TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024

Président : M. MENICHINI, MTT

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 18 avril 2024

à M^e REDON-REY Valérie

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EXPEDITION :

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N° RG 24/00425 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NH5

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Z]

né le 26 Juin 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [C] épouse [Z]

née le 30 Septembre 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 juin 2018, Monsieur [L] [Z] ayant pour mandataire CITYA IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [W] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 550 euros outre 44 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] ont fait signifier à Monsieur [W] [J] par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2023 un commandement de payer la somme de 1909,70 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] ont fait assigner Monsieur [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°20l4-366 du 24 mars 2014, vu la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, vu le commandement suivant exploit d’huissiers en date du 10.02.2023 demeuré infructueux :

— Constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,

— Juger et Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 20l4-366 du 24 mars 2014),

En conséquence,

— Ordonner sans délai 1'expulsion de Monsieur [W] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l‘assistance d’un serrurier,

— Voir condamner par provision Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 2 087.13 € correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2023 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

— Le voir condamner par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 655.28 €,

— Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,

— Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 10.02.2023,

— Le voir condamner au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Le voir condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 février 2023 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.

A cette audience, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en excluant la dette locative, laquelle a été intégralement réglée avant l’audience.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [W] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 29 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail et l’expulsion

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juin 2018 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 février 2023 pour la somme en principal de 1909,70 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 10 avril 2023.

Si Monsieur [W] [J] est bien à jour de sa dette locative au jour de l’audience, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] précisent que depuis le début du bail, ses règlements ont toujours été irréguliers, qu’il n’a jamais donné suite aux démarches amiables des bailleurs pour mettre en place un échéancier et qu’il n’a réglé sa dette locative qu’après avoir été assigné par les bailleurs. C’est pour ces raisons que Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] maintiennent leurs demandes, hors paiement de la dette locative.

Monsieur [W] [J], non comparant, n’apporte par définition aucune explication de nature à contester les déclarations de Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z].

En conséquence, Monsieur [W] [J] étant occupant sans droit ni titre depuis 10 avril 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 619,16 euros (hors assurance), indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juin 2018 entre Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z], d’une part et Monsieur [W] [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 619,16 euros à ce jour, à compter du 1er février 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [W] [J] à verser à Monsieur [L] [Z] et Madame [O] [C] épouse [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président,