N° Minute :

25-477

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

23 Septembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20200 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVAI

DEMANDERESSES :

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO,

immatriculée au RCS de [Localité 5] n°428 269 856, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-alban BERNARDIN de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au bareau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. URANIE,

immatriculée au RCS de [Localité 5] n°380 236 547 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre-alban BERNARDIN de la SARL ORVA-VACCARO & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant et Maître Muriel AMSELLEM de la SELARL 1804, avocats au bareau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. GREECE 32,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Stéphanie BAUDRY de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat postulant et Maître Frédéric WIZMANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 23 Septembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 23 Septembre 2025, assistée de Madame A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé du 30 mars 2020, les sociétés L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO et URANIE ont consenti un bail commercial au bénéfice de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE, avec effet rétroactif au 1 er octobre 2019 pour une durée de douze années dont une période ferme de neuf années.

La société GREECE 32, preneur, est ensuite, venue aux droits de la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE selon acte de cession de fonds de commerce du 27 septembre 2023.

Le Bail porte sur un ensemble de volumes à usage commercial situé dans le centre commercial [Localité 2] SOLEIL, à [Localité 3] que la société GREECE 32 exploite sous l’enseigne INTERMARCHE.

Par lettre du 8 avril 2025, le preneur a informé les bailleurs de l’imminence d’un projet de fermeture du point de vente qui a finalement été constaté par voie de commissaire de justice le 28 avril 2025.

Par ordonnance sur requête en date du 12 mai 2025, les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie ont été autorisées à faire assigner la société Greece32 pour l’audience de référé du 20 mai 2025 à 9 heures 30.

Par acte en date du 15 mai 2025, les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie ont fait assigner en référé devant le Président du Tribunal judiciaire de Tours la société Greece 32 au visa de l’article 835 du code de procédure civile afin de voir:

— condamner la société Greece 32 à remettre les lieux en état d’exploitation, conformément aux clauses et conditions du bail commercial du 30 mars 2020, sous astreinte de 20.000€ par jour de retard à compter de la décision à intevenir, jusqu’à la reprise effective de l’exploitation,

— dire que le juge des référés conservera le pouvoir de liquider l’astreinte qu’il aura prononcé,

— condamner la société Greece 32 à verser tant à la société L’immobilière Groupe Casino qu’à la société Uranie la somme de 9000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 juin 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie demandent au juge des référés de:

Vu l’article 835 du Code de procédure civile

Vu les articles L. 653-1 et L. 653-3 du Code de commerce

DEBOUTER la société GREECE 32 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société GREECE 32 à remettre les Locaux Loués en exploitation effective, conformément aux clauses et conditions du Bail Commercial du 30 mars 2020, sous astreinte de 20 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, jusqu’à la reprise effective de l’exploitation,

DIRE que le Juge des référés conservera le pouvoir de liquider l’astreinte qu’il aura prononcée,

CONDAMNER la société GREECE 32 à verser tant à la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO qu’à la société URANIE la somme de 9 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

****

Au terme de ses dernières écritures soutenues à l’audience du 1er juillet 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Greece 32 demande au juge des référés de:

In limine litis,

vu les articles 4, 780 et 789 du code de procédure civile,

— constater que la société Greece32 a saisi le Tribunal judiciaire de Tours par assignation du 22 avril 2025 qui a été placée le 25 avril 2025 soit antérieurement à l’assignation en référé des sociétés IGC et Uranie,

— juger que l’objet de l’instance au fond relatif au déséquilibre du contrat de bail qui a entraîné des lourdes pertes ( près de 8 millions d’auros au 31 décembre 2024) et la mise en place d’un plan de sauvegarde de l’emploi avec dispense d’activité des salariés approuvée par le Comité Economique et Social afin de prévenir et limiter les risques psycho-sociaux et la fermeture temporaire de l’hypermarché, porte sur le même objet que l’action des demanderesses en réouverture de l’hypermarché à savoir l’exploitation de l’hypermarché,

— se déclarer incompétent au profit du juge de la mise en état qui a compétence exclusive pour ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à compter de la mise aurôle du 25 avril 2025 dans l’instance RG n°25/01824,

A toutes fins

vu l’article 131-1 du code de procédure civile,

— ordonner une médication entre les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie et la société Greece32 afin de trouver une solution amiable à ce litige,

Sur les conditions légales de l’article 835 du code de procédure civile

Vu l’article 835 du code de procédure civile ,

Vu les articles 1103 et 1192 du Code civil,

Juger qu’aucun trouble « manifestement » illicite n’est établi, notamment pour chacun des motifs suivants :

— Le loyer et les charges sont acquittés par la société GREECE 32

— L’hypermarché et la station-service forment une unité commerciale ce que reconnaît IGC dans son assignation ; or, l’article 9.1 du bail liant la société GRECE 32 et le règlement du centre commercial ne stipule pas une obligation d’exploitation effective et continue (pièce adverse n°4)

— La station-service est sécurisée ([4] n°24, 25)

Juger qu’aucun dommage « imminent » n’est établi, notamment pour chacun des motifs suivants :

— Le loyer et les charges sont acquittés

— Le déclin du centre commercial a commencé il y a plusieurs années (Pièce n°26)

— La station -service est sécurisée ([4] n°24, 25)

— Aucun dommage n’est survenu depuis le 12 mai 2025 (date de la requête) ce qui

établit l’absence « d’imminence » du prétendu dommage « d’explosion »

— l’article 751-2 6° du Code de commerce fait référence à une cessation d’activité

pendant trois années ;

Au surplus,

vu l’article 1221 du code civil,

— juger que la demande de réouverture alors qu’un licenciement collectif pour motif économique avec un plan de sauvegarde de l’emploi est en cours et que l’exploitation est lourdement déficitaire, constitue une mesure disproportionnée,

En conséquence,

Débouter la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO de l’ensemble de ses demandes fins, et conclusions

À titre subsidiaire,

vu les articles 143 et 144 du code de procédure civile,

— nommer tel expert financier qu’il plaira au juge des référés, avec pour mission de:

établir les causes des difficultés économiques de la société Greece32,

établir les conséquences de toute nature et notamment financières d’une réouverture de l’hypermarché par la société Greece32,

faire toutes observations utiles,

dire que l’expert pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix,

dire que les sociétés IGC et Uranie procéderont au paiement de la consignation qui sera fixée,

À titre subsidiaire,

Fixer une astreinte proportionnée eu égard au fait que le loyer et les charges sont déjà très élevées et acquittées par la société GREECE 72 qui subit des pertes ;

Dire que l’astreinte sera limitée à une période de 30 jours et ne pourra commencer à courir que dans un délai de 20 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et que sa liquidation relèvera de la compétence du juge de l’exécution ;

En tout état de cause,

Debouter la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO à payer à la société GREECE 72 la somme de 7.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens .

MOTIFS

SUR L’INCOMPÉTENCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS AU PROFIT DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

La société Greece 32 soutient que l’assignation au fond en date du 22 avril 2025 signifiée à la société L’immobilière Groupe Casino rend le juge de la mise en état seul et exclusivement compétent pour ordonner toutes mesures provisoires et même conservatoires.

L’article 776 du code de procédure civile prévoit que “sous réserve des dispositions de l’article 1108, au jour de l’audience d’orientation, l’affaire est appelée devant le président de la chambre saisie ou à laquelle l’affaire a été distribuée.

Celui-ci confère de l’état de la cause avec les avocats présents en leur demandant notamment s’ils envisagent de conclure une convention de procédure participative aux fins de miseen état dans les conditions du titre II du livre V.”

L’article 779 du même code dispose que “le président renvoie au juge de la mise en état, les affaires qui ne sont pas en l’état d’être jugées. Il fixe la date de l’audience de mise en état. Le greffe avise les avocats constitués.”

Par ailleurs, selon l’article R213-7 al 2 du code de l’organisation judiciaire, lorsque plusieurs juges sont chargés de la mise en état dans une même chambre, les affaires sont réparties entre eux par le président de chambre.

Il ressort de l’ensemble de ces dispositions que le juge de la mise en état n’est désigné que lors de la première audience d’orientation et non lors de la mise au rôle.

Pour l’assignation au fond du 22 avril 2025, l’audience d’orientation est prévue le 8 octobre 2025 de sorte qu’aucun juge de la mise en état n’étant actuellement désigné, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande de réouverture de l’hypermarché sous astreinte.

Par ailleurs, l’action en référé se distingue de l’action au fond tant par son fondement que par sa finalité.

En effet, dans l’assignation au fond, la société Greece32 demande au tribunal de:

juger que la clause au contrat de bail du 30 mars 2020 suivante doit être réputée non écrite:

“par dérogation aux dispositions de l’article 2.1 du Titre II du bail, le preneur renonce expressément à sa faculté de résiliation triennale à la fin de la première et deuxième période triennale de sorte qu’il ne disposera de son droit de résiliation triennale qu’à la fin de la neuvième année suivant la date de prise d’effet du bail dans les conditions dudit article 2.”

La demande formée en référé relative à la demande de réouverture du local loué sous astreinte ayant un objet distinct de l’instance au fond introduite par assignation du 22 avril 2025, il convient de débouter la société Greece32 de son exception d’incompétence.

SUR LA DEMANDE DE MÉDIATION

En application de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige ne peut ordonner une médiation qu’après avoir recueilli l’accord des parties.

Force est de constater que les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie s’opposent à la mesure de médiation sollicitée de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une telle mesure.

SUR LE FOND

L’article 835 du code de procédure civile dispose que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

La demande est fondée sur l’article 9 du contrat de bail, intitulé -Conditions d’exploitation et qui est rédigé comme suit:

9.1 Ouverture-Grandissement

Le preneur devra maintenir son local en état d’exploitation dans les limites de la loi et des règlements applicables (RCP notamment ) étant convenu que les jours et horaires d’ouverture des locaux loués seront à la libre appréciation de ce dernier.

Le preneur assure, à son initiative sans le concours du bailleur et sans recours contre lui, une surveillance permanente du local contre les risques d’intrusion et prend toutes précautions qu’il juge nécessaires pour prévenir le vol, les effractions et les dégradations éventuelles de toutes les installations et mobiliers du local dont il a la garde, en ce y compris pendant les jours et heures de fermeture de l’ensemble immobilier.

Les parties s’opposent sur le sens à donner à cette clause.

Les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie soutiennent qu’il s’agit dans l’alinéa 1er de l’article 9.1 d’imposer au preneur une exploitation effective dès lors qu’il est fait mention des jours et heures d’ouverture des locaux loués.

La société Greece 32 considère au contraire que la seule obligation pesant sur elle est de maintenir le local en état d’exploitation et non d’en assurer l’exploitation effective et continue.

Elle estime qu’ainsi, aucune clause d’exploitation permanente et continue n’est stipulée dans le contrat de bail.

La clause de l’article 9.1 du contrat de bail est ambiguë dès lors qu’elle ne prévoit pas une obligation effective d’exploitation de sorte qu’elle doit être interprétée ce qui ne relève pas de l’évidence requise s’imposant au juge des référés.

Dans ces conditions, l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas démontrée.

En ce qui concerne la seconde obligation de surveillance permanente du local, il convient de relever que la société Greece 32 s’assure de la surveillance permanente du local et de la sécurité.

En effet, selon procès verbal de constat de Maître [J] de la SELARL Legifuz, il est noté que la surface louée de l’hypermarché est délimitée par des barrières de chantier HERAS avec des bâches occultantes qui sont mises tout le long de l’accès à l’hypermarché et qui entravent l’accès à ce dernier.

Il résulte également des pièces 24 et 25 que la société Greece 32 dispose d’un contrat de télésurveillance avec la société Fiducial Sécurité avec des alarmes périmétriques et volumiques prévoyant une procédure de prise en charge des alarmes en cas de déclenchement de sorte que le magasin est bien sous alarme et surveillance, 24/24 avec des astreintes en cas de déclenchement la nuit.

Ainsi les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie ne démontrent pas l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Les sociétés L’immobilière Groupe Casino et Uranie prétendent enfin que la réouverture de l’hypermarché s’impose pour prévenir des dommages imminents principalement de nature économique et sécuritaire.

Les demanderesses font valoir que “de toute évidence, le défaut d’exploitation induit, que toutes les échéances locatives ne seront plus acquittées.”

Or, il est constant et non contesté que le loyer et les charges sont payés par la société Greece 32 et par conséquent, aucun dommage imminent n’est établi.

Il est également soutenu que la reprise de l’exploitation est indispensable pour prévenir tant le déclin de la fréquentation globale du centre commercial ( et donc le report de clientèle sur des centres concurrents), que celui de la valeur locative des locaux loués ainsi que la valeur vénale des locaux loués.

Or, les bailleurs ne peuvent imputer à la société Greece 32 le déclin du centre commercial alors qu’il ressort d’un article paru dans le journal Le Monde le 19 avril 2025, que “dans la galerie commerciale les rideaux baissés et les vitrines vides se succèdent depuis longtemps. … Capable d’accueillir une quarantaine de commerces, la galerie marchande attenante, qui n’a jamais fait le plein a vu les échoppes se vider peu à peu depuis une dizaine d’années, pour ne plus abriter aujourd’hui que six boutiques.”

Lors du procès verbal de constat du 16 avril 2025, il a d’ailleurs été fait interdiction au commissaire de justice de dresser un quelconque constat sur la galerie du centre commercial.

Il est ainsi démontré que la société Greece 37 qui n’est devenue preneur que depuis la cession du fonds de commerce intervenue le 27 septembre 2023, n’est nullement responsable, du fait de la fermeture de l’hypermarché le 16 avril 2025, de la perte de valeur locative des locaux loués laquelle est manifestement bien antérieure.

Enfin, comme indiqué précédemment la société Greece 32 a pris soin d’assurer la sécurisation du local objet du bail d’une part par la pose de barrières entravant l’accès à l’hypermarché et d’autre part par la mise en place d’un système d’alarmes périmétriques et volumétriques fonctionnant 24/24.

Par ailleurs, il n’existe aucun risque imminent de perte d’autorisation administrative d’exploiter dès lors que l’article L751-2 6° du code de commerce prévoit ne sont soumises à autorisation que la réouverture au public, sur le même emplacement, d’un magasin de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 2500m2 dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant trois ans.

Par conséquent, il n’est pas démontré l’existence d’un dommage imminent économique, sécuritaire ou relatif à la perte des autorisations administratives.

En conclusion, le trouble manifestement illicite et les dommages imminents n’étant pas caractérisés, les sociétés L’immoblière Groupe Casino et Uranie seront déboutées de leur demande tendant à la réouverture sous astreinte des locaux loués par la société Greece 32 suivant bail commercial du 30 mars 2020.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Les sociétés L’immoblière Groupe Casino et Uranie qui succombent en leur demande seront condamnées aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

le juge des référés statuant publiquement par ordonnance, contradictoire en premier ressort,

DÉBOUTE la société Greece32 de son exception d’incompétence,

DIT n’y avoir lieu à médiation en l’absence d’accord des parties,

DÉBOUTE les sociétés L’immoblière Groupe Casino et Uranie de leur demande tendant à la réouverture sous astreinte des locaux loués par la société Greece 32 suivant bail commercial du 30 mars 2020,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les sociétés L’immoblière Groupe Casino et Uranie aux dépens

Le Greffier

A. LASSERRE

La Présidente

F. MARTY-THIBAULT