TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00567 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNHD

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CEETRUS EXTENSION [Localité 7] 2 représentée par la société NHOOD Services France

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. APT [Localité 5] V2

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mai 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 03 Juin 2025 prorogé au 24 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 6 mai 2021, la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 a mis à bail au profit de la S.A.S. LJCS un local n°115 situé dans le centre commercial « [Adresse 8] [Localité 9] (nord) à compter du 31 octobre 2021. Conclu pour une durée de neuf années, il a fixé le loyer annuel à 60 000 euros, payable par quart et d’avance, outre provision annuelle pour charges de fonds Marketing de 3 066 euros et un dépôt de garantie de 18 000 euros.

A compter du 28 septembre 2021, avec autorisation du bailleur, la S.A.S. APT [Localité 5] 2 s’est substituée à la S.A.S. LJCS.

Par avenant au bail commercial le 11 février 2022, le bail commercial a été corrigé de ses erreurs matérielles.

Suite à des impayés, la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 a fait signifier à la S.A.S. APT [Localité 5] 2 le 18 février 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 7 avril 2025, la S.C.I. Ceetrus Extension Villeneuve 2 a fait assigner la S.A.S. APT Lille 2 devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— Constater que la clause résolutoire, stipulée dans l’avenant n°2 au bail du 6 mai 2021 conclu entre les parties en date du 8 février 2022 entre la société Ceetrus Extension [Localité 7] 2 a donné à bail à la société ATP [Localité 5] V2, venant aux droits et obligations de la société LJCS, un local commercial portant le numéro 115, d’une superficie d’environ 80 m 2 situé au sein du centre commercial « [Localité 7] 2 » à [Localité 10] est acquise depuis le 18 mars 2025 ;

En conséquence,

— Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société APT [Localité 5] V2 et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Condamner la société APT [Localité 5] V2 au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 332,89 euros par jour, établie sur la base du dernier loyer annuel exigible majoré de 50%, outre les charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 19 mars 2025, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Extension [Localité 7] 2 ;

— Condamner la société APT [Localité 5] V2, à titre provisionnel, à payer à la société Ceetrus Extension [Localité 7] 2 la somme en principal d’un montant de 159.950,71 euros, selon le décompte locatif établi à la date du 1er avril 2025, à parfaire ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 20 février 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront également productrices d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal, majoré de cinq points, à compter du 26 février 2025 ;

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Extension [Localité 7] 2 en sa qualité de Bailleur ;

— Condamner la société APT [Localité 5] V2 à payer à la société Ceetrus Extension [Localité 7] 2 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

L’affaire a été retenue à l’audience le 6 mai 2025.

La S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 18 février 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 18 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. LJCS de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la S.A.S. LJCS occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la S.A.S. LJCS. Il convient de fixer, à compter du 19 mars 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

La S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 sollicite la condamnation de la défenderesse à payer 159 650,71 euros au titre de l’arriéré de loyer.

Au soutien de sa demande provisionnelle, la demanderesse communique le bail, le décompte de la créance qu’elle considère détenir et les factures émises à l’égard de la S.A.S. APT [Localité 5].

Elle ne communique aucun justificatif pour les autres sommes imputées au preneur.

Le bail conclu entre les parties ne prévoit que les sommes forfaitaires suivantes :

Un loyer annuel de 60 000 euros hors taxes ; Des charges annuelles pour le fonds marketing de 3 066 euros.

Le juge des référés, ne peut prononcer une provision à valoir sur l’arriéré locatif que sur la dette non sérieusement contestable, en l’espèce, les loyers et les charges pour le fonds marketing dont les montants sont prévus au bail, en l’absence de tout autre justificatif.

Il convient de retenir les sommes suivantes, la S.A.S APT [Localité 5] présentant un débit à compter de juillet 2023 :

5/10/2023 : loyer minimum garanti : 13 025,64 euros ; 5/10/2023 : contribution fonds marketing : 646,925 euros ; 14/12/2023 : loyer minimum garanti : 19 973,10 euros ;14/12/2023 : contribution fonds marketing : 991,92 euros ;6/03/2024 : loyer minimum garanti : 19 973,10 euros ;6/03/2024 : contribution fonds marketing : 991,92 euros ; 7/06/2024 : loyer minimum garanti : 19 973,10 euros ;7/06/2024 : contribution fonds marketing : 991,92 euros ;2/10/2024 : loyer minimum garanti : 13 511,16 euros ;2/10/2024 : contribution fonds marketing : 663,40 euros ; 13/12/2024 : loyer minimum garanti : 20 717,12 euros ; 13/12/2024 : contribution fonds marketing : 1 017,21 euros. Total : 112 476,52 euros.

La défenderesse sera condamnée à payer à 112 476,52 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

En l’espèce, la provision sur l’arriéré produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 sollicite la condamnation de la défenderesse à payer une indemnité d’occupation majorée, un taux forfaitaire majorée à 10% appliqué aux sommes exigibles payées en retard au bailleur et un taux d’intérêt légal majoré de 5 points et la conservation du dépôt de garantie.

La multitude de pénalités sollicitées et leur importance suscitent une contestation sérieuse au titre de l’exercice du pouvoir modérateur que détient seul le juge du fond.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les provisions au titre de ces pénalités.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient mettre à la charge de la S.A.S. APT [Localité 5] V2, les dépens de la présente instance comprenant seulement en outre le coût du commandement de payer délivré le 18 février 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. APT [Localité 5] 2 à payer 1 000 euros à la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 et la S.A.S. APT [Localité 5] 2 concernant le local n°115 situé dans le centre commercial « [Localité 7] 2 », [Adresse 11] de l’Espoir » à [Localité 9] (nord) depuis le 18 mars 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. APT [Localité 5] 2 et de tout occupant de son chef du local n°115 situé dans le centre commercial « [Localité 7] 2 », [Adresse 12] » à [Localité 9] (nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 19 mars 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. Ceetrus Extension [Adresse 6] 2 à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. APT [Localité 5] 2 au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. APT [Localité 5] 2 à payer à la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. APT [Localité 5] 2 à payer à la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 112 476,52 euros (cent douze mille quatre cent soixante-seize euros et cinquante-deux centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter à compter de la présente ordonnance ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives à la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.S. APT [Localité 5] 2 aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 18 février 2025 ;

Condamne la S.A.S. APT [Localité 5] 2 à payer à la S.C.I. Ceetrus Extension [Localité 7] 2 la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE