TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/13216 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZACA

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 15 Décembre 2025

[W] [S]

[M] [S]

C/

Association SOLIHA

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [W] [S], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-59350202411006 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Mme [M] [S], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-59350-2024-11005 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représentés par M^e Marine CRAYNEST, avocate au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Association SOLIHA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Octobre 2025

Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali FALLOU, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2018, l’association Soliha a donné à bail à Mme [M] [S] et M. [W] [S] son époux un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 310,66 euros outre 24,70 euros à titre de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 7 juin 2018.

Par acte d’huissier de justice en date de 25 novembre 2024, les époux [S] ont assigné l’association Soliha devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing aux fins :

1. de la voir condamnée avec exécution provisoire :

— au paiement des sommes suivantes :

9 230€ euros au titre du préjudice de jouissance ;2 000€ au titre du préjudice moral2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le dépensà exécuter les travaux sous astreinte de 50€ par jour de retard dans un délai de 30 jour après signification du jugement à intervenir2. d’être autorisés à régler leur loyer auprès de la caisse des dépôts et consignation

3. de voir ordonner une réduction du loyer mensuel à hauteur de 86 euros

A l’audience du 15 octobre 2025,

Les époux [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance mais portent leur demande en indemnisation de leur préjudice de jouissance à la somme de 10 140 euros.

Ils dénoncent l’absence de remise du diagnostic énergétique complet de leur logement, dépourvu de VMC et qui s’est avéré être une passoire thermique.

Ils critiquent l’inertie de leur bailleur malgré les premières alertent adressées en 2018, 2020 et 2021, les rapports d’intervention du prestataire Logista, la déclaration d’un dégât des eaux et les tentatives de conciliation engagées en 2023.

Ils soulignent que l’état du logement a été constaté par procès-verbal d’huissier de justice le 20 septembre 2022, que leurs factures d’électricité sont particulièrement élevées.

Ils ajoutent que le service d’hygiène et de sécurité relevait le 6 septembre 2024 :

— des fuites sur la toiture

— une pente de chéneau arrière inversée provoquant des débordements et par conséquent de l’humidité dans le mur

— l’humidité mesurée à 50% du bas des toilettes

— la détérioration par l’humidité de l’appui de fenêtre du 1er étage

— des obstructions d’amenées d’air par la pose de plaque de placoplâtre

— l’inutilisation des extracteurs d’air en raison d’un risque d’incendie

— des briques de cheminée qui semblent déjointées

L’association Soliha représentée par son conseil sollicite :

Le débouté des époux [S] de leurs demandes antérieures au 24 novembre 2021 pour être prescrites Le débouté des époux [S] pour le surplusLeur condamnation à lui régler la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale outre les dépens après qu’il soit constaté qu’ils ont participé aux dommagesElle soulève la prescription des demandes antérieures au 24 novembre 2021 sur les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Elle souligne que la production des accusés de réception ne démontre pas le contenu de la lettre recommandée et que les interventions de la société Logista ne répondait qu’à une commande de visite d’entretien sans lien avec des réponses à des réclamations, laquelle a eu à déplorer de nombreuses absences des locataires.

Elle soutient n’avoir reçu qu’un seul courrier daté du 26 août 2021 lequel était relatif à leur ancien logement, à l’absence de cache de la baignoire, aux entretiens extérieurs et au remboursement de la provision sur charge au titre de la VMC qui ne fonctionnait pas sans qu’il ne soit question d’un dégât des eaux.

Elle estime qu’il appartenait aux locataires de contacter directement la société Logista pour la VMC, et qu’ils l’avaient fait en 2018 et qu’elle ne peut être tenue pour responsable par la suite alors qu’ils ne l’ont pas contactée en septembre 2022.

Elle précise que le service d’hygiène a relevé qu’ils avaient obstrué la bouche de VMC avec des plaques de placoplâtres et qu’ils n’utilisent pas les VMC. Elle indique ne pas avoir été informée de dégâts des eaux en 2021 et 2022 et être intervenue lorsque des éléments lui ont été signalés en 2023 et en 2024 à la suite du courrier des services d’hygiène de la ville aux demandes duquel elle a répondu. Elle souligne avoir procédé à d’autres travaux pour le simple confort des locataires qui se sont déroulés dans de mauvaises conditions en raison de leurs attitudes à l’égard de la société et de ses ouvriers.

Elle réclame que les agissements des locataires soient pris en compte s’ils devaient se voir reconnaître un préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral, elle souligne le défaut de démonstration du lien.

Sur la demande en réalisation de travaux sous astreinte, elle argue qu’ils ont déjà été effectués et rappelle qu’ils ne peuvent se prévaloir d’une inexécution contractuelle totale pour réclamer la consignation des loyers alors que le logement est habitable et que le service d’hygiène leur a indiqué qu’ils devaient régler leur loyer.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les prétentions des parties prennent pour base des éléments de fait, des actes et des situations juridiques, qui doivent être allégués puis prouvés conformément aux articles 6 et 9 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales en indemnisation de préjudice

Un état des lieux a été réalisé le 07 juin 2018. Il porte une mention ajoutée au stylo bille sur le double carboné « visite dans le noir » tandis que la version signée porte la mention d’une visite réalisée avec électricité. Le logement est décrit dans un état général moyen, il n’est pas fait mention de VMC, le tablier de la baignoire porte une trace de coup et un coude de gouttière est cassé dans la cour.

L’association Soliha conteste avoir été informée de désordres et excipe de l’impossibilité de démontrer le contenu des courriers.

Il échet de rappeler que la lettre recommandée avec accusé réception est admise comme preuve littérale et sur son contenu, il est constant qu’en cas de notification sous enveloppe, il appartient au destinataire de prouver que celle-ci ne contenait pas ce qui est soutenu et non pas à l’expéditeur d’établir que l’acte notifié était contenu dans cette enveloppe.

Il doit être retenu que les locataires ont signalé dès 2018 un certain nombre de désordres, toutefois, de l’avis d’intervention produit par les locataires il ressort que ces interventions correspondent en partie aux mentions des travaux à réaliser dans l’état des lieux d’entrée.

La survenue d’un dégât des eaux le 17 août 2020 est démontrée mais pas les désordres dénoncés comme liés aux VMC pour lesquels les parties échangeront à compter du 26 août 2021.

Sur ce point, l’association Soliha ne peut exciper qu’il appartenait aux locataires de contacter son prestataire alors qu’elle est seule donneuse d’ordre, signataire de devis et destinataire des factures.

Toutefois, le procès-verbal d’huissier de justice rédigé le 20 septembre 2022 constate un certain nombre de désordres sans en établir les causes :

VMC cuisine : défaut de fonction : panne ou défaut d’entretien, de nettoyage ou d’activationPiqûres noires : humidité structurelle ou défaut d’aérationWC : Auréoles jaunâtres : eau ou projection d’urineLumière : dysfonctionnement électrique ou ampoule défectueuseEnfin, le constat de carence dressé par le conciliateur de justice fait mention « d’un gros problème d’humidité et de non conformités » dénoncés par les locataires et d’un constat d’accord établi en 2021 selon lequel l’association Soliha aurait pris des engagements sans toutefois que ce constat ne soit produit.

Il résulte de tout ce qui précède que seul le rapport du service d’hygiène et de santé rédigé le 26 septembre 2024 désigne des causes à l’origine des désordres liés à l’humidité, certaines étant imputables aux locataires, d’autres au bailleur. Ce service a été saisi le 12 mars 2024.

D’après ce rapport, les responsabilités peuvent être réparties comme suit :

Bailleur

Locataire

Toiture qui fuit

Amenées d’air obstruées

Pente de chéneau inversée

Non utilisation des extracteurs d’air en l’absence d’identification du technicien à l’origine de cette recommandation et en présence d’une photo dans le PV de constat qui montre un défaut de nettoyage

Appui fenêtre détérioré par infiltrations

Mur en façade de la chambre

Briques de cheminée déjointées

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 impose au bailleur de fournir un logement décent, garantissant la sécurité et la santé du locataire, ainsi que d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail. Cette obligation complète les dispositions des articles 1719 et 1721 du Code civil. Le « droit de jouissance » du locataire est notamment établi par l’article 1721 du code civil qui dispose « il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. ».

Au regard de ce qui précède, il convient de retenir un trouble de jouissance à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à la réalisation des travaux à savoir :

Au mois de décembre 2024 : toiture qui fuit, pente de chéneau inversée, appui fenêtre détérioré par infiltrations, mur en façade de la chambre, briques de cheminée déjointéesAu mois de février 2025 : fenêtre du 1er étageLes échanges relatifs au tablier de la baignoire et au sol seront écartés des débats et non pris en compte dans le montant du préjudice de jouissance pour tenir compte des retards liés aux exigences de M. [S] (pas de travaux sur la période estivale, démontage non autorisé et non effectué dans les règles de l’art d’éléments de plomberie…).

Il n’existe aucun critère précis qui permette d’évaluer le trouble de jouissance. Il convient de prendre en considération la valeur locative du bien et de dire qu’en l’espèce il s’agit d’un simple trouble et non d’une véritable privation de jouissance. Il n’existe pas de préjudice matériel associé, en remplacement de mobiliers meublants ou affaires personnelles.

Le loyer charges comprises pour 70m2 s’élève à 370 euros réglé en partie par la caisse d’allocation familiale, soit après déduction de l’allocation pour le logement un loyer résiduel de 10€.

En conséquence, la demande en réduction de loyer doit être rejetée et le préjudice de jouissance fixé à la somme de 2 500 euros.

Sur le préjudice moral

L’apparition d’humidité et de moisissures en partie causée par des infiltrations est démontrée.

Le bailleur a fait diligence sur ces points trop tardivement et après de nombreuses interpellations des locataires dont il ne peut être soulevé qu’il leur incombait de diligenter le prestataire directement.

En conséquence, il convient d’indemniser ce préjudice à hauteur de 1 000 euros.

Sur la demande en consignation des loyers et en condamnation sous astreinte à réaliser les travaux

Au regard de la solution apportée au présent litige, ces demandes sont sans objet.

Il convient en conséquence de les rejeter.

Sur les demandes accessoires

L’association Soliha, qui succombe, supportera les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer aux époux [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE l’association Soliha à payer à Mme [M] [S] et M. [W] [S] la somme de 2 500 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE l’association Soliha à payer à Mme [M] [S] et M. [W] [S] la somme de 1 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DIT n’y avoir lieu à consignation des loyers auprès de la caisse des dépôts et consignation

DEBOUTE Mme [M] [S] et M. [W] [S] de leur demande en diminution de loyer

CONDAMNE l’association Soliha aux dépens de l’instance,

DIT qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991, l’association Soliha sera tenue de rembourser au Trésor public la totalité des frais avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle,

CONDAMNE l’association Soliha à payer au conseil des époux [S] la somme de 1 200 euros au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que les bénéficiaires de l’aide auraient exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

DIT qu’il sera procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION