TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03046 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZLS3

N° de Minute : L25/00753

JUGEMENT

DU : 29 Décembre 2025

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011

C/

[R] [S]

[C] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. FONCIERE RU 01-2011, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

Madame [R] [S], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 7]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique avec effet au 28 décembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Foncière RU 01/2011 a, pour une durée initiale de 6 ans, donné à bail à Mme [R] [S] et M. [C] [J] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], de la résidence [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 502,45 euros, outre une provision sur charges de 121 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SCI Foncière RU 01/2011 a fait signifier à Mme [S] et M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 4 271,37 euros en principal, suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 février 2025, la SCI Foncière RU 01/2011 a fait assigner Mme [S] et M. [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, des articles 1224 et suivants et 1728 du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile :

constater la résiliation de la location portant sur l’immeuble, objet de la location, à compter du 30 janvier 2025,

subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,

ordonner, en conséquence, que dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, les défendeurs seront tenus de délaisser les lieux et que faute pour eux de le faire, être autorisée à les en faire expulser, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

fixer au montant du loyer actuel, provision sur charges incluse, soit la somme de 734,43 euros, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la date de résiliation,

condamner les défendeurs à lui payer la somme de 5 726,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtée à la date du 23 janvier 2025 et ceci avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation valant sommation d’avoir à payer,

condamner les défendeurs à lui payer le montant des loyers et charges échus à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation,

condamner les défendeurs à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée ci-dessus, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour de leur expulsion effective et de tout occupant de leur chef,

dire qu’en toute hypothèse, le montant de l’indemnité d’occupation variera dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel, au titre de l’indexation,

condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner les défendeurs aux frais et dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

La SCI Foncière RU 01/2011, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, arrêtée au 17 octobre 2025, à la somme de 19 892,84 euros.

Assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [S] et M. [J] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

La SCI Foncière RU 01/2011 justifie avoir notifié par voie électronique le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail délivré aux défendeurs le 29 novembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 2 décembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, elle justifie avoir notifié par voie électronique au préfet du Nord le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l’existence d’un bail écrit

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1361 du code civil prévoit qu’il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L’article 1362 précise que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, le contrat de bail produit par la demanderesse avec effet au 28 décembre 2021 comporte une mention de la signature électronique, de chacun des défendeurs, certifiée par Yousign.

Cette mention n’est pas horodatée et la liasse de preuve de signature électronique du contrat n’est pas produite.

Pour autant, le paiement est un fait juridique qui se prouve par tous moyens en application de l’article 1342-8 du code civil et il ressort du décompte produit par la demanderesse que les défendeurs se sont acquittés du montant du dépôt de garantie convenu par le contrat de bail et qu’ils ont également procédé au règlement des loyers, provision sur charges incluse, convenus au contrat de bail pendant plusieurs années.

Il y a donc lieu de considérer qu’un contrat de bail écrit avec effet au 28 décembre 2021 a bien été conclu entre les parties.

Sur le bien-fondé

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, rédigée dans le même sens mais qui vise un délai de deux mois.

Par ailleurs, la SCI Foncière RU 01/2011 justifie avoir, le 29 novembre 2024, fait signifier à Mme [S] et M. [J] un commandement de payer visant cette clause afin d’obtenir le paiement d’une somme de 4 271,37 euros en principal, suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024.

Ledit commandement de payer vise également un délai de deux mois.

C’est donc le délai qu’il convient d’appliquer.

Il ressort du relevé de compte produit aux débats par la demanderesse que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois puisque le dernier règlement remonte au 4 septembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

L’expulsion de Mme [S] et de M. [J] sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, étant précisé qu’il n’y a pas lieu de les priver du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les sommes dues

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, d’après le décompte actualisé produit par la demanderesse, le loyer, provision sur charges comprise, est actuellement d’un montant de 760,43euros.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Mme [S] et M. [J] sera donc fixée à ce montant.

Par ailleurs, le décompte actualisé produit par la SCI Foncière RU 01/2011 met en évidence une somme due de 12 880,37 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Il convient, par conséquent, de condamner Mme [S] et M. [J] à payer à la SCI Foncière RU 01/2011 la somme de 12 880,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5 726,94 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Mme [S] et M. [J] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 760,43 euros, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Il sera également précisé que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] et M. [J] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile et pour les mêmes motifs, ils seront solidairement condamnés à payer à la SCI Foncière RU 01/2011 la somme de 800 euros, au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 recevable en son action ;

CONSTATE que le bail avec effet au 28 décembre 2021, conclu entre la société civile immobilière (SCI) Foncière RU 01/2011, d’une part, et Mme [R] [S] et M. [C] [J], d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation, situé au 1er étage, porte D01, du [Adresse 8] de la [Adresse 12], est résilié depuis le 30 janvier 2025 ;

ORDONNE, à défaut pour Mme [R] [S] et M. [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 760,43 euros ;

CONDAMNE Mme [R] [S] et M. [C] [J] à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 la somme de 12 880,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, sur la somme de 5 726,94 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Mme [R] [S] et M. [C] [J] à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 une indemnité mensuelle d’occupation de 760,43 euros, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux;

DIT que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera indexé dans les mêmes termes et conditions que le loyer contractuel ;

RAPPELLE à Mme [R] [S] et M. [C] [J] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [S] et M. [C] [J] à payer à la société civile immobilière Foncière RU 01/2011 la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [S] et M. [C] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11] par mise à disposition au greffe, le 29 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE