Min N° 26/00229

N° RG 25/04250 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CED3H

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

C/

Mme, [V], [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M., [S], [E]

DÉFENDERESSE :

Madame, [V], [A],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE

Copie délivrée

le :

à : Madame, [V], [A]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 06 décembre 2021, ayant pris effet le même jour, la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE (ci-après, la SA FSM) a donné à bail à Mme, [V], [A] un logement situé, [Adresse 4], 3e étage, appartement 18, à, [Localité 3] (77 178), pour un loyer mensuel initial de 519,03 euros, des provisions mensuelles sur charges de 179,14 euros, outre un dépôt de garantie de 519,03 euros.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2021, ayant pris effet le 06 décembre 2021, la SA FSM a donné à bail à Mme, [V], [A] un garage no 18 situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] (77 178) pour un loyer mensuel initial de 20 euros et des charges locatives.

Par avenant du 23 mars 2023 à ce dernier contrat, la SA FSM a donné à bail à Mme, [V], [A] un garage no 23 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4]).

Invoquant des impayés, la SA FSM a, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, fait signifier à Mme, [V], [A] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 583,44 euros au titre des loyers et charges.

La SA FSM a, par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2025, fait assigner Mme, [V], [A] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et prononcer sa résiliation ;

– ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Mme, [V], [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meuble de son propre choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

– condamner Mme, [V], [A] à lui payer la somme de 3 168,60 au titre des loyers et charges dus ;

– condamner Mme, [V], [A] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

– condamner Mme, [V], [A] à lui payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

– condamner Mme, [V], [A] à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.

À l’audience du 14 janvier 2026, la SA FSM, représentée par M., [S], [E], muni d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à 5 072,18 euros selon décompte arrêté au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Mme, [V], [A] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L’article 473 du code de procédure civile prévoit que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à tiers présent au domicile, Mme, [V], [A] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 14 janvier 2026.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA FSM justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier électronique dont il a été accusé réception le 27 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 03 septembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA FSM justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA FSM est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 06 décembre 2021, le commandement de payer délivré le 23 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 08 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire à la bailleresse.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 072,18 euros au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, qui tient compte des loyers et charges dus et des sommes versées par la locataire pour le logement et les garages dont ont été déduits les frais de procédures de commissaire de justice.

La dette locative est ainsi justifiée et il convient, dès lors, de condamner Mme, [V], [A] à payer cette somme à la SA FSM au titre de la dette locative arrêtée au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à défaut de toute demande précise du bailleur, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 06 décembre 2021 comporte, en son article 13, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, le contrat portant sur les garages et son avenant ont été conclus entre les mêmes parties, et ceux-ci se situent dans la même résidence que le logement. Ils doivent donc être considérés comme étant les accessoires du contrat principal.

Par acte délivré le 23 juin 2025, la SA FSM a fait commandement à Mme, [V], [A] de payer la somme de 1 583,44 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux portant sur le logement et les garages à compter du 24 août 2025.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de Mme, [V], [A] sans délai. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’elle y est entrée au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la SA FSM à ce titre et elle sera simplement autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que la révision et la majoration de loyer ne peut pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 24 août 2025 et Mme, [V], [A] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si les baux portant sur le logement et les garages s’étaient poursuivis, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il ne sera pas fait droit à la demande de révision annuelle dès lors qu’aucun diagnostic de performance énergétique, permettant de connaître la classe énergétique du logement, n’a été versé.

7. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme, [V], [A], qui succombe, aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 23 juin 2025 et de l’assignation du 03 septembre 2025, mais sans qu’il soit besoin de préciser davantage.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA FSM formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 décembre 2021 entre la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, d’une part, et Mme, [V], [A], d’autre part, portant sur le logement sis, [Adresse 6], à, [Localité 5], et du bail accessoire conclu entre les mêmes parties le 29 novembre 2021 portant sur un garage no, [Adresse 7] situé, [Adresse 5] à, [Localité 5] et son avenant portant sur un garage no 23 à la même adresse, sont réunies à la date du 24 août 2025, et qu’en conséquence, les baux se trouvent résiliés de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme, [V], [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme, [V], [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [V], [A] à payer à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges du logement et des deux garages si les baux s’étaient poursuivis, sans indexation, à compter du 24 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme, [V], [A] à payer à la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE, la somme de 5 902,82 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges, et indemnités d’occupation, arrêtée au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Mme, [V], [A] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 23 juin 2025 et de l’assignation du 03 septembre 2025 ;

REJETTE la demande de la SA LES FOYERS DE SEINE ET MARNE au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION