TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07123 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQNV

N° de Minute : 25/1085

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

S.A. ICF NORD EST

C/

[M] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. ICF NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de Lille

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marie LECOEUR, avocat au barreau de Lille

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2025, après prorogation, par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2017, la SA d’HLM ICF Nord-Est a donné à bail à M. [M] [F] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 353,71 euros majoré d’une provision sur charges de 75,46 euros.

Par acte sous seing privé du 4 juillet 2019, la SA d’HLM ICF Nord-Est a également consenti à M. [M] [F] la location d’un emplacement de stationnement n°17, situé [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 41,08 euros outre une provision sur charges de 2,89 euros.

Par acte d’huissier de justice du 21 mars 2024, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait signifier à M. [M] [F] un commandement de payer la somme de 1.074,07 euros au titre des loyers et charges impayés pour l’habitation et le stationnement, ledit commandement visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA d’HLM ICF Nord-Est a fait assigner M. [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

À défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges ;

Par voie de conséquence, déclarer M. [M] [F] sans droit au maintien dans le logement ;

Condamner M. [M] [F] à délaisser et rendre libres de toute personne et de tout bien les lieux qu’il occupe, en satisfaisant aux obligations d’un locataire sortant ;

Faute par M. [M] [F] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner M. [M] [F] à lui payer les sommes suivantes :

— en deniers ou quittances valables, la somme de 2.118,74 euros, avec intérêts au taux légal ;

— les sommes échues depuis le 31 mai 2024 jusqu’au jugement à intervenir ;

Dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à complète libération des lieux égale au prix du loyer actuel, charges comprises ;

Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

—  450 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet,

Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l’article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance sera encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu’au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible ;

Certifier le jugement en tant que titre exécutoire européen ;

Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

A l’audience du 13 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA d’HLM ICF Nord-Est, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales.

M. [M] [F], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par mention au dossier du 24 avril 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 5 juin 2025 afin que la bailleresse produise le contrat de location concernant le stationnement.

A l’audience de renvoi, la SA d’HLM ICF Nord-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en remettant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 2.640 euros (2.457,71 euros au titre de l’habitation et 535,29 euros au titre du stationnement). Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [F], représenté par son conseil, sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à hauteur de 70 euros par mois (65 euros pour le logement et 5 euros pour le stationnement) en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

— sur la recevabilité de l’action :

La SA d’HLM ICF Nord-Est justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception signé le 22 mars 2024 et ce dans les conditions de délai de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Les contrats de location conclus le 21 avril 2017 et le 4 juillet 2019 contiennent une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 9 de leurs conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 1.074,07 euros.

Toutefois ce commandement a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée mais en sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Or, l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, de sorte que le commandement de payer litigieux, qui fixe à M. [M] [F] un délai erroné et réduit pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par le locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera rejetée.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

En application des articles 1225, 1227 et 1228 du code civil :

La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, la SA d’HLM ICF Nord-Est produit un décompte détaillé arrêté au 31 mai 2025 démontrant que M. [M] [F] reste lui devoir à cette date la somme de 2.705,41 euros, soit 2.170,12 euros pour l’habitation et 535,29 euros pour le stationnement, après soustraction des frais qui entrent dans les dépens et des frais sur enquête faute pour la bailleresse de justifier de l’envoi de l’enquête et de la demande de transmission de l’avis d’imposition ou de non-imposition.

Le montant de l’impayé représente plus de 7 termes de loyer et charges impayés.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date de l’assignation du 25 juin 2024.

M. [M] [F] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.705,41 euros créance arrêtée au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 pour la somme de 1.074,07 euros, à compter de l’assignation du 25 juin 2024 pour la somme de 1.044,67 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, des récents efforts de paiement du locataire tels qu’ils ressortent du décompte locatif, de l’accord de la SA d’HLM ICF Nord-Est, et en l’absence de preuve de besoins de la bailleresse faisant obstacle auxdits délais, il y a lieu de dire que M. [M] [F] pourra s’acquitter de sa dette suivant les modalités précisées au dispositif du présent jugement et de prévoir qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [M] [F] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. Le locataire devra alors, en application de l’article 1240 du code civil, payer une indemnité d’occupation mensuelle, due jusque la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la SA d’HLM ICF Nord-Est du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

Sur les demandes accessoires :

M. [M] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation au représentant de l’Etat dans le département.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA d’HLM ICF Nord-Est recevable en son action ;

DEBOUTE la SA d’HLM ICF Nord-Est de sa demande de constatation de la résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [M] [F] à payer à la SA d’HLM ICF Nord-Est la somme de 2.705,41 euros créance arrêtée au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, au titre des loyers et charge dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 mars 2024 pour la somme de 1.074,07 euros, à compter de l’assignation du 25 juin 2024 pour la somme de 1.044,67 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [M] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités successives de 70 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au montant du solde restant dû,

DIT que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ce délai de 24 mois les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

MAIS à défaut du paiement d’une mensualité à son échéance ou d’un terme de loyer et de charges en cours dus pour le logement, et après une mise en demeure, adressée à M. [M] [F] par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :

— Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;

— Prononce, à la date du 1er juin 2025, pour non paiement des loyers et charges aux torts de M. [M] [F] la résiliation des baux liant les parties et relatifs à l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 7], ainsi qu’à l’emplacement de stationnement n°17, situé [Adresse 6] à [Localité 7] ;

— Ordonne l’expulsion de M. [M] [F], et de tous occupants de son chef, des lieux sus-désignés, si besoin est avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

CONDAMNE en tant que de besoin M. [M] [F] à payer à la SA d’HLM ICF Nord-Est à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l’indemnité mensuelle d’occupation égale à la provision ;

DIT que le présent jugement vaut titre exécutoire européen et que le Greffier du tribunal délivrera sur simple demande d’une partie le titre exécutoire européen ensemble avec l’original du jugement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [M] [F] aux dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 novembre 2025.

LA CADRE GREFFIERE, LA JUGE,