TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04

N° RG 24/05374 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YH4B

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [12] sise [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société SAFIR IMMO INVESTISSEMENT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Gabriel DENECKER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [L] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 7]

défaillant

Mme [C] [J] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI,

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juillet 2024.

A l’audience publique du 06 Février 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 27 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 18 avril 2024, le [Adresse 13] a fait assigner M. [L] [N] et Mme [C] [J] (ci-après “les époux [I]”) devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

Au terme de son assignation valant conclusions récapitulatives, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Salengro demande au Tribunal de :

condamner solidairement les époux [I] au paiement de la somme principale de 19.617,97 euros correspondant à l’arriéré des charges et appels de fonds arrêtés au 29 mars 2024, les provisions pour l’exercice 2024/2025 et les frais de recouvrement engagés par le syndic avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;condamner solidairement les époux [I] au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire ;condamner solidairement les époux [I] aux entiers dépens de l’instance ;condamner solidairement les époux [I] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [I] n’ont pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction.

Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété

En vertu des articles 1101 à 1104 du code civil, le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destinés à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; la liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent notamment que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. […]

Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. […]

Il se déduit de ces dispositions que l’obligation de paiement s’applique non seulement aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais également aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat. Ainsi, dès lors qu’une dépense a été votée par l’assemblée générale et que le procès-verbal d’assemblée générale n’a pas été contesté dans les délais prévus pour ce faire devant le Tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, le copropriétaire doit assumer la dépense correspondante.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] Salengro verse notamment au débat :

Un relevé de propriété et une réponse de la direction générale des finances publiques desquels il résulte que les époux [I] sont propriétaires des lots n°68, n°116 et n°185 au sein de l’immeuble du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] Salengro (pièce n°7 et pièce n°8).Un décompte des sommes dues, arrêté au 29 mars 2024, faisant état d’une dette d’un montant de 16.368,57 euros (pièce n°1).Les appels de fonds et provisions et décomptes de charges adressés aux époux [I] pour la période comprise entre le 1er février 2018 et le 30 juin 2024 (pièce n°2).Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 22 janvier 2021, 04 novembre 2022 et 26 octobre 2023 approuvant les comptes des exercices partant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023 et, pour la dernière, actualisant le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025 (pièce n°6).

L’examen de ces documents permet de confirmer l’existence d’une créance à l’encontre des époux [I] au titre des charges de copropriété impayées.

Cependant, en l’absence de production des procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires approuvant les comptes pour les périodes antérieures au 1er juillet 2019, la somme de 3.549,40 euros correspondant aux créances antérieures à cette date sera déduite des sommes réclamées.

De plus, la somme de 36 euros mentionnée à la date du 11 mars 2021 sur le décompte des sommes dues devra également être déduite en ce qu’elle correspond à des “frais de relance” n’entrant pas dans la catégorie des charges de copropriété visées à l’article 10 de la loi 10 juillet 1965.

Dès lors, les sommes à déduire s’élèvent au total à 3.585,40 euros : les époux [I] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 12.783,17 euros au titre des charges de copropriété et des provisions de charges avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Le [Adresse 13] produit également deux procès-verbaux d’huissier de justice des 23 et 26 septembre 2022 de signification d’une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 10.834 euros au titre des charges de copropriété et d’un décompte des sommes dues arrêté au 09 août 2022 : le premier a été signifié à domicile à Mme [C] [J], le second à personne à M. [L] [N], les honoraires de l’huissier s’élevant à la somme de 212,40 euros (pièce n°9).

Il fournit également huit factures d’honoraires du syndic de copropriété :

Facture du 25 juillet 2018 de 36 euros intitulée “deuxième relance impayés non-respect échéancier honoraires selon contrat”.Facture du 10 novembre 2018 de 36 euros intitulée “relance impayés non-respect échéancier honoraires selon contrat”.Facture du 08 février 2019 de 36 euros intitulée “relance impayés honoraires selon contrat”.Facture du 09 novembre 2019 de 36 euros intitulée “relance impayés honoraires selon contrat”.Facture du 22 novembre 2019 de 180 euros intitulée “frais constitution dossier avocat selon contrat”.Facture du 13 mai 2020 de 36 euros intitulée “frais administratif suivi de procédure recouvrement avocat”.Facture du 22 décembre 2020 de 150 euros intitulée “honoraires mise en recouvrement, charges impayées, honoraires selon contrat, complément honoraires”.Facture du 11 août 2021 de 36 euros intitulée “relance impayés honoraires selon contrat”.

Le contrat de syndic stipule que les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires :

S’agissant des “mises en demeure par LRAR” s’élèvent à la somme de 36 euros TTC ;S’agissant de la “constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)” s’élève à la somme de 180 euros TTC ;S’agissant du “dossier transmis à l’avocat uniquement en cas de diligences exceptionnelles” s’élève à la somme de 150 euros TTC.

Les trois premières factures d’honoraires du syndic ayant été émises avant le 1er juillet 2019, elles ne peuvent constituer des démarches nécessaires de recouvrement et doivent donc être écartées. De même, en l’absence de justification de diligences exceptionnelles les factures des 22 novembres 2019, 13 mai 2020 et 22 décembre 2020, ainsi que les deux procès-verbaux de huissier de justice seront écartés.

Les factures d’honoraires du syndic du 09 novembre 2019 et du 11 août 2021 correspondant à des frais de relance pour un montant total de 72 euros, montant prévu dans le contrat de syndic en vigueur à ces dates, peuvent s’analyser en des frais nécessaires recouvrement de la créance compte tenu de l’ancienneté de l’impayé.

Dès lors, les sommes à déduire s’élèvent à la somme de 474 euros : les époux [I] seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Salengro la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur la demande au titre de la résistance abusive

Le [Adresse 13] fait valoir que les époux [I] ont fait montre d’une résistance particulièrement abusive en s’abstenant de répondre à ses demandes de régularisation depuis plusieurs années et en ne procédant qu’à quelques versements de 400 euros au cours de l’année 2020 puis en septembre 2021, lui occasionnant de ce fait un préjudice distinct.

Si le syndicat des copropriétaires de la Résidence Salengro n’indique pas expressément le fondement textuel de sa demande à ce titre, le Tribunal consièdre que, les manquements répétés à l’obligation de payer les charges ayant une nature contractuelle, il est implicitement saisi sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil qui énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Force revient cependant de constater que le [Adresse 13] ne donne aucun détail sur le préjudice distinct qu’il prétend avoir subi, qu’il n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi des époux [I] dans le non-paiement des charges et provisions et que le décompte des sommes dues mentionne au contraire plusieurs paiements de la part des époux [I]. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les époux [I], parties perdantes à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que “les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [C] [J] à payer au [Adresse 13] la somme de 12.783,17 euros au titre des charges et des provisions de charges de copropriété du 1er juillet 2019 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Salengro la somme de 72 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

DÉBOUTE le [Adresse 13] de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [C] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [N] et Mme [C] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,