pas à la couverture d’un local à usage d’habitation, ces équipements étant destinés à couvrir un atelier. A cet égard, l’expert précise que : « c’est le remplacement à l’identique des skydomes destinés à couvrir un atelier qui ne prend pas en compte l’utilisation réelle du local dans lequel se trouve la pièce » atelier d’artiste « qui n’est pas un atelier à vocation industrielle ou artisanale. Pourquoi cette confusion des genres, qui aurait pu être évitée de la part du syndic Oustal Gestion », et " qu’Oustal Gestion est apparu être dépourvue de réponses pendant les opérations d’expertise quant aux choix non éclairés opérés en termes de remplacement des skydomes

« à l’identique » ". C’est donc ce choix de remplacement à l’identique des skydomes antérieurs, sans prise en considération de l’usage réel du local situé en dessous, qui est imputable au cabinet Oustal Gestion.

Quant à la nature du lot des consorts [R] et [E], notamment la pièce affectée par ces désordres, c’est à tort que le cabinet Oustal Gestion soutient que les demandeurs ont opéré un changement de destination de leur lot et qu’il leur incomberait de solliciter à leur frais exclusifs ce changement dans le règlement de copropriété. Le règlement mentionne expressément que le lot n°18 constitue un « appartement AJO au fond du couloir » et que « cet appartement est sur 2 niveaux avec un escalier intérieur et comprend au rez-de-chaussée : une entrée, une cuisine, un WC, une salle de douches, une salle de séjour et un atelier d’artistes et la jouissance privative d’un jardin, et au niveau supérieur : 2 chambres à coucher, un WC, une salle de bains ». Il s’ensuit que l’usage d’habitation du lot des demandeurs est incontestable et que le cabinet Oustal Gestion ne pouvait l’ignorer.

Il ressort également du rapport d’expertise que, concernant cette pièce qualifiée d’atelier d’artistes, « un » atelier d’artiste « ne signifie pas forcément un » atelier « au sens propre du terme et peut sous-entendre une fonction d’habitation, ce que ne sous-entend pas le terme » atelier « employé plutôt pour définir un local d’activités », que « ce qui serait anormal dans cet immeuble d’habitation, c’est que cet atelier d’artiste soit utilisé en atelier artisanal, local d’activité professionnelle, au lieu d’être utilisé en séjour », et que « le syndic n’est pas censé ignorer les contingences concernant le clos et le couvert des immeubles de logements ».

De surcroît, l’expert relève le défaut de suivi des travaux par le cabinet Oustal Gestion en sa qualité de syndic, caractérisé par une absence de diligences entre 2011 et 2014 et par l’absence de recours à un maître d’œuvre permettant d’éclairer utilement le choix de l’équipement à mettre en place.

En effet, l’expert indique que : " Si le syndic Oustal Gestion n’est pas un sachant en termes de contingences concernant le clos et le couvert des immeubles qu’il a en gestion de par son contrat de mission, alors il se doit palier à son manque de compétence pour y pourvoir. Le devoir de conseil de l’entreprise de travaux sollicitée ([Localité 10]) se limite à son domaine de compétence, ici la façon de poser des skydomes qu’on lui a demandé de commander de poser en remplacement de ceux existant, et non pas à faire de la prescription ".

L’expert conclut donc que, comme précédemment cité : " la fourniture des skydomes de ce type n’est pas adaptée à la couverture d’un logement, pourtant commandée comme telle par le syndic Oustal Gestion à [Localité 10].

Le doublage thermique réalisé à l’intérieur, offert gracieusement par [Localité 10] en parement des joues verticales des lanterneaux, n’est pas réalisé dans les règles de l’art et est inadapté à ce type d’isolation, constitue une malfaçon d’exécution.

L’ensemble de cette prestation (prescription et mise en œuvre) constitue un tout technique qui n’est pas conforme à la destination de logement du local sous-jacent tel que nous l’avons découvert. Elle induit la coresponsabilité d’Oustal Gestion et d'[Localité 10]. "

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il en résulte que, par le choix d’un équipement inadapté à la destination du local et par l’insuffisance du suivi des travaux entrepris dans le lot des consorts [R] et [E], le cabinet Oustal Gestion a commis une faute dans l’exercice de sa mission, ayant concouru à la réalisation du désordre « D1 ».

Si le cabinet Oustal Gestion soutient à titre subsidiaire que sa responsabilité ne peut être engagée qu’à compter du 19 septembre 2012, date à laquelle il a succédé au précédent syndic, le tribunal relève que les consorts [R] et [E] ne sollicitent pas la réparation d’un préjudice antérieur à cette date. Le fait que son mandat ait pris effet à partir de cette date ne suffit par ailleurs pas à écarter sa carence fautive jusqu’en 2014.

Décision du 3 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/00044 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

Enfin, l’opposition de M. [R] aux vitrages commandés pour les skydomes, attestée par un courriel envoyé par la société Défi Métallerie le 18 décembre 2013, ne saurait davantage exonérer le cabinet Oustal Gestion de sa responsabilité en raison de son défaut de diligence et de suivi. Aucun autre élément n’est produit par le cabinet Oustal Gestion de nature à démontrer que les consorts [R] et [E] auraient eux-mêmes contribué au retard de la mise en œuvre des travaux entre 2011 et 2014.

Dans ces conditions, la responsabilité délictuelle du cabinet Oustal Gestion à l’égard des consorts [R] et [E] est donc engagée.

En ce qui concerne le désordre « D2 », l’expert précise que " le chaperon de ce mur séparatif nord est particulièrement endommagé et fissuré, participe de l’infiltration d’eau dans le cœur de la maçonnerie sous-jacente qui potentiellement descend et migre sous l’horizon de la dalle de plancher haut du séjour de M. [R] et participe de l’apparition des désordres de type moisissures et autres éclatements de peinture ".

Le cabinet Oustal Gestion soutient que les moisissures constatées dépassent le cadre de mission de l’expert et que ses conclusions ne lui seraient pas opposables. Or, si l’expert indique que ces désordres ne sont pas en relation directe avec les skydomes litigieux, il relève néanmoins l’existence de lien entre la condensation résultant des skydomes et l’apparition de moisissures et d’humidité. En tout état de cause, il sera rappelé que le rapport d’expertise judiciaire est opposable aux parties qui ont été régulièrement appelées aux opérations d’expertise et qui ont pu y participer contradictoirement, tel était le cas pour le cabinet Oustal Gestion.

Le cabinet Oustal Gestion ne saurait davantage soutenir, par de simples affirmations, que les travaux réalisés par la société Eau and Co sur les skydomes seraient à l’origine de ces moisissures, alors que l’expert souligne que celles-ci ne sont pas en relation directe avec la pose des skydomes, ce que le cabinet Oustal Gestion fait par ailleurs valoir. Aucun élément dans le dossier ne permet d’établir que le désordre « D2 » résulterait directement d’une intervention de la société Eau and Co.

Quant aux radiateurs remplacés par les consorts [R] et [E], l’expert confirme que la conjugaison des phénomènes constatés peut expliquer l’apparition des moisissures, mais il indique avoir « sérié ces phénomènes et jamais affirmé qu’elles étaient exclusivement dues au remplacement des radiateurs ou l’absence de VMC ». Si le cabinet Oustal Gestion allègue une part de responsabilité des demandeurs dans le désordre « D2 », il convient de rappeler que l’expert en a tenu compte, « par le fait de ne pas retenir à l’encontre des autres parties la réfection du mur EST en isolation peinture (désordre » D3 "), et de la laisser intégralement à la charge des propriétaires de l’appartement

sinistré ", représentant au total 6,66% d’imputabilité dans la survenue de l’ensemble des désordres constatés, ce que le cabinet Oustal Gestion met également en exergue dans ses écritures. Contrairement à ce que le cabinet Oustal Gestion prétend, rien ne justifie une imputabilité de ces désordres à hauteur de 80% aux consorts [R] et [E].

Concernant l’imputabilité du désordre « D2 » au cabinet Oustal Gestion, l’expert indique qu’ « il est de l’obligation du syndic Oustal Gestion représentant le syndicat des copropriétaires de s’assurer de la pérennité et conservation des ouvrages structurels et parties communes de l’immeuble, à ce titre, l’état dégradé du mur, comme constaté, relève de la mission du syndic », et que « Oustal Gestion représentant le syndicat des copropriétaires supporte donc une présomption de responsabilité dans le manque d’entretien de cette composante de l’immeuble. »

En outre, c’est à tort que le cabinet Oustal Gestion prétend que les travaux de ravalement n’entrent pas dans le champ de son intervention, alors qu’il est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Enfin, il ne saurait davantage réfuter sa responsabilité en faisant valoir que les consorts [R] et [E] auraient dû solliciter l’indemnisation auprès de leur assureur. En effet, il doit être rappelé que les demandeurs sont totalement libres de choisir les personnes auprès de qui ils entendent demander réparation. Ils peuvent donc valablement n’agir que contre la personne qu’ils estiment responsable des désordres et son assureur, et c’est à ces derniers qu’il appartient éventuellement d’exercer un recours contre leur assureur qui refuse sa garantie.

Il s’ensuit que, par son défaut de diligence et de suivi de l’entretien des parties communes, le cabinet Oustal Gestion a commis une faute ayant causé la survenance du désordre « D2 ». Sa responsabilité délictuelle est engagée à cet égard.

3 – Sur l’appel en garantie contre la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles

Les consorts [R] et [E] demandent la condamnation in solidum de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, assureur du cabinet Oustal Gestion. Ce dernier formule un appel en garantie à l’encontre de la société MMA IARD Assurances Mutuelles, au titre de sa garantie responsabilité civile et professionnelle, en cas de condamnation prononcée à son endroit.

Sur ce,

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, " le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. "

En l’espèce, le cabinet Oustal Gestion produit une attestation d’assurance établie par son assureur au titre de la garantie de son activité professionnelle sous le numéro de police 127124693. La société MMA IARD Assurances Mutuelles n’a pas constitué avocat et n’a pas contesté sa garantie.

Dans ces conditions, la société MMA IARD Assurances Mutuelles sera condamnée à garantir le cabinet Oustal Gestion de toutes condamnations prononcées à son encontre.

4 – Sur les travaux de remplacement de skydomes

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il en résulte que les copropriétaires peuvent agir seul pour faire cesser l’atteinte aux parties communes qui leur cause un préjudice personnel et solliciter la réparation de ce préjudice personnel mais ne peuvent pas agir en lieu et place du syndicat des copropriétaires en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, dont il revient au seul syndicat des copropriétaires la possibilité de percevoir et d’affecter les sommes à la réalisation de ces travaux.

En l’espèce, le tribunal relève tout d’abord qu’est irrecevable, en application de l’adage « nul ne plaide par procureur », la demande formée par les consorts [R] et [E] tendant à la condamnation in solidum de la société Eau and Co, de son assureur la compagnie QBE, de la société Oustal Gestion et de son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à supporter la charge définitive du coût des travaux de remplacement des skydomes. En effet, cette demande est formulée au profit du syndicat des copropriétaires, qui seul a qualité pour agir en paiement du coût de ces travaux, et ne confère aux demandeurs aucun intérêt.

En outre, la demande du syndicat des copropriétaires visant à

« condamner qui de droit » à prendre en charge le coût des travaux est imprécise. Il n’appartient pas au tribunal de « condamner qui de droit » sans aucune autre précision, le syndicat n’ayant fait aucune démonstration dans ses écritures permettant d’identifier la ou les parties devant supporter ces frais. Il s’agit donc d’une prétention indéterminée, que le tribunal ne peut que rejeter.

S’agissant des travaux de remplacement des skydomes litigieux, relatifs au désordre « D1 », l’expert précise que : " l’isolation thermique, bien que réalisée gracieusement, en parement des costières de ceux-ci par EAU et CO, ne peut empêcher la formation d’une condensation intérieure importante avec ruissèlement et formation consécutive de moisissures.

Une paroi intérieure d’une des coques PMMA d’un des skydômes ayant été cassé lors des opérations par eau et CO, se doit d’être remplacée ;

Les skydomes employés par EAU et CO ne pouvant convenir à la couverture d’un local d’habitation, bien que commandés par le Syndic représentant le SDC, donneur d’ordre, en remplacement identique à ceux posés par [V] ;

Les trois (3) skydomes existants devront être remplacés. "

Pour les motifs qui précèdent, il est donc nécessaire de procéder aux travaux de remplacement des trois skydomes litigieux afin de remédier aux désordres.

Le syndicat des copropriétaires sollicite un délai de 18 mois afin de permettre d’organiser une assemblée générale des copropriétaires, et compte tenu des disponibilités très limitées des entreprises. Cette demande sera rejetée car d’une part il n’est pas nécessaire d’organiser une assemblée générale pour procéder à ces travaux en cas de condamnation judiciaire, et d’autre part, les disponibilités limitées alléguées ne sont établies par aucune pièce.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires sera condamné à faire réaliser, à ses frais avancés, les travaux de remplacement des skydomes du lot des consorts [R] et [E], tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de trois mois à compter de la présente décision.

Il n’y a lieu de prononcer une astreinte à l’encontre du syndicat des copropriétaires, aucun élément n’établissant que ce dernier ferait obstacle à la réalisation des travaux ou manifesterait une quelconque résistance.

5 – Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de tous les défendeurs

Il sera précisé que ces demandes indemnitaires concernent la réparation des préjudices résultant du désordre « D1 », dont le syndicat des copropriétaires et le cabinet Oustal Gestion ont été jugés responsables.

— sur les frais de maitrise d’œuvre

Les consorts [R] et [E] soutiennent qu’ils ont sollicité l’assistance de Mme [W] [D], architecte, dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire et que ces frais s’élevant à la somme de 1 600 euros correspondent à ses honoraires.

Le tribunal relève qu’il s’agit d’un choix personnel des demandeurs d’être assistés pendant les opérations d’expertise judiciaire, de sorte que les honoraires exposés à ce titre ne peuvent être mis à la charge des défendeurs, en ce qu’ils ne présentent pas un lien de causalité direct avec les désordres.

Dès lors, cette demande sera rejetée.

— sur le préjudice de jouissance durant les travaux de réfection

Les consorts [R] et [E] évaluent ce préjudice à hauteur de 1 407 euros. A l’appui de cette demande, ils soutiennent qu’ils seront privés de la jouissance de leur salon durant les travaux de réfection des skydomes, et produisent une note établie par leur architecte, Mme [D], qui estime le temps de travaux à 30 jours, ainsi qu’une capture d’écran relative à l’estimation moyenne de loyer mensuel à hauteur de 3 667 euros d’une " maison à [Adresse 1] " faite sur le site d’Orpi.

Toutefois, à l’examen du rapport d’expertise judiciaire, il apparaît que la durée de ces travaux est estimée à 15 jours. Il convient dès lors de retenir cette durée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la surface de la pièce affectée, soit 46,9 m², n’est pas justifiée par un mesurage réalisé par un géomètre-expert. Néanmoins, cette même surface a été indiquée par les demandeurs lors des opérations d’expertise, et n’a été contestée par aucune des parties. En l’absence de tout élément contraire produit par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de retenir la surface de 46,9m².

Enfin, les demandeurs sollicitent l’application d’une valeur locative de 30 euros/m² en invoquant le confort et les particularités de leur appartement composé de cinq pièces et disposant d’un jardin privatif. Toutefois, le tribunal relève que les travaux n’affecteront que la pièce dite d’atelier d’artiste et non l’ensemble de l’appartement, l’argument des demandeurs sera donc écarté. De plus, l’estimation produite par ces derniers porte sur une maison et le loyer affiché pour l’ensemble du logement ne permet donc pas d’établir de manière juste la valeur locative par m².

Le syndicat des copropriétaires demande de retenir la valeur de référence minorée de 17,60 euros/m², produisant à cet égard une estimation issu du site de la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement relative à l’encadrement des loyers à [Localité 1]. Rien ne justifie cependant la minoration alléguée par le syndicat des copropriétaires. Il y a lieu donc de retenir le montant de 25,10 euros/m², correspondant au loyer mensuel de référence indiqué sur le même document.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice de jouissance durant les travaux de remplacement des skydomes est évalué à 588,60 euros (0,5 mois x 46,9m² x 25,10 euros).

Dans ces conditions, le cabinet Oustal Gestion, son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de 588,60 euros à ce titre.

— sur le préjudice de jouissance subi depuis janvier 2015

Les demandeurs soutiennent avoir subi une perte de jouissance de leur logement depuis janvier 2015, soit pendant dix ans, et l’évaluent à

20 160 euros.

Il résulte de ce qui a été exposé précédemment que le désordre « D1 » participe à l’apparition de ruissellements et à la formation de moisissures noires dans le salon des consorts [R] et [E].

Le cabinet Oustal Gestion ne saurait prétendre que ce préjudice serait purement esthétique et que le lien de causalité entre les moisissures et la dégradation de l’état de santé de Mme [E] n’aurait pas été prouvée. L’expert judiciaire relève à cet égard que « les désordres constatés se manifestent par l’apparition de ruissellements épisodiques et formation de moisissures noires lesquelles sont inesthétiques et anormales pour l’habitabilité du logement dont il s’agit ».

En effet, le préjudice de jouissance d’un bien se définit par la perte de la possibilité d’en user conformément à sa destination. Ce préjudice ne nécessite par ailleurs pas la preuve d’une atteinte à la santé pour être reconnu, la persistance, l’ampleur et la durée de ces désordres suffisant à établir une altération objective de l’usage normal de la pièce affectée et justifiant son indemnisation. De même, l’argument avancé par les défendeurs selon lequel les moisissures se situent à plus de 5,19 m du sol est inopérant, dans la mesure où la présence et la visibilité de ces désordres portent nécessairement atteinte à la jouissance de la pièce affectée.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs ont continué à habiter l’appartement et la pièce affectée depuis 2015 sans difficulté. Or, la simple occupation du logement par les demandeurs n’exclut pas l’existence de ce préjudice, lequel peut être partiel, les consorts [R] et [E] demandant par ailleurs l’application du taux de 12%.

Quant au pourcentage applicable, l’expert donne son avis en ces

termes : " Pour ce qui est des 12% de la surface de la pièce affectée de désordres : La surface des murs, sols et plafonds du séjour équivaut à 7ml x 5,2ht = 36,4m² x 2 murs = 72,8m² + 6,7ml x 5,2ht = 34,84m² x 2 murs = 69,68m² + 2 x 46,9m² (sol + plafond) soit 236,28 m² de surface de murs-sols-plafonds. L’ensemble des désordres ne représente que 25m² (joues skydomes + moisissures), soit une proportion maximum de 9,45% de la surface des parois de la pièce. Nous retiendrons donc cette proportion de 9,45% au lieu des 12% en demande. "

Il s’ensuit qu’en l’absence de toute justification du taux de 12% revendiqué par les demandeurs, il convient d’appliquer le taux de 9,45% calculé par l’expert compte tenu de ces éléments techniques explicités.

S’agissant de la durée indemnisable, l’expert a minoré sept mois dans le calcul de ce préjudice, dans la mesure où ces périodes ne sont pas imputables aux désordres constatés, mais ont été affectées par des événements externes tels que le ralentissement des opérations d’expertise " par les confinements Covid 19 et par les mesures acoustiques sans objet demandées par M. [R] ". Ainsi, sur la période de janvier 2015 à 2025 (soit 120 mois), il convient d’enlever ces 7 mois et de retenir 113 mois pour le calcul de l’indemnisation. La période d’un an indemnisable demandée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires, sans aucune explication ni justification, sera écartée.

Dès lors, le montant du préjudice de jouissance subi depuis janvier 2015 sera fixé à 12 570,62 euros (113 mois x 46,9m² x 25,10 euros x 9,45%).

Dans ces conditions, le cabinet Oustal Gestion, son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles, et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer aux demandeurs la somme de

12 570,62 euros à ce titre.

6 – Sur les demandes indemnitaires à l’encontre du cabinet Oustal Gestion et de son assureur

Il sera précisé que ces demandes indemnitaires concernent, selon les demandeurs, le désordre « D2 », dont seul le cabinet Oustal Gestion a été jugé responsable.

— Sur les travaux de réfection

Les consorts [R] et [E] évaluent le coût de ces travaux à 3 274 euros, qui correspondent selon eux à la réparation des dommages causés par le désordre « D2 », c’est-à-dire la mise en peinture du mur nord et du mur est. Ils contestent l’avis de l’expert judiciaire ayant écarté ce devis, alors que le cabinet Oustal Gestion serait responsable de ces désordres.

Le cabinet Oustal Gestion soutient que ce poste de préjudice ne lui est pas opposable au motif qu’il n’a pas été acté par l’expert judiciaire.

Il convient de rappeler à cet égard que le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire. L’indemnisation d’un préjudice dépend de la démonstration de son existence et de son lien avec les désordres en question, et non de sa mention dans le rapport d’expertise. Le tribunal demeure libre d’apprécier le bien-fondé de la demande indemnitaire au regard des éléments versés contradictoirement aux débats.

De surcroît, contrairement à ce que soutient le cabinet Oustal Gestion, le devis de la société CPL daté du 15 décembre 2020 a été soumis pour avis à l’expert pendant ses opérations.

Toutefois, les consorts [R] et [E] ne sauraient utilement prétendre qu’il s’agit d’une mise en peinture du mur nord et du mur est. Ledit devis mentionne expressément l’habillage et la mise en peinture du mur

« est », et ne concerne nullement le mur « nord ».

Or, il y a lieu de rappeler les termes du rapport d’expertise qui indiquent que « les gros éclatements de peinture en imposte des fenêtres du mur EST sont résultants d’un pont thermique important localisé à cet endroit », constituant le désordre « D3 », dont il n’est pas établi que le cabinet Oustal Gestion soit responsable. C’est donc à bon droit que l’expert considère que ces frais de réparation doivent rester à la charge exclusive des demandeurs. L’expert précise en effet au sujet de la réparation de ces désordres et de ce devis en ces termes : " il n’y a pas à confondre la réparation de l’origine de l’infiltration au coin NORD avec le doublage thermique du mur EST qui est relatif au traitement du pont thermique en imposte des fenêtres (Désordre D3) et qui participe d’un équipement privatif améliorant la performance d’isolation thermique de l’appartement [U]. "

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

— Sur le remboursement de leur quote-part de charges réglées au titre des travaux de réfection du mur mitoyen

Les consorts [R] et [E] soutiennent que le cabinet Oustal Gestion, responsable du désordre « D2 », ne peut faire supporter le coût de réfection du mur mitoyen par les copropriétaires.

Il n’est pas contesté par les parties que les travaux de ravalement du mur mitoyen, ayant permis de remédier au désordre « D2 », ont été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 23 juin 2021 et que ceux-ci ont été réalisés aux frais avancés du syndicat des copropriétaires. Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que les appels de fonds correspondant, sur un montant total de 12 012,55 euros, ont été répartis suivant la clé « charges communes générales » et appelés en une seule fois le 20 septembre 2021, et que les demandeurs ont réglé leur quote-part à hauteur de 524,15 euros.

Néanmoins, le fait que ces travaux réparatoires trouvent leur origine dans un désordre imputable au syndic est sans influence sur l’obligation des demandeurs de payer leur quote-part des charges votées en assemblée générale. En effet, le paiement des sommes dues au titre des charges courantes conserve une cause réelle et ne peut donc donner lieu à restitution ou à indemnisation.

Il y a donc lieu de rejeter la demande formée à ce titre.

— Sur le préjudice de jouissance entre 2012 et 2014

Les consorts [R] et [E] évaluent ce préjudice à hauteur de 6 048 euros, en raison de la carence fautive du cabinet Oustal Gestion dans la mise en œuvre de travaux de remplacement des skydomes et la gestion des sinistres, faisant valoir que ces travaux ont été votés en 2011, alors que le cabinet Oustal Gestion a commandé ces travaux plus de trois ans et demi après.

Cependant, le tribunal relève que, comme exposé précédemment, si une faute du cabinet Oustal Gestion dans l’exercice de sa mission a été caractérisée en raison de son absence de diligence et de son défaut de suivi des travaux, il n’est aucunement démontré par les demandeurs qu’ils aient subi une perte de jouissance entre 2012 et 2014. De surcroît, il est constant que les désordres liés à la pose des skydomes, réalisée en décembre 2014, ne sont apparus qu’à compter du début de l’année 2015.

En conséquence, en l’absence de lien de causalité entre la faute du cabinet Oustal Gestion et le préjudice allégué, ainsi que de preuve établissant la réalité de ce préjudice sur la période concernée, il y a lieu de rejeter cette demande.

— Sur le préjudice moral

Les demandeurs sollicitent la réparation de leur préjudice moral évalué à 5 000 euros, pour les mêmes motifs exposés ci-dessus au titre du préjudice de jouissance.

Cette demande sera également rejetée en l’absence de tout élément permettant de démontrer l’existence du préjudice moral allégué.

7 – Sur la demande indemnitaire reconventionnelle du syndicat des copropriétaires envers le syndic

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du cabinet Oustal Gestion à lui rembourser la somme de 12 012,55 euros, correspondant au coût des travaux ayant permis de remédier aux désordres affectant le mur mitoyen réalisés à ses frais avancés.

Le cabinet Oustal Gestion n’a pas formé d’observations sur cette demande.

Décision du 3 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/00044 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

En l’espèce, comme exposé plus haut, le cabinet Oustal Gestion a été jugé responsable des désordres « D2 » en raison de son défaut de diligence et de suivi de l’entretien des parties communes. Le manquement à ses obligations contractuelles étant ainsi caractérisé, sa responsabilité est donc engagée à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, il y a lieu de condamner in solidum le cabinet Oustal Gestion et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 012,55 euros au titre des travaux réparatoires.

8 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluront les frais d’expertise judiciaire.

Le cabinet Oustal Gestion demande que soient déduits des frais d’expertise judiciaire les honoraires de l’expert acousticien, soit 3 060 euros, dans la mesure où le préjudice acoustique allégué n’a pas été retenu par l’expert.

Il est exact que l’expert judiciaire indique que le désordre acoustique allégué par les demandeurs, nommé désordre « D4 », n’existe pas. Il ressort de l’examen des pièces versées aux débats qu’une somme de

3 060 euros a été facturée au titre du diagnostic acoustique, comprise dans les frais d’expertise judiciaire. Toutefois, il convient de rappeler que les frais d’expertise judiciaire ne s’apprécient pas au regard du lien de causalité entre les désordres et la responsabilité des parties et qu’il s’agit d’une dépense globale exposée pour la réalisation de l’expertise et l’établissement du rapport. Il ne saurait donc fait droit à la demande de réduction formée par le cabinet Oustal Gestion.

S’agissant des dépens de la procédure de référé, il n’y a lieu de statuer sur cette demande, le juge des référés ayant déjà condamné les demandeurs à ces dépens.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, le cabinet Oustal Gestion, et son assureur, la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, le cabinet Oustal Gestion, et son assureur, la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles seront condamnés in solidum à payer aux consorts [R] et [E], pris ensemble, la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre. L’équité commande de débouter la société Eau and Co et son assureur de leur demande formée à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, les consorts [R] et [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande formée par M. [Y] [R] et Mme [G] [E] tendant à la condamnation in solidum de la société Eau and Co, de son assureur la compagnie QBE, de la société Oustal Gestion et de son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à supporter la charge définitive du coût des travaux de remplacement des skydomes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] à faire réaliser, à ses frais, les travaux de remplacement des skydomes du lot des consorts [R] et [E], tels que préconisés par l’expert judiciaire, dans un délai de trois mois à compter de la présente décision ;

Décision du 3 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/00044 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYPIF

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de délai de réalisation de travaux ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à

« condamner qui de droit » à prendre en charge le coût des travaux relatifs aux skydomes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], la société Oustal Gestion, et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles, à payer à M. [Y] [R] et Mme [G] [E] les sommes suivantes :

—  588,60 euros au titre du préjudice de jouissance durant les travaux relatifs aux skydomes ;

—  12 570,62 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis janvier 2015 ;

DEBOUTE M. [Y] [R] et Mme [G] [E] de leurs autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum la société Oustal Gestion et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 12 012,55 euros au titre des travaux réparatoires ;

CONDAMNE la société MMA IARD Assurances Mutuelles à garantir la société Oustal Gestion de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

RAPPELLE que M. [Y] [R] et Mme [G] [E] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], la société Oustal Gestion, et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à M. [Y] [R] et Mme [G] [E] une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 8], la société Oustal Gestion, et son assureur la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 3 avril 2026.

La greffière La présidente