TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 05 Mai 2025

N° RG 24/00020 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YO7Y

DEMANDEUR :

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien NEVEUX, avocat postulant au barreau de LILLE, M^e Anne GARZON – DE CLAVIERE, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S. POLY IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, substituée par M^e Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 31 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Mai 2025

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2010, la S.C.I. Hôtelière Grand [Adresse 8] a donné à bail à la S.A. Société Générale, des locaux commerciaux dans un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 18 mars 2011 et moyennant un loyer annuel de 90 000 euros hors taxes hors charges.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 18 mars 2020.

Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2020, la Société Générale a sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2020, aux conditions antérieures hormis le loyer.

La S.C.I. Hôtelière [Adresse 5] n’a pas répondu à la proposition et a cédé l’immeuble par acte notarié du 29 janvier 2021 à la S.A.S. Poly Immo.

Par acte extrajudiciaire du 16 février 2021, la S.A.S. Poly Immo a pris acte du renouvellement au 1er juillet 2020.

Par l’effet des indexations, le loyer du 2ème trimestre 2020 était de 100 797,64 euros.

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit d’huissier de justice à la société Poly immobilier le 27 juin 2022, la S.A. Société Générale a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 84 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 juin 2024, la S.A. Société Générale a assigné la S.A.S. Poly Immo devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire récapitulatif notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 mars 2025, la S.A. Société Générale demande au juge de :

Débouter la S.A.S. Poly Immo de sa fin de non-recevoir tenant à l’irrecevabilité de la demande de fixation du loyer de renouvellement à la baisse pour cause de prescription ;La Débouter de sa demande de fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2020 au montant résultant de l’ancien bail soit 100 797,64 euros hors taxes hors charges par an;Juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative, laquelle est inférieure au loyer contractuel ;En conséquence, Juger que le loyer devra être ramené à la valeur locative au 1er juillet 2020, laquelle, en l’état d’une pondération de 335 m² et d’une valeur unitaire de 250 euros intégrant majorations et abattements, ressort à un prix global de 84 000 euros;Fixer en conséquence le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 84 000 euros hors taxes hors charges ;Juger que les trop-versés de loyer porteront intérêt au taux légal à compter de la notification du présent mémoire, au fur et à mesure de chaque échéance, et seront capitalisés ;Si une mesure d’expertise était ordonnée, Fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 84 000 euros hors taxes hors charges et mettre à la charge de la S.C.I. Poly Immo les frais d’expertise ;Condamner la S.A.S. Poly Immo au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La S.A. Société Générale conteste l’existence d’un accord sur les conditions du bail, compte tenu de la réserve émise s’agissant du montant du loyer. Elle rappelle que le point de départ du délai de prescription biennale est a minima la date d’effet du bail renouvelé soit en l’espèce le 30 juin 2020 et estime que l’arrêt de la Cour de cassation du 15 avril 2021 ne modifie pas ce principe. Elle considère que le délai de trois mois pour l’expiration du délai permettant au bailleur de se positionner expirant postérieurement à la date d’effet du bail, le point de départ de la prescription est la date d’acceptation implicite ou explicite du renouvellement. Elle en déduit que le point de départ du délai de prescription était le 28 août 2020.

Elle soutient que les agences bancaires sont considérées comme des bureaux-boutiques et donc évalués selon la pondération des boutiques et retient une SUP de 335 m² conforme à l’expertise amiable du Cabinet [D]. Elle estime qu’il n’y a pas lieu de retenir uniquement les locaux commerciaux de même activité de sorte que les références citées par son expert sont pertinentes mais que la comparaison ne peut être menée avec des locaux commerciaux situés à [Localité 6]. Elle demande en conclusion à ce que soit retenue la valorisation de son expert à 250 €/m²P avec une majoration de 25% compte tenu de la qualité de l’emplacement.

Dans son mémoire n°3 en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 27 mars 2025, la S.A.S. Poly Immo demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre liminaire,

Dire la Société Générale irrecevable en son action en fixation du montant du prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020,A titre subsidiaire,

La Juger recevable et bien fondée en ses demandes,Dire qu’un accord est intervenu pour un renouvellement du bail aux mêmes clauses et conditions y compris le loyer indexé,Débouter la Société Générale de sa demande en fixation du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle de 84 000 euros hors taxes hors charges et, plus généralement, de toutes ses autres demandes,Fixer le loyer du bail au montant du loyer indexé résultant de l’ancien bail soit 100 797,64 euros hors taxes hors charges par an, valeur locative au 1er juillet 2020,A titre très infiniment subsidiaire,

Ordonner avant dire droit une expertise et commettre un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et le loyer applicable ;Dire que l’expertise aura lieu aux frais avancés de la Société Générale, demanderesse,Fixer le loyer provisionnel, durant l’expertise, au montant du loyer courant résultant de l’ancien bail indexé conformément à la clause d’indexation,En tout état de cause,

Débouter la Société Générale de toutes ses demandes ;La Condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

La S.A.S. Poly Immo soutient que les parties se sont accordées sur le renouvellement aux mêmes clauses et conditions y compris le loyer, de sorte que la demande en fixation du loyer de renouvellement ne peut qu’être rejetée, sur le fondement d’un arrêt de la Cour de cassation du 15 avril 2021. Elle souligne que la Société Générale n’a pas notifié dans le délai de deux ans de la réserve qu’elle avait émise sur le loyer, sa demande de baisse du loyer. Elle soutient encore que l’accord est définitivement forgé dès lors que l’accord sur la chose et le prix est définitivement intervenu avant la notification d’un mémoire en juin 2022.

Le propriétaire conteste la pondération des locaux appliquée qu’il estime inadaptée à la spécificité des locaux bancaires et réclame l’application de la surface utile brute. Il considère qu’il s’agit de l’un des meilleurs emplacements commerciaux de [Localité 9]. Il discute les valeurs de référence en estimant que seules les références de même destination doivent être retenues. Il cite d’autres références hors de [Localité 9], aboutissant à un prix de 207,56 €/m² de surface utile et 305 m² de surface pondérée. Il réclame une majoration de 5% pour la qualité de l’emplacement.

Après quatre renvois à la demande des parties, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 31 mars 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en fixation du loyer de renouvellement

Aux termes de l’article L.145-10 du code de commerce alinéas 1 et 4, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Selon l’article L.145-12 alinéa 3, le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

D’après l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre et donc relatives aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’action en fixation du prix du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Il est constant que la prescription biennale de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé court à compter de la date de prise d’effet du nouveau bail.

Lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant la date d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement, le point de départ de la prescription de l’action en fixation du prix du bail renouvelé à la demande du preneur se situe à la date de cette acceptation.

En l’espèce, le preneur a sollicité le renouvellement du bail par acte du 28 mai 2020. Le bail se poursuivant par tacite prolongation depuis le 18 mars 2020, le nouveau bail a débuté le 1er juillet 2020, premier jour du trimestre civil suivant la demande.

La bailleresse n’a pas répondu à cette demande dans le délai de trois mois, de sorte qu’elle est réputée avoir accepté le principe du renouvellement du bail en application de l’article L.145-10.

L’acceptation tacite de la bailleresse étant actée trois mois après la demande, soit le 28 août 2020 et donc postérieurement à la demande de renouvellement, le point de départ du délai de prescription courrait à compter du 28 août 2020.

Dans la requête en renouvellement du bail, il est mentionné que le preneur demande « de renouveler son bail à compter du 01/07/2020, premier jour du prochain trimestre civil, aux charges et conditions initiales hormis le montant du loyer annuel, dont ce dernier sera notifié ultérieurement par le preneur au bailleur. ».

Cette réserve relative au loyer caractérise l’absence d’accord entre les parties sur les conditions du renouvellement.

Le point de départ du délai de prescription de l’action en fixation du loyer court à compter du renouvellement du bail et plus précisément, compte tenu de l’acception tacite du principe du renouvellement par le bailleur postérieurement à celui-ci, à la date de ladite acceptation.

La stipulation d’une opposition ou réserve sur le montant du loyer par le preneur qui demande le renouvellement est sans lien avec le délai de prescription de l’action en fixation judiciaire du prix du bail Le fait que le preneur n’ait pas notifié le montant du loyer auquel il entendait voir le bail renouvelé est de même sans incidence sur la prescription de l’action. Cette absence de notification ne saurait être considérée comme une renonciation à la réserve émise et un acquiescement rétroactif aux conditions du bail antérieur.

Il n’y a ainsi pas eu d’accord entre les parties sur les conditions du bail renouvelé.

Dès lors, compte tenu du point de départ du délai de prescription fixé au 28 août 2020, le mémoire préalable délivré le 27 juin 2022 a été signifié dans le délai de prescription et l’action engagée par l’assignation délivrée le 14 juin 2024 n’est pas prescrite.

Il convient en conséquence de débouter la S.A.S. Poly Immo de sa fin de non-recevoir de l’action pour prescription.

II- Sur la demande de fixation du loyer de renouvellement

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux;

3° les obligations respectives des parties;

4° les facteurs locaux de commercialité ;

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Les parties sont en désaccord sur la surface des locaux à prendre en considération, sur les facteurs locaux de commercialité ainsi que sur les références à retenir.

S’il peut être retenu des références avec d’autres activités, il convient néanmoins de privilégier celles avec la même destination, particulièrement s’agissant de l’activité d’agence bancaire.

Or, dans le rapport amiable produit, une seule référence est relative à un établissement bancaire à [Localité 6], tandis que la bailleresse cite des valeurs de même destination quoique à [Localité 6]. L’intervention d’un expert apparaît ainsi nécessaire afin d’apporter d’autres termes de comparaison d’établissements bancaires, de donner son avis sur la pertinence de références avec d’autres destinations et de celles situées dans la ville de [Localité 6] par rapport à [Localité 9].

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de le diminuer à ce stade de la procédure.

III- Sur les autres demandes

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l’ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. Poly Immo de sa fin de non-recevoir au titre de la prescription de l’action ;

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder

Monsieur [H] [R],

[Adresse 4]

[Localité 3] avec mission de :

avec mission de :

Réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ;

→ l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ;

→ la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ;

→ les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ;

→ les facteurs locaux de commercialité et notamment :

° l’importance de la ville, du quartier, de la rue

° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier

° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ;

Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage notamment pour des commerces similaires ;Donner son avis sur la méthode d’évaluation de la valeur locative la plus pertinente ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce ou dans l’hypothèse de l’application de l’article L.145-36, selon les articles R145-9 à R.145-11 et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ;

FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.A. Société Générale devra verser au plus tard le 5 JUILLET 2025 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DISONS que les opérations d’expertise seront surveillées par le Magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus, l’expert commis pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 5 JANVIER 2026, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l’expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux